1.Принципи, основані на уявленнях власника

1. Принципи, засновані на уявленнях користувача – корисності, заміщення, очікування – дозволяють, з погляду користувача, визначити корисність об'єкта, його ціну над ринком і очікувані вигоди від володіння майном.

принцип корисності — зводиться до того, що об’єкт має вартість лише тоді, коли він є корисним для потенційного власника (корисність може бути пов’язана з очікуванням майбутніх доходів чи інших вигід) для здійснення підприємницької діяльності або задоволення інших соціально-економічних, психологічних потреб. Отже, під корисністю розуміють спроможність майна задовольніти певні потреби користувачів у певному місті і протягом певного часу;

принцип заміщення — полягає в тому, що покупець, який розсудливо та компетентно діє на ринку не заплатить за об’єкт більше, ніж існуюча мінімальна ціна за майно з аналогічною корисністю. Отже максимальна вартість власності визначається мінімальною ціною, за якою може бути придбане інше майно з аналогічною корисністю;

принцип очікування — інвестор, плануючи вкладати кошти в об’єкт сьогодні, очікує отримати грошові доходи від об’єкта в майбутньому. Отже, вартість майна визначається розміром поточної ( тобто на дату оцінки) вартості вигод, які можуть бути отримані в майбутньому за час володіння ним;

2.Принципи, пов”язані з ринковим середовищем

Принципи, пов'язані з ринковою середовищем – залежності, відповідності, від попиту й пропозиції, конкуренції, зміни – дозволяють визначити:

- залежність вартості об'єкта нерухомості з його місцеположення, відповідність нерухомого майна по архітектурному стилю й рівнем зручностей потребам ринка,

- пропозиції й попиту на конкретні об'єкти нерухомості,

- рівень конкуренції над ринком нерухомості

- зміна вартості об'єктів нерухомості під впливом фізичного й морального зносу

Принцип залежності- якість місце розташування залежить від фізичних параметрів дільниці, що відповідають прийнятому в районі типу землекористування, а також від його близькості до економічного середовища. Ці характеристики разом складають сітус або економічне місцеположення нерухомого майна

Грамотне використання цієї групи принципів дозволяє власнику об'єкта нерухомості отримати оптимальний дохід у конкретній економічній ситуації .

Вартість об'єкта нерухомості схильна до впливу зовнішніх факторів і сама впливає на вартість інших об'єктів в прилеглій місцевості.

Наприклад: надлишок пропозиції у разі одночасного будівництва різними фірмами на одному «п'ятачку» будинків схожого класу об'єктивно призведе до їх зниження вартості об'єктів нерухомості.

Принцип відповідності.

Оціночний «принцип відповідності» передбачає відповідність архітектурного стилю, і рівня зручностей (послуг) нових об'єктів нерухомості потребам і очікуванням ринку.

Якщпо будинок побудовано із надмірностями, і їхні витрати з його побудови в кілька разів вище, ніж в інших, то ринкова вартість дорожчого будинку відбиватиме його реальну вартість (ціна угоди швидше все буде нижче реальних витрат за будівництво). І, навпаки, внаслідок реконструкції та активного функціонування сусідніх об'єктів нерухомості може бути підвищено вартість що оцінюється об'єкта.

Вартість нерухомого майна залежить від рівня однорідності будівлі у районі, яка утримує майнові вартості певному рівні, і гарантує, що вартість будь-якого об'єкта не опуститься нижче цього рівня (за умови змісту об'єкта в нормальному стані).

Если підтримку відповідності у районі сприяє збереженню вартостей одному рівні, його порушення б'є по них негативно. Порушення принципу відповідності можна поспостерігати на дачних селищах, де ділянки продавалися різних категорій власників на певний час. Розташування поруч дорогих чи дешевих об'єктів викликає зменшення цінується дорожчий недвижимости.

Принцип попиту і пропозиції

Вартість об’єкта визначається взаємодією попиту і пропозиції

Суть «принципу у тому, що в оцінці об'єкта нерухомості треба розуміти як впливають на попит ринку нерухомості пропозиція.

Якщо попит зростає і знижується пропозиція, то підвищується вартість об'єкта нерухомості, і, за скорочення від попиту й збільшенні пропозиції вартість об'єкта нерухомості буде знижуватися.

Принцип конкуренції

Якщо дохід на ринку перевищує рівень, необхідний для сплати факторів виробництва ринку, загострюється конкуренція, що призводить до зниження середнього рівня чистих доходів.

Суть «принципу конкуренції» у тому, що ринковий попит породжує прибуток, а прибуток створює конкуренцію – силу, що зумовлює вирівнюванню дохідності ринку нерухомості.

зверхприбуток веде до руйнівної конкуренції, оскільки зростання конкуренції веде до зростання пропозиції над ринком. У цій ситуації, якщо, наприклад, попит зростає, ціни на всі об'єкти нерухомості снижується.

Принцип зміни».

Последний із групи принципів, що з ринкової середовищем, це принцип, що характеризує зміни корисності об'єктів нерухомості у цьому місці.

Як відомо, об'єкти нерухомості постійно створюються та з різних причин ліквідуються, згодом змінюється характер землекористування. Відбувається коливання обсягу грошової є і відсоткові ставки. Виникають нові економічні умови. Сучасні технологічні і соціальні тенденції пред'являють нові вимоги до об'єктах нерухомості. Демографічний розвиток породжує потреби у різні види житла. Перетерплюють зміни побажання і смаки населення. Житлові райони проходять через цикли зростання, зрілості, занепаду й відновлення.

Все чинники піддаються змін в часі та тому оцінка об'єкта нерухомості здійснюють на конкретну дату.