4. Особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки в черте поселений

Данные особенности заключаются в особом порядке предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства; приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости; приобретения в общую собственность земельного участка жильцами многоквартирного дома.

1) ЗК РФ четко разграничивает две процедуры предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности: для строительства и для целей, не связанных со строительством (например, предоставление земельного участка из фонда перераспределения для ведения крестьянского фермерского хозяйства).

Предоставление земельного участка для строительства в подавляющем большинстве случаев осуществляется именно в границах категории земель поселений и включает в себя две различных процедуры: предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются на праве аренды, а лицам, указанным в п.1 ст. 20 ЗК РФ (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям) - в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов включает в себя три различные процедуры: общий порядок; для жилищного строительства; для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В первых двух случаях земельный участок предоставляется в собственность или аренду, а в третьем случае – только в аренду (но с правом последующего приобретения в собственность). Кроме того, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства предполагает возложение на арендатора ряда обязательств по такому освоению участка.

Общий порядок проведения торгов предусмотрен ст.ст.447-449 ГК РФ, ст.38 ЗК РФ и Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», а ряд дополнений к общему порядку – в ст. 38.1 и ст.38.2 ЗК РФ.

Особенности прекращения прав на земельные участки в черте поселений обусловлены, во-первых, градостроительной документацией о территориальном планировании и градостроительном зонировании (например, в части изъятия земельного участка для публичных нужд), и, во-вторых, установлением дополнительных оснований принудительного прекращения прав на земельные участки в случае неисполнения обязанностей по комплексному освоению земельного участка (п.п. 8,9 ст.30.2 ЗК РФ).

2) выкуп ранее предоставленных на праве аренды или ограниченных вещных правах (праве постоянного бессрочного пользования) земельных участков в черте поселений собственниками зданий, строений, сооружений. Вводный закон установил размер такой выкупной цены в зависимости от численности поселения и императивно установил сроки заключения договора аренды или выкупа участка до 1 января 2008 г.

Размер выкупной цены определяется субъектом РФ в пределах предусмотренной минимальной и максимальной ставки, которые дифференцируются в зависимости от численности поселения (п.п. 2-3 ст. 2 Вводного закона). При количестве населения в поселении свыше 3 миллионов человек размер выкупной цены применяется в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога; до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). До установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Вводный закон определяет (п.3 ст. 2), что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основной вид использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Однако отсутствие утвержденных Правительством РФ коэффициентов не является препятствием для заключения договора купли-продажи земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ, поскольку запрет на приватизацию является ограничением прав граждан и юридических лиц, которое может быть установлено только на основании Федерального закона. Однако Вводный закон таких ограничений, связанных с отсутствием подзаконного акта – постановления правительства, не устанавливает.¹²⁵

Между тем, в городе федерального значения Москва земельные участки под приватизированными объектами недвижимости в нарушение ЗК РФ не продавались и не продаются. Свою позицию по данному вопросу Правительство Москвы изложило в запросе в Конституционный Суд РФ по поводу конституционности п.п. 2 и 3 ст. 2 Вводного закона. Заявитель утверждал, что установлением необоснованно заниженных цен продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ущемляется конституционное право субъектов РФ и муниципальных образований свободно распоряжаться землей, собственниками которой они являются; ограничена их свобода экономической деятельности; нарушен конституционный принцип признания и защиты равным образом всех форм собственности; не учитываются особенности земли как объекта окружающей среды, являющегося невосполнимым природным ресурсом; нарушаются законные интересы народов, проживающих на соответствующих территориях. Тем самым, по мнению заявителя, оспариваемые положения противоречат статьям 8 (части 1 и 2), 9 (часть 1), 36 (часть 2), 72 (п. «в» части 1) Конституции РФ.

По данному запросу Конституционный Суд РФ, в частности, установил, что Федеральное Собрание вправе осуществлять законодательное регулирование вопросов, относящихся к данным предметам ведения, определять условия и порядок пользования землей, конкретные полномочия и компетенцию органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов РФ в указанной сфере. Наличие федерального законодательства, регулирующего отношения ценовой политики на землю как одного из направлений экономической политики государства, исключает для субъекта РФ установление собственного регулирования в противоречие с федеральным.

Закрепив единые условия приватизации объектов государственной собственности и избрав в качестве принципа определения стоимости земельных участков установление ее верхнего и нижнего пределов (что направлено на предотвращение занижения и завышения цены приватизируемых участков), федеральный законодатель предоставил гарантию юридического равенства участникам гражданского оборота в этой сфере при реализации ими прав и свобод, в частности, закрепленных в ст.8, 34, 35 и 36 Конституции свободы экономической деятельности, права собственности (включая земельные участки) и права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности.

Вместе с тем не исключается право субъектов Российской Федерации и муниципальных образований самостоятельно осуществлять регулирование отношений по ряду вопросов, касающихся приватизации государственного и муниципального имущества, в частности определять порядок принятия решений об условиях приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе земли, включая определение ее цены в пределах, установленных федеральным законодателем. Однако осуществление этого права возможно по окончании регулируемого Федеральным законом от 17 июля 2001 года «О разграничении государственной собственности на землю» процесса разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, который до настоящего времени не завершен. В связи с этим, Конституционный Суд РФ отказал в принятии к рассмотрению запроса Правительства Москвы как не отвечающего требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».¹²⁶

3) Согласно ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если такой земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае же если такой земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное им лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.