2. Методи розрахунку вартості відтворення

- Кількісний метод (Відповідно до кошторису затрат на будівництво) — складання об'єкт­них і зведених кошторисів будівництва оцінюваного об'єкта за умо­ви, що цей об'єкт будується знову.

Це найбільш трудомісткий метод, але його можна значно полегшити, якщо є старі кошториси, по яких будувався оцінюваний об'єкт, або експерт-оцінювач може звернутися до послуг фахівця, що розробить наново кошторис для оціню­ваного об'єкта з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на буді­вельно-монтажні роботи, ДБН та іншої необхідної документації.

-За вартістю конструктивних елементів визначаються компоненти нерухомого Майна і перемножуються на укрупнені вартісні показ­ники (затрати _На спорудження одиничного показника кожної час­тини будівлі з урахуванням затрат на матеріали, робочу силу й прибутку підрядчика).

Компонентами можуть виступати фундамент, стіни і перегородки, перекриття (покриття), покрівля, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування, оплата праці та ін. Укрупнені показники можуть бути розраховані на 1 м³, 1 м², 1 погон­ний метр,1 нормо-годину тощо.

- За вартістю будівництва об'єкта нерухомості, що є функціональним аналогом об'єкта оцінки. Вартість об’єкта-оцінки визначається за вартістю об’єкта-аналога. При необхідності виконується коригування по сукупності їх конструктивних відмінностей.

-За вартістю узагальнюючих показників будівельного аналога ( одиничного показника будівельного аналога ) .

Метод оцінки за вартістю одиничного показника будівельного аналога ґрунтується на тому, що затрати на спорудження одиничного показника вибраного аналога збільшу­ються залежно від кількості таких одиничних показників відповідної частини і додаються.

Одиницями виміру можуть бути квадратні або кубічні метри, одне місце та ін. Це найпростіший спосіб оцінки об'єкта нерухомості.

Оцінка здійснюється в такій послідовності:

1.Огляд об’єкта і вибір будівельного аналога

2.Визначення вартості об’єкта оцінки, виходячи з вартості одиничного показника будівельного аналога на дату, що відповідає вартості будівельного аналога (1969,1984)

3.Перерахунок вартості об’єкта на дату оцінки

4.Визначення теперішньої вартості витрат на зовнішню інфраструктуру

5.Визначення фізичного зносу об’єкта оцінки на дату оцінки

6. Розрахунок залишкової вартості об’єкта оцінки

Вибір будівельного аналога здійснюється відповідно до збірників « Укрупнених показників відновної вартості будівництва « ( УПВВ)

Вартість об’єкта оцінки на дату, що відповідає будівельному аналогу складає :

Во=Ввх V

Во-вартість об’єкта оцінки на дату , що відповідає будівельному аналогу;

Вв-базова вартість одиничного показника

V-будівельний об’єм об’єкта оцінки

Відновна вартість об’єкта оцінки складає:

В= ВохКпхКгхКр+Зз

Кп-коефіцієнт подорожчання вартості будівництва в цінах 1984р ( територіальний і галузевий)

Кп-подорожчання вартості будівництва в цінах 1991р

Кр- коефіцієнт ринковий

Зз-вартість витрат на створення зовнішньої інфраструктури.

Залишкова відновна вартість об’єкта нерухомості

В зал= .Вв х ( 100 – Фз)

Кз- рівень зносу об’єкта нерухомості

Розмір сукупного зносу будівлі визначається за формулою:

З= Вв х Кз.

Наведена вище логічна схема використовується для визначення вартості об’єктів нерухомості методами відновної вартості чи методами заміщення. Крім того, в групі витратних методів оцінка об’єктів нерухомості може проводитися з використанням балансового методу, методу чистих активів, їх комбінацій та доповнень. Сутність цих методів оцінки розрита в наступному питанні лекції та самостійній роботі студента.

Застосування методичних прийомів грунтується на вибраній меті оцінки, доступності інформації про стан місцевого будівництва.

Методичні прийоми оцінки за вартістю конструктивних елементів та відповід­но до кошторису затрат на будівництво використовуються, як правило, відносно конструктивно та функціонально нетипових об'єктів, об'єктів незавершеного будівництва, що можуть бути добудовані, в тому числі зі зміною функціональ­ного призначення та в інших випадках, передбачених законодавством.

В основу зазначених методичних прийомів покладено визначення вартості відтворення об'єкта нерухомості як бази оцінки на підставі аналізу розроб­леної або наявної проектно-кошторисної документації щодо об'єкта оцінки.

Для розрахунку за вартістю конструктивних елементів використовується проектно-кошторисна документація, складена за конструктивними елемен­тами будівель (споруд). Вартістю відтворення об'єкта нерухомості у цьому випадку є сума всіх затрат, пов'язаних із будівництвом (у тому числі при­буток підрядника та прибуток забудовника), а також вартості прав, пов'я­заних із земельною ділянкою.

Методичні прийоми оцінки за вартістю будівництва об'єкта нерухомос­ті, що є функціональним аналогом об'єкта оцінки, і за вартістю одиничного показника будівельного аналога застосовуються, як правило, до об'єктів нерухомості, що будувалися за типовими проектами, або у ра­зі, якщо з точки зору ринкових умов відновлення об'єкта недоцільне в його первісному вигляді — за будівельним проектом або функціональ­ним призначенням.

Основою цих методичних прийомів є визначення вартості заміщення на підставі використання даних проектів. Вартість заміщення об'єкта нерухо­мості в цьому випадку — це сума всіх затрат, пов'язаних із таким будівниц­твом (у тому числі прибуток підрядника та прибуток забудовника), а також вартість прав, пов'язаних із земельною ділянкою.