Тема 1. Сутність, завдання і напрями оціночної діяльності

Лекція 1. Тема1.1. Сутність , призначення оцінки вартості майна та напрями оціночної діяльності

План:

1. Вступ. Завдання та основні поняття оцінки вартості майна

2. Форми та напрями оціночної діяльності

3. Об”єкти та суб’єкти оціночної діяльності

Ключові терміни та поняття:

- Оцінка

- Методичні підходи

- Незалежна оцінка

Нормативні та регулюючі документи

1.ЗУ « Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»

2.Національний стандарт №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав” затв.постановою КМ України від 10.09.2003р.№1440

Література(основна та додаткова)

1..Л.І.Воротіна, В.Є Воротін Оцінка майна в Україні, 2004, ст..18-20

Зміст лекції

1.Вступ. Завдання та основні поняття оцінки вартості майна

Входження суб’єктів господарювання у ринок, купівля-продаж майна чи частки майна підприємств, будь-які кроки управління майном підприємств об’єктивно вимагають визначення його вартості і здійснення оцінки майна.

В Україні оцінка майна, майнових прав і бізнесу підприємств практично розпочалася з моменту приватизації, тобто відчуження майна, що перебувало у загальнодержавній, республіканській (АР Крим) і комунальній власності в процесі формування власників, суб’єктів господарювання як основи ринкової економіки, розвитку конкуренції та капіталізації доходу.

Отже, потреба в професійній незалежній оцінці майна і майнових прав в Україні обумовлена появою на національному рівні різних за суспільно-економічним статусом власників.

Правова основа для розвитку професійної оціночної діяльності в Україні була створена з прийнятям на початку 1990-х років законів про приватизацію державного майна. Найбільш активно оцінка майна стала розвиватися з 1995 року. Постановою Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 року №36 була прийнята перша в Україні Методика оцінки вартості майна при приватизації, яка поклала початок розвитку незалежної оцінки майна ( в той час експертної оцінки майна) , створенню професії “ оцінювач”, становленню професіональних асоціацій оцінювачів, розвитку інфраструктури державної оцінки. Регулювання процедур проведення оцінки майна в тих випадках, коли їїї результати приймались, затверджувались чи погоджувалися органами приватизації, здійснював Фонд державного майна України. В ті роки таке регулювання було фактично єдинним в Україні способом державного регулювання оціночної діяльності. На вторинному ринку діяльність оцінювачів, в першу чергу її методичні аспекти, фактично не регулювалися .

В 1995 році первою професійною організацією оцінювачів в Україні – Українським товариством оцінювачів ( УТО) – були прийняті Норми професійної діяльності оцінювачів, які стали першою спробою суспільного регулювання методичних основ професійної оціночної діяльності. Враховуючи те , що виконання цього документа було обов”язковим тільки для членів УТО, діяльність інших спеціалістів, що не являлись його членами і не приймали участі в оцінці державного майна .не була організаційно і методично закріплена.

До Основних факторів розвитку оцінки майна в Україні належать:

• приватизація державного майна;

• приватизація житлового фонду;

• потреба в інвестиціях( необхідні для більшості підприємств в Україні);

• введення ринкових механізмів ціноутворення в будівництві;

• розвиток іпотечного кредитування;

• розвиток ринку цінних паперів;

• активне створення нових підприємств ( і на базі реструктиризаціїстарих);

• розширення практики банкрутства;

• становлення законодавчої бази оподаткування;

• реформування земельних відносин

• суб”єктивні фактори поведінки власників нерухомості на ринку, що диктуються станом економіки ( наприклад інфляцією)

На сьогоднішній день Державну політику у сфері приватизації державного майна від імені держави здійснює ФДМУ, який виконує функції щодо розробки проектів державних програм приватизації і контролю за їх використанням:

- зміни у процесі приватизації організаційно-правових форм підприємств, що перебувають у загальнодержавній власності, шляхом перетворень їх у відкриті акціонерні товариства;

- здійснює повноваження власника щодо частки акцій акціонерних товариств, які не були реалізовані у процесі приватизації;

- продає майно, що перебуває у загальнодержавній власності у процесі його приватизації, включаючи майно ліквідованих підприємств і об’єктів незавершеного будівництва;

-представляє інтереси України за кордоном, що стосуються захисту майнових прав держави тощо.

Отже, існування товарно-грошових відносин в різних формах суспільних відносин визначає актуальність проблеми оцінки майна, способів його визначення, а також інфраструктури забезпечення оцінки майна.

Розвиток ринкових відносин в Україні, і зокрема приватизація державного майна , дали поштовх розвитку експертної оцінки. Адже вільний рух власності неможливий без ціноутворення. До появи професійної оцінки на ринку досить поширеними були тільки споживчі на інвестиційні товари.

Обєкти споживання – це вироби, яких потребує ринок і які пройшли повний цикл виробничого виготовлення і призначеня для споживання.

Обєкти інвестицій- це обєкти, призначені для подальшого використання з метою одержання вигод у майбутньому.

Сьогодні предметом інтересів власника є ще такі специфічні обєкти, як майнові та немайнові права, частки у власності, нематеріальні активи, борги, кредитні ресурси, інформація, менеджмент та ін. Розширилися і можливості операцій з даними обєктами. Крім простої купівлі-продажу, власника цікавлять приватизація державного майна, застава, оренда, страхування і т.д.

Тому, з вищевикладеного, без належної оцінки майна, майнових прав та бізнесу підприємств виконання означених і будь-яких функцій сучасного менеджменту в ринкових умовах господарювання неможливо.

Саме дана ситуація вимагає спеціальних знань і появи професійно підготовлених фахівців, здатних незалежно та обєктивно, спираючись на відповідні знання і методологію, забезпечувати ринкові відносини власників, держави, фінансових інститутів та інших субєктів ринрку з приводу володіння, користування і розпордження всім тим, що має учасник ринку. Усе це і створило передумови появи на вітчизняному ринку консалтингових послуг з професійної оцінки майна та майнових прав і незалежних експертів-оцінювачів.

Основу любої науки складають:

Предмет, який вона вивчає, і мета, тобто як вивчається предмет.

Предмет оцінки як науки являється ринкова вартість як найбільш ймовірна ціна продажу майна, майнових прав.

Зміст і основа мета оцінки – розрахунок найбільш ймовірної ціни продажу, майна, майнових прав та вільному конкурентному ринку.

Оцінка як наука базується на використанні методів, основаних на трьох методичних підходах: витратному, порівняльному, доходному.

Об’єкти оцінки:

- загальні ділянки і права користування земельними ділянками та майном, зв’язаним із землею (будівлі, споруди і їх неподільні частини), а також інше майно віднесене законодавством до нерухомості.

- цілісні майнові комплекси підприємств (ЦМК)

- автомобілі і інші транспортні засоби, включаючи плаваючі та повітряні засоби

- обладнання

-частка в статутних фондах господарських товариств

- права інтелектуальної власності майнові права, корті можуть бути відчуженні, відповідно до законодавства

Завдання оцінки:

- визначення вкладів учасників і засновників при створенні, ліквідації господарських товариств;

- предмета застави державного майна

- майна у випадку передачі його в оренду

- майна у випадку його відчуження

- частка майна

- витрат котрі підлягають відшкодуванню відповідно законодавства і т.п.

Основні поняття оцінки

Кожна професійна діяльність має свої професійні терміни і поняття.

Поняття (дефініції): що вживаються в оціночній діяльності, встановлюються національними стандартами, зокрема:

Оцінка - Процес, або результат процесу визначення вартості

база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;

методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які грунтуються на основних принципах оцінки;

метод оцінки - спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід;

оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку;

принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна;

об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу;

Незалежна оцінка - визначення певного виду вартості майна суб»єктом оціночної діяльності-суб»єктом господарювання за договором із замовником;

Стандартизована оцінка - Оцінка, що здійснюється самостійно державними органами приватизації (органами, уповноваженими управляти державним майном) з використанням стандартної методології та стандартного набору вихідних даних;

Вихідні дані – документи, в яких містяться характеристики об»єкта оцінки

необ'єктивна оцінка - оцінка, яка грунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки;

неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необгрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування;

непрофесійна оцінка - оцінка, проведена з порушенням кваліфікаційних вимог, що визначаються законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність;

подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;

спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу;

надлишкове майно - майно, що не використовується у господарській діяльності підприємства і максимальна цінність якого досягається внаслідок відчуження;

знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним;

дата оцінки - дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість;

вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки;

ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав - встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього;

вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей;

ймовірна сума грошей - найбільша сума грошей, яку може отримати продавець та може погодитися сплатити покупець;

ціна - фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно;

строк експозиції - строк, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів;

подібна угода - цивільно-правова угода, предметом якої є подібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для укладення якої проводиться оцінка;

ставка дисконту - коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов'язаних з інвестуванням;

грошовий потік - сума прогнозованих або фактичних надходжень від діяльності (використання) об'єкта оцінки;

чистий операційний дохід - прогнозована сума надходжень від використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми;

вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним;

право контролю - повноваження, отримані згідно із законодавством або відповідною угодою, які впливають на стратегію та/або дають змогу вирішувати питання управління певним підприємством. Права контролю враховуються під час проведення оцінки шляхом застосування контрольної надбавки або контрольної знижки;

контрольна надбавка - збільшення вартості об'єкта оцінки через наявність більших прав контролю порівняно з вартістю об'єктів, які характеризуються правами контролю в меншому обсязі;

контрольна знижка - зменшення вартості об'єкта оцінки через відсутність права контролю або їх меншого обсягу порівняно з вартістю об'єктів, які характеризуються правами контролю в більшому обсязі;

земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень;

земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо);

невід'ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень;

надлишкове поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на зміну фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких не призведе до зміни ринкової вартості земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартість надлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратами на заміщення (відтворення) та приростом ринкової вартості, що зумовлений такими витратами;

будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;

приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу;

вбудовані приміщення - приміщення, що є частиною внутрішнього об'єму будівлі;

прибудовані приміщення - приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну;

вбудовано-прибудовані приміщення - приміщення, частина внутрішнього об'єму яких є частиною внутрішнього об'єму основної будівлі, а інша частина - прибудованою;

споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тонелі, естакади, мости тощо);

передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань (лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв'язку тощо);

об'єкти незавершеного будівництва - будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані;

функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном до об'єкта оцінки;

строк економічного життя земельних поліпшень - період, протягом якого дохід, що отримується або передбачається отримати від земельних поліпшень, перевищує операційні витрати, пов'язані з отриманням цього доходу. Строк економічного життя земельних поліпшень відображає строк, протягом якого витрати на підтримання земельних поліпшень у придатному для експлуатації стані є такими, що окупились;

залишковий строк економічного життя земельних поліпшень - строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життя земельних поліпшень;

фактичний вік земельних поліпшень - період від початку експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки;

операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов'язані з отриманням валового доходу. До операційних не належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об'єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку;

чистий операційний дохід - дохід, що визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами;

рентний дохід (земельна рента) - дохід, що може бути отриманий із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, отримуваної на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;

івестований капітал - сума власного та запозиченого капіталу (довгострокового боргу) цілісного майнового комплексу;

капітальні інвестиції - інвестиції, що спрямовуються у будівництво, виготовлення, реконструкцію, модернізацію, придбання, створення необоротних активів (включаючи необоротні матеріальні активи, призначені для заміни діючих, і устаткування для здійснення монтажу), а також авансові платежі для фінансування капітального будівництва;

корпоративна частка - частка (пай, акції) господарського товариства, що утворене на основі цілісного майнового комплексу;

мультиплікатор - коефіцієнт, що розраховується шляхом ділення ціни продажу (пропонування) подібного цілісного майнового комплексу або ринкової капіталізації акціонерного товариства, цілісний майновий комплекс якого розглядається як подібний до оцінюваного цілісного майнового комплексу, на відповідний фінансово-економічний або інший показник, що характеризує його діяльність;

номінальний грошовий потік - грошовий потік у прогнозних цінах на майбутні періоди з урахуванням прогнозного рівня інфляції;

номінальна ставка дисконту - ставка дисконту, що застосовується для визначення поточної вартості номінального грошового потоку;

робочий капітал - вартість оборотних активів цілісного майнового комплексу, що зменшена на величину його короткострокових (поточних) зобов'язань;

реальний грошовий потік - грошовий потік у цінах, фіксованих на дату оцінки, без урахування прогнозного рівня інфляції;

реальна ставка дисконту - ставка дисконту, що застосовується для визначення поточної вартості реального грошового потоку

Даний перелік основних понять професійної оціночної діяльності не повний, інші поняття будуть висвітлені при вивченні дисциплини )