3. Поняття зносу, його види та технологія розрахунку.

Знос (знеці­нення) — втрата будівлями, спорудами й іншими об'єктами нерухомості вартості внаслідок їх фізичного, функціонального старіння та дії соціально-економічних факторів зовнішнього середовища.

Знос обєкта нерухомості це результат його попередньої експлуатації, що призвів до часткової або повної втрати ним своїх попередніх споживчих чи економічних властивостей.

Виділяють такі види зносу:

/ фізичний — знос, зумовлений частковим або повним фізичним руй­нуванням будівельних конструкцій унаслідок впливу фізичних, клі­матичних та інших факторів, або внаслідок неправильної експлуатації обєкта. Як видно з визначення , фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом штучних та природних факторів, другий – під впливом експлуатаційних факторів;

/ функціональний —знос, пов'язаний із невідповідністю функціональ­них характеристик об'єктів нерухомості сучасним ринковим вимо­гам для даного типу об'єктів.Функціональний вид зносу зумовлений,в основному, впливом науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва;

/ зовнішній (економічний) — втрата вартості нерухомості внаслідок дії соціально-економічних факторів зовнішнього середовища (зміни ситуації на ринку нерухомості, погіршення місцерозташування то­що), що призводить до зменшення її потенційної корисності.

Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний спад у районі, де розташований обєкт, великий поьік транспорту в межах кварталу; зміна співвідношення між попитом та пропозицією на ринку; зміна фінансових умов, законодавства, місце розташування обєкта.

Величина фізичного зносу характеризує ступінь погіршення технічних і експлуатаційних показників будівель і споруд в порівнянні з проектними і виражається у відношенні вартості обєктивно необхідних ремонтних робіт до відновновної вартості обєкта.

Для визначення величини накопиченого зносу використовують такі методи:

-метод порівняльних продаж

-бухгалтерський

-метод розбивки

Метод порівняльних продаж базується на визначенні величини накопиченого зносу як різниця між вартістю нового будівництва і вартістю споруди на дату оцінки, при цьому необхідною умовою є достовірні дані про продаж подібних обєктів

У вартісному вираженні сукупний знос являє собою різницю між відновною вартістю і ринковою ціною обєкта оцінки

Бухгалтерський метод зносу базується на використанні бухгалтерських методів, тобто на визначенні хронологічного віку обєкта до його нормативного терміну використання ( згідно закону України Про оподаткування прибутку підприємства)

Метод розбивки передбачає детальний розгляд і облік всіх видів зносу:

-усувний і неусувний фізичний знос

- усувний і неусувний функціональний знос

-зовнішній знос

Усувний знос – це знос, усунення якого фізично можливе і економічно дрцільне, тобто понесені витрати на усунення зносу сприяють підвищенню вартості обєкта в цілому

Неусувний знос – це знос, усунення якого чи фізично неможливо чи економічно недоцільно, тобто понесені витрати на усунення зносу не сприяють підвищенню вартості обєкта в цілому.

На практиці використовують чотири основні методи розрахунку фізичного зно­су будинків: експертний, нормативний (або бухгалтерський), вартісний, і метод розрахунку терміну життя будинку.

Відповідно доекспертного методу, оцінка фізичного зносу може здійснюватися як в укрупненій та і деталізованій формі. Укрупнена оцінка здійснюється в залежності від технічного стану будівлі, у відповідності до приблизної шкали фізичного зносу ( стандарт житлово-комунального господарства, Правила визначення зносу житлових будинків затверджені наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від “ 03 “ _02_ 2009 р. № 21, табл.5.1.)

Таблиця 5.1 -

Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку

Фізичний знос, %	Оцінка технічного стану	Загальна характеристика технічного стану
0-20	Добрий	Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40	Задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60	Незадовільний	Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80	Ветхий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій
81-100	Непридатний	Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

Більш точні результати дає деталізована форма оцінки фізичного зносу. Вона здійснюється для окремих елементів будівель і споруд і визначається на основіпорівняння сукупності ознак, які мають фізичний знос з приведеними в нормативних таблицях.

Розрахунок фізичного зносу об'єкта нерухомості (за винятком земельної ділянки) здійснюється щодо кожного конструктивного елемента відповідно до нормативних вимог і виражається у вигляді коефіцієнта.

Для елементів будинку, що мають на окремих ділянках різну ступінь зносу або складаються з декількох частин, величина фізичного зносу визначається за формулою:

і=n g_i

Ф_е = ∑ фі , (1)

i=1 100

де ф_i – величина фізичного зносу окремої (і –ї) ділянки (частини) елемента, що

визначається за таблицями правил, % ;

g_i – питома вага (відносна вартість) (і –ї) ділянки (частини) элемента в

його загальних розмірах чи в загальній вартості, % ;

n – кількість ділянок (частин), на які поділено елемент будинку, для якого

визначається фізичний знос.

. Величина фізичного зносу будинку визначається за формулою:

е=m g_е

Ф_б = ∑ ф_е , (2)

е=1 100

де Ф_б – величина фізичного зносу будинку, % ;

ф_е – величина фізичного зносу окремих елементів будинку (конструкцій,

інженерного обладнання), % ;

g_е – питома вага елементу будинку в його загальній вартості відтворення, %;

m – загальна кількість окремих елементів будинку.

Питома вага елементів у вартості відтворення будинку приймається згідно з укрупненими показниками вартості відтворення будинку відповідно функціонального призначення, затвердженими згідно чинного законодавства, а стосовно елементів для яких відсутні затверджені показники - за кошторисною вартістю.

Коефіцієнт придатності Кпр = 100 – Фб

Процент зносу кожного елементу визначається порівнянням характеристик зносу оцінюваної будівлі з типовими характеристиками, приведеними в таблицях фізичного зносу конструкцій і елементів житлових будинків. Характеристики зносу встановлені щодо кожного елементу будівлі.

Наприклад:

Таблиця 6.1.3 - Фундаменти стрічкові кам’яні

Ознаки зносу	Кількісна оцінка	Фізичний знос, %	Приблизний склад робіт
Дрібні тріщини в цоколі та під вікнами першого поверху.	Ширина тріщин до 2 мм	0-20	Розшивання тріщин
Окремі глибокі тріщини, сліди вогкості на поверхні цоколя і стін, випинання окремих ділянок стін підвалу, нерівномірне осідання фундаменту	Те ж, до 5 мм	21-40	Укріплення кладки. Ремонт горизонтальної ізоляції і замощення
Випинання та помітне викривлення цоколя, що поширюється на всю висоту будівлі, випинання підлог та стін підвалу	Нерівномірне осідання з загальним прогином стін до 0,02 її довжини	41-60	Підсилення та зміна окремих ділянок кладки, поновлення горизонтальної та вертикальної гідроізоляцій, кріплення горизонтальними поясами жорсткості
Масові прогресуючі наскрізні тріщини на всю висоту будівлі, значне випинання ґрунту та руйнування стін підвалу	Прогин стін понад 0,02 її довжини	61-80	Повна заміна фундаментів

Конкретний відсоток величини фізичного зносу в межах наведеного в таблиці інтервалу визначається, виходячи із таких міркувань:

• якщо елемент має всі ознаки фізичного зносу, що відповідають даному інтервалові, то величина зносу приймається рівною верхній межі інтервалу;

• якщо в елементі виявлена тільки одна з кількох ознак зносу, його величина приймається рівною нижній межі інтервалу;

• якщо оцінку величини фізичного зносу треба визначити тільки за однією ознакою (або за неповним набором ознак, наведених в таблиці даного інтервалу), то її обчисляють шляхом інтерполяції в залежності від розміру або характеру існуючих несправностей.

Дана методика є найбільш розповсюдженою в практиці оцінки, що звязано з нормативним врегулюванням розрахунків.

Недоліки:

-відсутність врахування нетипових умов експлуатації

-трудомісткість виконання робіт ( детальне дослідження кожного елемента будівлі)

-субєктивність визначення % зносу

При вартісному методі оцінки фізичного зносу, його величина визначається витратами на відновлення елементів будівлі до рівня відновної вартості. Даний метод є більш точним, оскільки знос розраховується виходячи з діючих цін доведення зношених елементів до нового стану. Він базується на визнаних покупцем витратах по ремонту обєкта.

Недолік:

- обовязкова деталізація робіт і точність визначення витрат на проведення ремонту зношених елементів будівлі.

Отже, Фізичний знос конструктивних елементів може бути розглянутий із позицій можливості його усунення. Знос, який неможливо або економічно недо­цільно усунути, визначається на підставі нормативне визначених правил оцінки фізичного зносу. Фізичний знос, який може бути усунений прове­денням відповідного ремонту, визначається шляхом визначення необхід­них затрат на його усунення стосовно вартості відтворення щодо кожного конструктивного елемента. З цією метою до розрахунку вартості такого фізичного зносу на дату оцінки складається і додається кошторис необхід­них затрат, пов'язаних із ремонтом. Загальний вплив обох видів зносу на вартість об'єкта нерухомості обґрунтовується у звіті окремо.

Усунений фізичний знос припускає, що затрати на поточний ремонт менші за додатково додану до об'єкта вартість.

Фізичний :знос, який неможливо або економічно недоцільно усунути - це знос при якому затрати на виправлення дефекту перевершують вартість що при цьому буде додана до об'єкта. Будь-який недолік об'єкта в принципі можна виправити але при цьому затрати на виправлення не повинні перевищувати передбачуваної вигоди.

Для визначення фізичного зносу, який неможливо або економічно недоцільно усунути, елементи будинку розділяються на дві категорії: довгострокові й швидкозношувані.

Знос довгострокових елементів, таких як фундаменти стіни пе­рекриття та Ін., може розраховуватися по групах шляхом визначення ефектив­ного терміну їх служби І терміну фізичного життя у реальних умовах. Для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів можна також вико­ристовували метод визначення затрат на відтворення елементів будинку (або вартісний метод).

До категорій швидкозношуваних елементів будинку відносять елементи, термін служби яких коротше за розрахункове економічне життя будинку Це покрівля декоративне оздоблення, фарбування тощо, тобто елементи, які можна відре­монтувати (відновити) за допомогою поточного ремонту.

Метод розрахунку терміну життя полягає у визначенні накопиченого зносу шляхом безпосереднього огляду обєкта нерухомості. Під час визначення розміру зносу цим методом використовують ряд основних понять :

Термін економічного життя – відрізок часу, протягом якого обєкт нерухомості може використовуватися та приносити прибуток . За цей час поліпшення вносить внесок у вартість обєкта, тобто знос має характер усуненого.

Хронологічний вік- фактичний вік будівлі, тобто кількість років, що минули з моменту її побудови.

Ефективний вік – вік будівлі, який визначається, виходячи з її зовнішнього вигляду.

Метод розрахунку терміну життя базується на гіпотезі, що ефективний вік так відноситься до терміну економічного життя , як накопичений знос до поточної вартості відтворення

ЕВ/ТЕЖ = З/ВВ

З – накопичений знос

ЕВ –ефективний вік

ТЕЖ – термін економічного життя

ВВ – повна вартість відтворення

Кваліфікований оцінювач, визначаючи ефективний вік, здатен враховувати вплив факторів функціонального зносу та вплив оточуючого середовища, але всі його припущення будуть інтуїтивний характер. Крім того, цей метод не дає різниці між типами та видами зносу, а також по терміну життя окремих елементів будівлі.

Функціональний вид зносу (може виявлятися в застарілій архітектурі бу­динку, в його плануванні, обсягах інженерного забезпечення й ін.) зумов­лений в основному впливом науково-технічного прогресу в галузі архітек­тури і будівництва. У вітчизняній економічній літературі функціональний знос називається моральним і так само, як і фізичний знос, може бути і усуне­ним, і таким, що не усувається.

До функціонального зносу, який можна усунути, належать відновлення вмонто­ваних шаф,, водяних і газових лічильників, сантехнічного устаткування, покриття стін та ін. Критерієм зносу, із погляду можливості його усунення, є порівняння розміру затрат на ремонт із розміром додатково отриманої вартості. Якщо ос­тання перевищує затрати на відновлення, функціональний знос є усуненим. Роз­мір усуненого функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будинку на момент його оцінки з обновленими елементами і його ж вартістю на ту саму дату оцінки без обновлених елементів. До функціонального зносу, який неможливо або економічно недоцільно усунути належить зменшення вартості будинку через чинники, пов'язані як із надлиш­ком, так і з : недостатністю якісних характеристик будинку.

Узагалі функціональний знос розраховується виходячи з наявних ознак не­відповідності і проекту, матеріалів, внутрішнього планування сучасним ринковим вимогам або у разі наявності зайвих поліпшень із точки зору функ­ціонального призначення об'єкта нерухомості. Такий знос розраховується у вигляді коефіцієнта. Під час визначення функціонального зносу в звіті вказуються конкретні недоліки нерухомості, що потребують додавання пев­них елементів або їх заміни для усунення ознак функціональної невідповід­ності, а також наявні зайві поліпшення, що є підставою для розрахунку функціонального зносу. У разі доцільності врахування функціонального зносу під час оцінки об'єкта нерухомості його розрахунок проводиться щодо кожної ознаки окремо. За основу розрахунку величини функціонального зносу береться вимірювання необхідних затрат на його усунення, і, таким чином, урахуванню підлягає функціональний знос, який має бути усунений.

Функціональний знос, пов'язаний із необхідністю додавання певних еле­ментів, визначається шляхом віднесення вартості затрат на їх створення до вартості відтворення (вартості заміщення) об'єкта нерухомості, що вклю­чає вартість затрат на створення таких елементів.

Функціональний знос, пов'язаний з необхідністю заміни елементів об'єкта нерухомості, які не відповідають функціональним вимогам, розраховують шляхом віднесення суми затрат, пов'язаних із заміною елементів, до вар­тості відтворення об'єкта нерухомості з урахуванням затрат, пов'язаних із заміною. При цьому затрати, пов'язані із заміною елементів, визначають як суму затрат на демонтування, придбання і монтаж елементів, що замі­нюють демонтовані, за мінусом прогнозованого доходу від продажу де­монтованих матеріалів (конструкцій). Вартість відтворення об'єкта нерухо­мості з урахуванням затрат,, пов'язаних із заміною, — це сума вартості відтворення об'єкта нерухомості з вирахуванням вартості відтворення еле­ментів, що потребують заміни, та затрат, пов'язаних із заміною елементів.

Причинами зовнішнього зносу можуть бути як загальний спад у районі, де розміщений об'єкт, так і дії уряду або місцевої адміністрації у сфері оподаткування, страхування;; інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, навчання і т.д.

Істотним чинником, що впливає на розмір зовнішнього зносу, є безпосередня близькість до «малопривабливих» природних або штучних об'єктів: болота, очисні споруди, ресторани, танцювальні майданчики, бензоколонки, залізничні станції, лікарні, школи, промислові підприємства тощо.

Сприятливі й несприятливі чинники навколишнього середовища можуть вплину­ти на вартість оцінюваної нерухомості більшою мірою, ніж на аналогічні, але не оцінювані об'єкти. Такий вплив безпосередньо відбивається на думці оцінювача про вартість об'єкта та фіксується у звіті. Коли оцінювач у ході обстеження об'єкта визначає проблеми, пов'язані зі станом навколишнього середовища, він повинен з'ясувати природу і розміри забруднення на основі власних досліджень або санітарно-екологічної експертизи. В обов'язки оцінювача також ухо­дять рекомендації до проведення детальної експертизи, якщо в ході початково­го обстеження були виявлені різноманітні види забруднень. У тих випадках, ко­ли були виявлені проблеми, пов'язані із забрудненням навколишнього середо­вища, або такі проблеми очікуються, оцінювач повинен рекомендувати прове­дення екологічної експертизи до початку процесу оцінки. У тих випадках, коли в якійсь місцевості всі об'єкти нерухомості однаково піддаються впливу навколишнього середовища, проводити додатковий ана­ліз недоцільно.

Зменшення вартості, пов'язане із забрудненням навколишнього середовища, визначається з використанням методів, аналогічних методам визначення зносу. Наприклад, вартість видалення токсичних відходів може бути пов'язана з вар­тістю ремонту об'єкта, тобто вартістю усунення дефектів.

Засобом вимірювання зносу зовнішнього впливу є аналіз парних про­даж (коли на ринку нерухомості продаються два об'єкти, які можна по­рівняти, один із яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший — ні). Різни­ця в цінах дозволяє зробити висновок про розмір зовнішнього зносу оці­нюваного об'єкта.

Іншим методом виміру зовнішнього зносу є порівняння доходів від оренд­ної плати двох об'єктів, аналогічних оцінюваному, один із яких піддається негативному впливу. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів характеризуватиме розмір зовнішнього зносу.

Лекція 16 Тема 9.7. Визначення вартості грошей у часі та її використання у процесах оцінки нерухомості

План:

1.Основні методичні положення часової оцінки грошових потоків

2.Майбутня, поточна вартість грошової одиниці

3.Майбутня, поточна вартість ануїтету