Оценка недвижимости - Долгова О.В

М И Н И СТ Е РСТ В О О БРА ЗО В А Н И Я И Н А У К И РО СИ Й СК О Й Ф Е Д Е РА Ц И И

В О РО Н Е Ж СК И Й ГО СУ Д А РСТ В Е Н Н Ы Й У Н И В Е РСИ Т Е Т

О Ц Е НК А НЕ Д ВИ Ж И М О С Т И

У чебноепособи епо специ альности 080105 «Ф и нансы и креди т»О ПД .Ф .15 и специ альности 080507 «М енеджм енторгани заци и »СД .01.12

Воронеж

2004

2

У тверждено научно-м етоди чески м советом эконом и ческог о ф акультета 28 октября 2004 г . (протокол№ 8)

Состави тель Д олговаО .В .

Пособи еподг отовлено на каф едреф и нансов и креди та эконом и ческог о ф акультетаВ оронежског о государственног о уни верси тета.

Реком ендуется для студентов 4 курса дневног о и вечернег о отделени й специ альности «Ф и нансы и креди т», 2 курса дневног о отделени я и 4 курса вечернег о отделени я специ альности «М енеджм ент органи заци и » специ али заци и «Э коном и каи управлени еф и рм ой ».

3

Разви ти ев Росси и рыночных отнош ени й потребовало ф орм и ровани е новог о ви да деятельности – оценочной . О ценочная деятельностьявляется составной частью процесса реф орм и ровани я эконом и ки и создани я право-

строи тельства и ли реконструкци и объектов недви жи м ости , и х внесени я в уставный капи тали т. д.

Задачам и учебной ди сци пли ны «О ценка недви жи м ости »являются: и зучени ебазовых поняти й и м етодов оценки собственности , особенностей

нолог и ей оценки , выведени я и тоговой вели чи ны стои м ости , напи сани я отчета по оценке. И зучени еданной ди сци пли ны позволи т сф орм и роватьнавыки оценки недви жи м ости и научи т проводи тьсам остоятельную оценку

4

ни клав связи снеобх оди м остью разреш ени я и м ущ ественных споров, в которых стороны для определени я объекти вной стои м ости тог о и ли и ног о и м ущ ества были вынуждены при бег ать к услуг ам незави си м ых ценовых арби тров. Соврем енная теори я и практи ка и практи ка оценки и м ущ ества является продуктом дли тельног о и стори ческог о разви ти я, основныеэтапы которог о неразрывно связаны с и зм енени ям и и нсти тута собственности в Росси и .

В разви тых странах оценка и м ущ ества как проф есси ональная деятельностьпояви ласьещ ев 30-х г одах Х Х века, в соврем енной Росси и – в начале 90-х г г . си лам и И нсти тута эконом и ческог о разви ти я В сем и рног о банка реконструкци и и разви ти я. Н а базеэтог о И нсти тута осущ ествлялось обучени е, основанное на учебных м атери алах , разработанных А м ери кански м общ еством оценщ и ков.

5

О днако в Росси и оценка и м ущ ества была х орош о разви та в дореволюци онноеврем я. О собую значи м остьонапри обрелапослеотм ены крепостног о права, когда подуш ныеналог и стали постепенно зам еняться нало- г ам и на и м ущ ество («Положени ео г убернски х и уездных зем ски х учреждени ях »1864 года) и возни кла новая научная ди сци пли на, которую назвали русская оценочная стати сти ка. За почти полувековую и стори ю русской оценочной стати сти ки в Росси и были сф орм и рованы и реали зованы на практи кеорг ани заци онно-м етоди чески еподх оды к оценке, которыена начало Х Х векасоответствовали , аво м ног ом и превосх оди ли лучш ую м и ровую практи ку. Заложенные русской оценочной стати сти кой при нци пы и

Прервавш аяся на пери од сущ ествовани я плановой эконом и ки и стори я теорети чески х разработок в области оценки в Росси и получи ла свое продолжени еза рубежом , г дев результатепостепенной адаптаци и к и зм е-

м остей и расчетных м етоди ках оценки , как важней ш ег о и неотъем лем ог о атри бутарыночной эконом и ки .

В первыеспроблем ой оценки в Росси и концаХ Х века столкнули сьв связи с проведени ем при вати заци и . Сущ ественно акти ви зи ровалась оценочная деятельностьв х одепереоценки основных ф ондов. К огда предпри - яти ям было разреш ено при влекать незави си м ые экспертные орг ани заци и для проведени я рыночной стои м ости и м ущ ества.

В настоящ ееврем я незави си м ая оценка стои м ости и м ущ ества является и нф орм аци онной основой для при няти я эф ф екти вных реш ени й как в частном , так и в государственном секторах эконом и ки . Разви ти еоценочной деятельности является в соврем енной Росси и важным аспектом разви - ти я гражданског о общ естваи рыночных отнош ени й в эконом и ке.

О сновны м и направлени ям и разви т и яоценочной деят ельност и

начала21-г о векаявляются:

-разви ти еи нф орм аци онног о обеспечени я оценочной деятельности ;

-разви ти ем етоди ческой базы оценки ;

-разви ти еобразовани я оценщ и ков;

-соверш енствовани еросси й ског о законодательства в области оцен-

ки ;

- поэтапный перех одот ли цензи ровани я к негосударственной си сте- м еперсональной ответственности закачество оценки ;

-разви ти есам орег ули ровани я оценщ и ков;

-разви ти есам орег ули ровани я рынкаоценки ;

- взаи м одей стви е росси й ски х и м еждународных орг ани заци й оцен- щ и ков.

О Т НО Ш Е НИ Я, РЕ Г У ЛИ РУ Е М Ы Е ЗА К О НО М О Б О Ц Е НО Ч НО Й Д Е ЯТ Е ЛЬНО С Т И В РО С С И ЙС К О Й Ф Е Д Е РА Ц И И

7

1.О сновани ем для проведени я оценки является договор м ежду оценщ и ком и заказчи ком . Д ог овором м ожет бытьпредусм отрено проведени еоценки конкретног о объекта, рядаобъектов, долговрем енноеобслужи - вани езаказчи капо ег о заявлени ю.

2.О ценка объекта оценки , в том чи слеповторная, м ожет бытьпроведенанаосновани и суда, арби тражног о суда, третей ског о суда.

3.Д ог овор заключается в пи сьм енной ф орм еи нетребует нотари альног о удостоверени я.

4.Д ог овор долженсодержать:

-основани я заключени я договора;

-ви добъектаоценки ;

оценщ и ков м ожет осущ ествляться в ф орм езаключени я договорастрах овани я по конкретном у ви ду О Д (в зави си м ости от объекта оценки ) ли бо по конкретном у дог овору обоценкеобъектаоценки .

и ны е вещ ны е права на и м ущ ество и отдельныевещ и и з состава и м ущ е- ства;

8

- права т ребовани я, обязанност и (долг и ); - работ ы , у слу ги , и нф орм аци я и и ны е объ ект ы граж дански х

прав, в отнош ени и которых законодательством установлена возм ожность и х участи я в г ражданском обороте.

О бязат ельност ьпроведени яоценки

В слу чаях :

1.О ценки объектов, при надлежащ и х полностью и ли части чно РФ , субъектам РФ ли бо м уни ци пальным образовани ям , в частности :

- при определени и стои м ости объекта в целях при вати заци и , передачи в довери тельноеуправлени ели бо передачи в аренду;

- при и спользовани и объектов оценки в качествепредм етазалог а; - при продажеи ли и ном отчуждени и объектов оценки ; - при переуступкедолг овых обязательств;

- при передачеобъектов оценки в качествевклада в уставныекапи - талы, ф онды юри ди чески х ли ц.

2.В озни кновени я спорао стои м ости объектаоценки по и ни ци ати ве одной и з сторонв сделке, в частности :

- при наци онали заци и и м ущ ества; - при и потечном креди товани и ф и зи чески х и юри ди чески х ли ц при

возни кновени и спорао вели чи нестои м ости предм етазалог а; - при составлени и брачных контрактов и разделеи м ущ ества разво-

дящ и х ся супруг ов при возни кновени и спорао стои м ости этог о и м ущ ества;

- при проведени и оценки в целях контроля за прави льностью уплаты налогов при возни кновени и спораоби счи слени и налогооблаг аем ой базы.

Незави си м ост ьоценщ и ка

Под незави си м остью оценщ и ка пони м ается отсутстви е у нег о и м у- щ ественног о и ли и ног о и нтересав оцени ваем ом объекте.

П роведени е оценки объ ект а не допу скает ся:

-если в отнош ени и объекта оценки оценщ и к и м еет вещ ныеи ли обязательныеправавнедоговора;

-если оценщ и к является учреди телем , собственни ком , акци онером ,

креди тором , страх овщ и ком юри ди ческог о ли ца ли бо юри ди ческое ли цо является учреди телем , акци онером , креди тором , страх овщ и ком оценочной ф и рм ы;

- если оценщ и к состои т сзаказчи ком ли бо заи нтересованным и ли ца- м и в бли зком родствеи ли свой стве.

Н едопускается вм еш ательство заказчи ка ли бо и ных заи нтересованных ли ц в деятельностьоценщ и ка, если это м ожет негати вно повли ятьна достоверность результата проведени я оценки , в том чи сле ограни чени е

9

круг авопросов, подлежащ и х выяснени ю и ли определени ю при проведени и оценки объекта оценки . Разм ер оплаты оценщ и ку за проведени е оценки объектаоценки нем ожет зави сетьот и тог овой вели чи ны стои м ости объектаоценки .

§требовать от заказчи ка при прости своег о участи я в проведени и оценки

10

вани я ) ли бо совм естно. Рег ули ровани е разви вается в рам ках следующ и х процедур:

- определени ем етоди чески х требовани й к процедурам оценки , которыетради ци онно ф орм и руются в с т андар т ах оценки ;

- определени етребовани й к м орально-эти чески м качествам оценщ и - ка, связанным с ег о незави си м остью; данные требовани я ф орм и руются в

кодекс ах пр оф ес с и онал ьной эт и ки ;

- определени етребовани й к уровню проф есси ональной подготовки и опыту практи ческой работы оценщ и ка, которыеотражаются в у р овне пр о-

ф ес с и онал ьных знани й.

Ли цензи ровани ю оценочнойдеят ельност и

О дной и з наи болеераспространенных ф орм государственног о рег у- ли ровани я проф есси ональной деятельности является ли цензи ровани е. Л и -

жи вани я граждан.

Л и цензи ровани еоценочной деятельности осущ ествляется в соответстви и с«Положени ем о ли цензи ровани и оценочной деятельности »утвержденног о Постановлени ем Прави тельства РФ от 7 и юня 2002 г . № 395 (в редакци и Постановлени я Прави тельстваРФ от 03.10.2002 г . № 731).

Положени е о ли цензи ровани и устанавли вает порядок ли цензи ровани я и услови я выдачи ли цензи й наосущ ествлени еоценочной деятельности и определяет, что ли цензи ровани еоценочной деятельности осущ ествляет М и ни стерство и м ущ ественных отнош ени й Росси й ской Ф едераци и (ли цензи руем ый орг ан).

- нали чи е докум ента об образовани и , подтверждающ ег о получени е проф есси ональных знани й в области оценочной деятельности в соответстви и ссогласованным уполном оченным органом по контролю за осущ ествлени ем оценочной деятельности проф есси ональным и образовательным и програм м ам и высш ег о проф есси ональног о образовани я, дополни тельного проф есси онального образовани я и ли прог рам м ам и проф есси ональной переподготовки работни ков;

Т ребовани я к ли цензи ровани ю О Д дляю ри ди чески х ли ц:

- г осударственная рег и страци я в качествеюри ди ческого ли ца; - соблюдени езаконодательстваРФ обоценочной деятельности ;

- нали чи ев ш татеюри ди ческог о ли ца нем енее1 работни ка, для которого данноеюри ди ческоели цо является основным м естом работы и который и м еет докум ент об образовани и , подтверждающ и й получени епро- ф есси ональных знани й в области оценочной деятельности .