Добавил:

Teana Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Таврический Национальный Университет им. В.И. Вернадского

Предмет:

Экономика

Файл:

Оценка недвижимости - Долгова О.В

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

24.05.2014

Размер:

429.31 Кб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 45 / 55

Д О Х О Д НЫ Й П О Д Х О Д

Потенци альный валовой дох од

Потери от недозагрузки и неплатежей

Д ей стви тельный валовой дох од

О пераци онныерасх оды

У словно - постоянные У словно - перем енные Резервы (эксплуатаци онные)

Ч и стый операци онный дох од

Преобразовани еожи даем ых дох одов в текущ ую стои м ость

Прям ая капи тали заци я		К апи тали заци я по норм еотдачи накапи тал


	Д и сконти ровани е		К апи тали заци я по рас-
	денежных потоков		четным м оделям

Затраты надоведени еобъектадо вари анта наи болееэф ф екти вног о использовани я

Ри с. 11. А лгори т м дох одногоподх ода к оценке недви ж и м ост и

Д остои нства, недостатки и услови я при м енени я каждог о и х трех тради ци онных подх одов к оценкенедви жи м ости сг руппи рованы в табл. 7.

Т абли ца7

С равни т ельнаях аракт ери ст и ка подх одов к оценке недви ж и м о-

ст и

П реи м у щ ест ва

Недост ат ки

Зат рат ны йподх од

Н аи болеенадежен при оценкено-

Затраты

не всег да экви валентны ры-

вых

и ли

недавно построенных

объектов,

ночной стои м ости .

готовых

для болееэф ф екти вног о и споль-

Попытки

дости жени я

более точног о

зовани я.

результата оценки сопровождаются быстрым

О ценка на основе затратног о под-

ростом

затрат труда.

х ода является

целесообразной

(и ли )

Н есоответстви езатрат труда на при об-

еди нственно возм ожной

следующ и х

ретени еоцени ваем ог о объекта недви жи м ости

случаях :

затраты на новоестрои тельство точно таког о

∙

тех ни ко-эконом и чески й

анали з

же, так как в процессе оценки и з стои м ости

новог о строи тельстваи ли реконструкци и ;

строи тельствавычи тается и знос.

∙

оценка

незаверш енног о

строи -

Проблем ати чность расчета

стои м ости

тельства;

воспрои зводствастарых строени й .

∙

оценка

общ ественно-

О тдельная оценка зем ельног о участка

государственных и

специ альных

объек-

от

строени й .

О днако такое разделени е на

тов,

т.к. они непредназначены для полу-

практи кеневозм ожно ли бо связано со значи-

чени я дох ода и

ни зка вероятность най ти

тельным и затратам и .

данныеобаналог и чных продажах ;

Проблем ати чность оценки

зем ельных

∙

оценка объектов на м алоакти вных

участков в Росси и .

рынках ;

сложность определени я вели чи ны и з-

∙

оценка для целей

страх овани я и

носа старых здани й и сооружени й , так как в

налогообложени я;

больш и нствеслучаев суждени ео степени и з-

носа основывается на экспертном

м нени и

∙

если

и м еется

недостаток

и нф ор-

оценщ и ка, и точностьрезультатов во м ногом

м аци и для и спользовани я друг и х

подх о-

зави си т от квали ф и каци и и опыта.

дов.

С равни т ельны йподх од

Н аи более надежен в услови ях ак-

Разли чи е продаж. Н е бывает продаж

ти вног о

рынка для

оценки

небольш и х

абсолютно и денти чных объектов,

совпадени е

ком м ерчески х

объектов и объектов не-

наблюдается ли ш ьпо ряду парам етров. Сдел-

дви жи м ости , которые часто покупаются

ки

м ог ут отли чаться набором х арактери сти к,

и продаются и

не и спользуются для по-

при сущ и х сам ом у объекту,

но и

услови ям и

лучени я дох ода, а такжепри нали чи и оп-

сделки . Ч ем больш еразли чи й

м ежду сопоста-

ределенной

и нф орм аци онной

и нф ра-

ви м ым и

продажам и , тем больш е вероятность

структуры,

обеспечи вающ ей

в достаточ-

получени я недостаточно точног о результата

ном

объем е данные по

соверш аем ым

оценки .

сделкам .

Сложностьсбора и нф орм аци и о ф акти -

Стати сти чески обоснован.

чески х ценах продаж. Ф акти чески ецены про-

Позволяет отрази ть

м нени е ти -

даж нередко скрываются в целях уклонени я от

пи чных

продавцов и

покупателей

в и то-

уплаты налогов и сборов. Проверка достовер-

говой оценке.

ности и нф орм аци и сущ ественно затруднена.

ценах

продаж отражается и зм е-

Проблем ати чностьсбораи нф орм аци и о

нени еф и нансовых услови й и и нф ляци и .

специ ф и чески х

услови ях сделки (дей ствовали

Позволяет вноси ть корректи ровки

ли

стороны эконом и чески раци онально, ти -

наотли чи я сравни ваем ых объектов.

пи чно ли была м оти ваци я продавца и покупа-

При

нали чи и

достаточног о коли -

теля и

т.п.). При нали чи и подобных

обстоя-

чества данных

для

анали за достаточно

тельств

цена продажи конкретног о объекта

прост в при м енени и и дает надежныере-

м ожет сущ ественно отли чаться от ти пи чной

зультаты.	для данног о рынка и		нег ати вно скажется на
	результатах анали за.
	4.	Зави си м ость	от	акти вности		рынка.
	Т очность результата зави си т от акти вности						и
	насыщ енности рынка данным и о				сделках		с
	аналог ам и оцени ваем ог о объекта.				И спользо-
	вани е подх ода на м алоакти вных рынках про-
	блем ати чно.
	5.	Зави си м ость от		стаби льности		рынка.
	Е сли рынок подвержен быстрым и зм енени ям ,
	то получени е точног о результата оценки за-
	труднено, т.к. к дате оценки рыночные усло-
	ви я м огут сущ ественно и зм ени ться.
	6.	Сложность согласовани я данных				о су-
	щ ественно разли чающ и х ся продажах , что м о-
	жет сни зи тьточностьрезультатов оценки

Д ох одны йподх од

Результаты, получаем ые на ос-

Н еобх оди м ость прог нози ровани я долго-

нове этог о подх ода, наи более значи м ы

врем енног о потокадох одов. Процессполучени я

при

оценке объектов,

при носящ и х до-

точной

оценки

будущ его потока затрудняет

х од. О ни и спользуются для анали за це-

сложи вш аяся

недостаточно устой чи вая

си туа-

лесообразности

и нвести ровани я и при

ци я в Росси и ,

вероятностьнеточности прог ноза

обосновани и

реш ени й

о ф и нанси рова-

увели чи вается

пропорци онально долгосрочно-

ни и и нвести ци й в недви жи м ость.

сти прог нозног о пери ода.

Д ох одный

подх од более, чем за-

В ли яни е ф акторов ри ска на прогнози -

тратный

сравни тельный ,

отражает

руем ый дох од. При определени и текущ ей

стои -

представлени еи нвестора о недви жи м о-

м ости

необх оди м о учи тывать предполагаем ый

сти

как и сточни ке получени я

дох ода,

ри ск, связанный сполучени ем в будущ ем

дох о-

т.е. это качество недви жи м ости

учи ты-

да от владени я недви жи м ости , что вли яет на

вается как основной

ценообразующ и й

точностьрезультатов оценки .

ф актор.

Проблем ати чность сбора данных

о до-

етод

прям ой

капи тали заци и

х одности аналоги чных объектов. И нф орм аци я

х арактери зуется относи тельной

просто-

о дох одности ,

как прави ло, конф и денци альна,

той

расчетов,

небольш и м

коли чеством

нередко оф и ци альная и нф орм аци я не соответ-

предположени й ,

отражает

состояни е

ствует дей стви тельности , а проверка ф акти че-

рынка и дает особенно х орош и ерезуль-

ской

дох одности объектов недви жи м ости су-

таты для стаби льно ф ункци они рующ ег о

щ ественно затруднена, соответственно, оценка

объекта недви жи м ости с м алым и ри с-

м ожет бытьнеточной , неточностьувели чи вает-

кам и .

ся в процессекапи тали заци и .

етод дисконти ровани я

денеж-

Стои м остная оценка дох ода в случаях

ных

потоков счи тается лучш и м

теоре-

оценки недви жи м ости , при носящ ей удобства, и

ти чески м

м етодом , учи тывает ди нам и -

стои м остная

оценка выг од от владени я уни -

ку

рынка,

неравном ерную

структуру

кальных объектов недви жи м ости сущ ественно

дох одов и

расх одов. И спользуется, ко-

затруднена.

гда дох оды от объекта и

рынок неста-

би льны, атакжекогдаобъект нах оди тся

в стади и

строи тельства и ли

реконст-

рукци и .

П РА ВИ ЛА П О Д Г О Т О ВК И О Т Ч Е Т А О Б О Ц Е НК Е

О т чет об оценке – это и тог овый докум ент, представляем ый	оцен-
щ и ком кли енту и содержащ и й заключени еоб оценочной стои м ости	и м у-

щ естваи любую друг ую и нф орм аци ю, и м еющ ую отнош ени ек оценке. Задачи отчета:

1)выполни тьтребовани я дей ствующ ег о законодательства;

2)заф и кси роватьвсеважныем ом енты оценки ;

3)обеспечи тьчеткую доказательную базу и арг ум енти рованность;

4) при м ени тьси стем ный подх од.

О тчет об оценкев соответстви и со статьей 11 Ф едеральног о закона «О б оценочной деятельности в РФ »составляется в пи сьм енной ф орм е.

Обычно и спользуют одноврем енно 2 ф орм ы:

-полный отчет;

-заключени ео стои м ости оцени ваем ог о объекта (т.е. отчет в ви де

пи сьм а).

К отчету обоценкепредъявляются следующ и етребовани я:

1. И зложени е всех лог и чески х построени й и выводов и з ни х должно бытьясным и четки м .

2.В сеф акты должны бытьдокум ентально подтверждены.

3.О тчет долженсодержатьцельи ф ункци ю оценки , четкоеопределени еви да оцени ваем ой стои м ости , расчет затрат, прогноз дох одов, докум ентальноеподтверждени еи спользуем ых ф актов и выводов.

4.Э ксперт – оценщ и к должен представи ть обосновани е и споль-

зуем ых и м	м етодов оценки .
5.	В при ложени и к отчету ли ца, при ни м авш и еучасти ев оценке,

подтверждают, что они не и м еют каког о-ли бо и нтереса в оцени ваем ом объектесобственности и незаи нтересованы ли чно в результатеоценки .

6. О тчет должен быть подпи сан всем и ли цам и , при ни м авш и м и участи ев оценке.

7.О тчет должен содержать копи и докум ентов об образовани и

оценщ и ка, копи ю ли цензи и на осущ ествлени е оценочной деятельности , копи ю страх овог о поли сагражданской ответственности оценщ и ка.

О бщ и е т ребовани як содерж ани ю от чет а об оценке объ ект а оценки (ст ат ья11 Ф едеральногозакона № 135)

О тчет не должен допускать неоднозначног о толковани я и ли вво-

ди тьв заблуждени е. В от чет е в обязат ельном порядке у казы ваю т ся:

-датапроведени я оценки ;

-и спользуем ыестандарты оценки ;

- цели и задачи проведени я оценки объектаоценки ; - при водятся и ные сведени я, которые необх оди м ы для полног о и

недвусм ысленног о толковани я результатов проведени я оценки объекта оценки , отраженных в отчете.

В случае, если при проведени и оценки объекта определяется не рыночная стои м ость, аи ныеви ды стои м ости , в отчетедолжны бытьуказаны кри тери и установлени я стои м ости объекта оценки и при чи ны отступлени я от возм ожности определени я рыночной стои м ости объектаоценки .

В от чет е долж ны бы т ьу казаны :

- датасоставлени я и порядковый ном ер отчета; - основани едля проведени я оценщ и ком оценки объектаоценки ;

- м есто нах ождени я оценщ и ка и сведени я, о выданной ем у ли цензи и наосущ ествлени еоценочной деятельности ;

- точноеопи сани еобъекта оценки , а в отнош ени и объекта оценки , при надлежащ ег о юри ди ческом у ли цу, - рекви зи ты юри ди ческог о ли ца и балансовая стои м остьданног о объектаоценки ;

- стандарты оценки для определени я соответствующ ег о ви да стои - м ости объекта оценки , обосновани е и х и спользовани я при проведени и

оценки	данног о объектаоценки , переченьи спользованных при проведени и
оценки	данног о объекта оценки данных суказани ем и сточни ков и х полу-

чени я, а такжепри нятыепри проведени и оценки объекта оценки допущ е- ни я;

- последовательность определени я стои м ости объекта оценки и ее и тоговая вели чи на, а такжеог рани чени я и пределы при м енени я полученног о результата;

- датаопределени я стои м ости объектаоценки ; - перечень докум ентов, и спользуем ых оценщ и ком и устанавли -

вающ и х коли чественныеи качественныех арактери сти ки объектаоценки . О тчет м ожет такжесодержатьи ныесведени я, являющ и еся, по м не-

ни ю оценщ и ка, сущ ественно важным и для полноты отражени я при м ененног о и м м етодарасчетастои м ости конкретног о объектаоценки .

	О тчет должен бытьпронум ерован пострани чно, прош и т, скреплен
печатью, а такжеподпи сан оценщ и ком –		и нди ви дуальным предпри ни м а-
телем	и ли работни ком юри ди ческог о ли ца, который соответствует требо-
вани ям	статьи 24 Ф едеральног о закона№	135 и осущ естви лоценку объек-
та, и ег о руководи телем .

Ст ру кт у ра от чет а об оценке недви ж и м ост и

Форм а, разм еры и содержани еотчета м ог ут значи тельно разли чать-

ся в зави си м ости от х арактера оцени ваем ог о объекта, поставленных целей и ф ункци й оценки .

О сновны е разделы от чет а:

Т и тульный ли ст Сопроводи тельноепи сьм о

1. В ведени е (определени е задани я, объект оценки , цель оценки , ф ункци я оценки , оцени ваем ыеправа, дата оценки , дата составлени я отчета, постановка задачи , основные поняти я и определени я, и сточни ки и н- ф орм аци и и полнота и сследовани я, основныепредположени я и ог рани чи - вающ и еуслови я).

2. М етодолог и я проведени я и сследовани я (требовани я к сбору и н-

форм аци и , процессоценки ).

3.О бзор соци ально-эконом и чески х услови й .

4. О пи сани е и анали з объекта оценки (опи сани е объекта оценки , м естоположени е объекта оценки , анали з наи лучш ег о и наи более эф ф екти вного и спользовани я).

5.Затратный подх одк оценке.

6.Д ох одный подх одк оценке.

7.Сравни тельный подх одк оценке.

8. Сог ласовани ерезультатов и заключени е о рыночной стои м ости объекта.

При ложени я.

И С П О ЛЬЗО ВА НИ Е РЕ С У РС О В И НТ Е РНЕ Т А Д ЛЯ О Ц Е НК И НЕ -

	Д ВИ Ж И М О С Т И
РесурсИ нтернетадля целей оценки недви жи м ости х арактери зуется
нали чи ем	специ али зи рованных оценочных сай тов:
1)	Сай т Росси й ског о общ ества оценщ и ков (http://www.mrsa.ru/).

Содержи т м ного полезной и нф орм аци и для оценщ и ков: докум енты, базы данных , электронные верси и и здани й Росси й ског о общ ества оценщ и ков (РО О ), полезныессылки . Н а сай теработает электронный м аг ази н, проводятся конф еренци и (ти па "В опросы-ответы") и , кром е тог о, сущ ествует би ржа труда. Следует отм ети тьпостоянноеобновлени есай та, нали чи еновостной ленты и нали чи е м и ни -сай тов оценочных ф и рм и рег и ональных отделени й РО О .

2) "В и ртуальный К аталог О ценщ и ка", г лавной особенностью которого является нали чи ебольш ой ссылочной базы данных , как по недви жи - м ости , так и по оборудовани ю. (http://home.mega.ru/). При этом база данных удобно разби та по ти пам и весьм а обш и рна. Т акженасай тепредставлены некоторыем етоди ки оценки .

3) "В и ртуальный К луб О ценщ и ков" (http://www.appraiser.ru/) и м еет новостную ленту, а также пери оди чески проводи т опросы по разным те- м ам .

4) База данных "Mobile" (http://www.prices.ru/), содержащ ая цены нажи лую, так и нанежи лую недви жи м ость, атакжепредложени я по арендестоли чног о рынка.

5) Сай т "Н едви жи м остьв Росси и "(http://www.realty.ru/), при чем не

только по М	оскве. Н а нем естьтакжеи нтересная услуг а - экспрессоценка
м осковски х	кварти р (http://www.realty.ru/cgi/flat/form_est.pl), правда она

ори енти руется и сключи тельно на цены предложени я без корректи ровок и , как прави ло, даетзавыш енныерезультаты.

6) Э лектронная верси я "И з рук в руки " (http://www.izrukvruki.ru/). При этом в нали чи екак м осковски й выпуск, так и некоторыереги ональные.

		47
7)	Популярный журнал"Столи чная недви жи м ость" представлен на
сай те"К и ри лли М		еф оди й " (http://www.km.ru/).
8)	Сай т "РМ	Л С - недви жи м остьРосси и " (http://www.rmls.ru/). При

этом необх оди м о отм ети ть на этом сай тебольш оеколи чество ссылок на реги ональныесай ты.

9) Сай т "Рынок недви жи м ости Росси и " (http://www.realtymarket.org/)..

Пом и м о специ али зи рованных оценочных сай тов м ного полезной правовой и нф орм аци и , в том чи слев области оценки м ожно най ти насай те "Э коном и каи жи знь" (http://www.akdi.ru/), оф и ци альных и нф орм аци онных каналах Государственной Д ум ы, Совета Ф едераци и , В ерх овного и В ысш е-

г о А рби тражног о судов, на оф и ци альном	сай те прави тельства Росси и
(http://www.pravitelstvo.gov.ru/), на котором	есть также ссылки на сай ты
разли чных м и ни стерств.

К ром етого, м ожно воспользоваться следующ и м и таки м и пои сковым и си стем ам и для м и ровог о и нтернета - Yahoo (http://www.yahoo.com/), а для русскоязычног о - Я ndex (http://yandex.ru/). Прави льно органи зованный пои ск в эти х си стем ах в больш и нствеслучаях дает возм ожностьполу-

чени я необх оди м ой и нф орм аци и .
	РЕ К О М Е НД У Е М А Я ЛИ Т Е РА Т У РА
	О сновнаяли т ерат у ра
1.	М еждународныестандарты оценки / М и кери нГ.И . - М	.: И Н Т Е Р-
РЕ К Л А М	А , 2003. - 384 с.
2.	О б оценочной деятельности в Росси й ской Ф едераци и : ф едер. за-
конот 29 и юля 1998г № 135-Ф 3 // Рос. г аз.-1998.-6 авг . - С.10.
3.	О ценканедви жи м ости : учебни к для студ. вузов / [подред. А .Г.
Грязновой , М .А . Ф едотовой ]. - М .: Ф и нансы и стати сти ка, 2003. - 492 с.
4.	Т арасеви чЕ .И . О ценка недви жи м ости / Е .И . Т арасеви ч. - СПб.:
И зд-во СПбГТ У , 1997. - 422 с.
5.	Т эпм ан Л .Н . О ценка недви жи м ости : учеб. пособи е/	Л .Н . Т эм п-
м ан. - М .: Ю Н И Т И , 2002. – 302 с.

Дополни т ельнаяли т ерат у ра

1.А лександров В .Т . Ц енообразовани ев строи тельстве: учеб. пособи е/ В .Т . А лександров, Т .Г. К асьяненко. - СПб.: Пи тер, 2000. - 255 с.

2.Балабанов И . Т . Э коном и ка недви жи м ости : учеб. пособи е/ И .Т . Балабанов. - СПб.: Пи тер, 2002. - 208 с.

3. О ценка рыночной стои м ости недви жи м ости / БелокрысА .М . [и

др.]. - М .: Д ело, 1998. – 381 с.

4. В ерх ози на А .В . Сравни тельный анали з м еждународног о и росси й ског о законодательства в области оценочной деятельности / А .В . В ер- х ози на, М .А . Ф едотова- М .: И Н Т Е РРЕ К Л А М А , 2003. - 368 с.

5.ГрановаИ .В . О ценканедви жи м ости : тесты, задачи , практи чески е си туаци и / И .В . ГрановаСПб.: Пи тер, 2001. - 208 с.

6.Гри бовски й С.В . О ценка дох одной недви жи м ости : учеб. пособи е для вузов / С.В . Гри бовски й – СПб.: Пи тер, 2001. - 334 с.

7. О ценка стои м ости недви жи м ости / Гри бовски й С.В . [и др.]. - М .: И Н Т Е РРЕ К Л А М А , 2003. - 704 с.

8. Е си пов В .Е .Т есты и задачи по оценочной деятельности / В .Е . Е си пов В .Е ., Г.А . М ах ови кова, В .В . Т ерех оваСПб.: Пи тер, 2002. - 128 с.

9. К рути к А . Б. Э коном и ка недви жи м ости : учеб. пособи едля студ. вузов / А .Б. К рути к, М .А . Горенбург ов, Ю .М . Горенбург ов - СПб.: Л ань,

2001. - 478 с.
10. М	акси м ов С. Н . О сновы предпри ни м ательской деятельности на
рынке недви жи м ости : учеб.		пособи е для вузов / С.Н .	М акси м ов -	СПб.:
Пи тер, 2000. - 263 с.
11. М	и кери н Г.И .. М	етодолог и чески е основы	оценки стои м ости
и м ущ ества /	Г.И . М и кери н, В .Г. Гребенни ков В .Г., Е .И . Н ей м ан - М			.: И Н -
Т Е РРЕ К Л А М	А , 2003. - 688 с.
12. О собенности оценочной деятельности при м ени тельно к услови -
ям новой эконом и ки : х рестом ати я / [под ред. А .Н . К озырева]. - М				.: И Н -

ТЕ РРЕ К Л А М А , 2003. - 240 с.

13.О ценка объектов недви жи м ости : теорети чески еи практи чески е

аспекты: учеб. пособи е/ [подред. В .В . Гри горьева]. - М .: И Н Ф РА -М , 1997.

– 320 с.


	14.	О ценка рыночной			стои м ости недви жи м ости : учеб. пособи е /
[подред. В .М . Рутг ай зера]. – М					.: Д ело, 1998. -350 с.
	15.	О ценка стои м ости			недви жи м ости / Гри бовски й С.В . [и др.]. -
М	.: И Н Т Е РРЕ К Л А М		А , 2003. - 704 с.
	16.	Ри поль-Сараг оси		Ф .Б. О сновы оценочной деятельности : учеб.
пособи е/ Ф .Б. Ри поль-Сарагоси - М .: При ор, 2001. - 240 с.
	17.	Соловьев	. М . О ценочная деятельность: оценканедви жи м ости
/ М	.М . Соловьев - М		.: ГУ В Ш	Э , 2002. – 221 с.
	18.	Т арасеви чЕ .И . Ф		и нанси ровани е и нвести ци й в недви жи м ость
/Е .И . Т арасеви ч. - СПб.: И зд-во СПбГТ У , 1996.
	19.	Ф едотова М . А .		О ценка недви жи м ости и би знеса: учебни к /
М	.А . Ф едотова, Э .А . У тки н- М				.: Э км ос, 2000. - 351 с.
	20.	Ф ри дм анД . А нали з и оценкапри носящ ей дох однедви жи м ости :
учебни к / Д . Ф ри дм ан, Н . О рдуэй . – М .: Д ело Л тд, 1997. – 480 с.
	21.	Х арри сон Г. О ценка недви жи м ости / Г. Х арри сон – М .: РИ О
М	особлупрполи г раф и здата, 1994. – 230 с.
	22.	Ч ерняк А . В . О ценка городской недви жи м ости / А .В . Ч ерняк -
М	.: Рус.Д ел.Л и т., 1996. - 269с.

23.Э коном и каи управлени енедви жи м остью: учебни к для студ. вузов / Грабовый П.Г. [и др.]. - М .: А СВ , 2000. – 566 с.

24.Э коном и ка недви жи м ости : учеб. пособи едля студ. вузов / В . И .

Реси н[и др.]. - М .: Д ело, 2000. - 327 с.

Состави тель: Д олг оваО льг аВ ени ам и новна

Редактор:

Буни наТ .Д .

<<< < Предыдущая 1 2 3 45 / 55

Соседние файлы в предмете Экономика