Имущественные налоговые вычеты в связи с приобретением или новым строительством жилых объектов

До 1 января 2005 г. налогоплательщики были вправе уменьшить полученные ими в налоговом периоде доходы на сумму имущественного налогового вычета, в которую включались расходы на новое строительство или приобретение жилого дома или квартиры на территории РФ в пределах 1 млн руб. (до 1 января 2003 г. - в пределах 600 тыс. руб.), а также расходы по уплате процентов по ипотечным кредитам, полученным в российских банках. В соответствии с новой редакцией п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ с 1 января 2005 г. в сумму имущественного налогового вычета включаются суммы, израсходованные налогоплательщиками на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ, и фактически израсходованные налогоплательщиками на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Необходимо учитывать, что перечень объектов жилья, в отношении которых предоставляется указанный имущественный налоговый вычет, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Например, налогоплательщик приобрел по договору купли-продажи комнату в коммунальной квартире и при этом в свидетельстве о государственной регистрации права собственности в качестве объекта права указана именно комната, а не доля в праве собственности на квартиру, он не вправе претендовать на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение данной комнаты.

Пример.

В 2004 г. налогоплательщик приобрел комнату в коммунальной квартире за 400 тыс. руб. В свидетельстве о государственной регистрации прав указано право собственности этого гражданина на 1/4 долю в квартире. В 2004 г. заработок налогоплательщика по месту основной работы составил 700 тыс. руб., с него работодателем был удержан НДФЛ в размере 91 тыс. руб. (700 000 х 0,13). Предельная величина имущественного налогового вычета, которым может воспользоваться налогоплательщик, составляет 250 тыс. руб. (1 000 000/4). Таким образом, в данном случае налогоплательщик вправе по окончании налогового периода воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме 250 тыс. руб. при подаче им налоговой декларации за 2004 г. При этом сумма налога на доходы, подлежащая возврату из бюджета, составляет 32,5 тыс. руб. (250 000 х 0,13).

Как и ранее, общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Если налогоплательщиком до 1 января 2005 г. был получен не ипотечный кредит, а целевой заем (кредит) на покупку или строительство жилья, проценты за пользование которым он продолжает выплачивать и в 2005 г., то суммы, направленные в 2005 г. на погашение процентов по данному целевому займу (кредиту), подлежат включению в сумму имущественного налогового вычета налогоплательщика при определении налоговой базы по налогу на доходы за 2005 г. при условии документального подтверждения целевого использования кредита (займа).

Проценты, уплаченные налогоплательщиками за пользование кредитными (заемными) средствами, полученными в иностранных организациях, в сумме имущественного налогового вычета не учитываются.

Следует обратить внимание и на то, что в новой редакции подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ поименованы конкретные виды расходов покупателей и застройщиков жилья, которые могут включаться в сумму имущественного налогового вычета.

В частности, при строительстве или приобретении дома или доли (долей) в нем в фактические расходы могут включаться расходы:

1) на разработку проектно-сметной документации;

2) на приобретение строительных и отделочных материалов;

3) на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

4) связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

5) на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

При приобретении квартиры или доли (долей) в ней в фактические расходы могут включаться расходы:

1) на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

2) на приобретение отделочных материалов;

3) связанные с отделкой квартиры.

Эти расходы могут включаться в сумму имущественного налогового вычета налогоплательщиков только при условии их документального подтверждения. Кроме того, необходимо отметить, что принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого они приобретены, указано приобретение не завершенных строительством жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в них.

Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщикам на основании их письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты налогоплательщиками денежных средств по произведенным ими расходам. Такими документами являются квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщики представляют:

1) при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

2) при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

Важное новшество, содержащееся в новой редакции подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, заключается в том, что налогоплательщики вправе получить имущественный налоговый вычет до окончания строительства квартиры в строящемся доме, т.е. еще до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами имущества пропорционально их доле (долям) собственности, а при приобретении имущества в общую совместную собственность - по договоренности между всеми совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.

Пример

Супруги приобрели в равнодолевую собственность в 2005 г. квартиру за 1,6 млн руб., согласно платежным документам каждый из них заплатил по 800 тыс. руб. Доход супруга за 2005 г., облагаемый НДФЛ по ставке 13%, составил 1,2 млн руб., доход супруги - 600 тыс. руб. Как и ранее, предельный размер имущественного налогового вычета предоставляется только по объекту недвижимости в целом. Поэтому, если супруги приобрели квартиру в долевую собственность, то имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из них в соответствии с его долей собственности. В данном случае размер вычета, которым может воспользоваться каждый из супругов, составляет 500 тыс. руб. (1 000 000/2). В соответствии с платежными документами, подтверждающими оплату каждым из супругов своей доли собственности в приобретенной ими квартире и необходимыми для представления имущественного налогового вычета, каждый из супругов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме 500 тыс. руб. При этом сумма НДФЛ, подлежащая возврату из бюджета, для каждого из супругов составит 65 тыс. руб. (500 000 х 0,13).

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается. Это означает, что налогоплательщики вправе получить данный имущественный налоговый вычет только по одному объекту приобретенного ими либо построенного жилья и только после оформления этого жилого объекта в собственность. Таким образом, в случае направления налогоплательщиками денежных средств на новое строительство либо приобретение доли (долей) квартиры или жилого дома указание их в свидетельстве о государственной регистрации прав или ином документе, устанавливающем право собственности на указанные объекты, является обязательным условием предоставления налогоплательщикам имущественного налогового вычета. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ.

На основании п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Подпунктом 3 п. 1 ст. 20 взаимозависимыми, признаются лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Согласно п. 2 ст. 20 суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Физические лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя или усыновленного, а также попечителя и опекаемого, т.е. признаваемые в соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами, вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, если отношения между этими лицами не оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей). Если же отношения между указанными лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей), то возникают основания для признания в судебном порядке лиц, участвующих в сделке, взаимозависимыми по иным основаниям, чем предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ. При наличии судебного решения о признании участников сделки взаимозависимыми лицами имущественный налоговый вычет не применяется.