2. Договор купли-продажи земельного участка

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется своевременно внести определенную сторонами плату и принять по передаточному акту земельный участок.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно п.1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость, обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на землю, является план земельного участка с указанием его кадастрового номера. При этом ст. 550 ГК РФ не требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка, оставляя этот вопрос на усмотрение сторон.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет договора, т.е. данные, позволяющие однозначно идентифицировать земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, и цена этого участка. В качестве предмета договора могут выступать только земельные участки, прошедшие кадастровый учет, порядок ведения которого определен Законом о государственном земельном кадастре. Цена участка может устанавливаться по соглашению сторон, или по итогам торгов. При отсутствии этих данных в договоре, он считается не заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (например, информацию о сервитутах, о нахождении участка в охранной зоне заповедника или иной особо охраняемой природной территории и т.д.). В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об участке, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков.

Недействительны следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст.37 ЗК РФ). При этом данный перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий, поскольку нормами ГК РФ установлены и иные основания для признания условий сделки недействительными.

Сторонами договора купли-продажи могут быть любые физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования. Возможность их участия в купле-продаже земельных участков может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т.д.).

Выделяют несколько разновидностей договора купли-продажи земельного участка с точки зрения субъектного состава и процедуры заключения.

а) купля-продажа гражданами и юридическими лицами земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями.

б) купля-продажа гражданами и юридическими лицами земельных участков сельскохозяйственного назначения, попадающая под действие Закона об обороте земель. В числе особенностей можно выделить субъектный состав правоотношений купли-продажи участка (включая право его преимущественной покупки органом публичной власти), а также саму процедуру купли-продажи.

в) выкуп земельных участков в населенных пунктах под приватизированными объектами недвижимости.

г) покупка земельного участка на торгах для строительства из состава государственных или муниципальных земель.

д) выкуп участка для государственных или муниципальных нужд.

Указанные выше особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений будут рассмотрены в лекциях № 9 и № 10.