3.6 Градостроительные регламенты

1. Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах гра­ниц соответствующей территориальной зоны виды разрешенного ис­пользования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального стро­ительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строитель­ства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капиталь­ного строительства.

2. Структура градостроительных регламентов может быть сформи­рована из трех основных разделов:

- характеристики современного состояния и использования терри­тории (даются характеристики по состоянию и использованию, а также перечень существующих объектов, не соответствующих разрешенному использованию, что обеспечивает принятие быстрых и безошибочных решений по поводу развития, реконструкции, перепрофилирования или сноса данного объекта органами архитектуры и градостроительства на местах);

- основные виды и параметры разрешенного использования земель­ных участков и объектов капитального строительства (дается перечень видов разрешенного использования, указываются параметры разре­шенного использования и, что особенно важно, формулируются особые условия реализации регламента);

- вспомогательные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (содержа­ние аналогично предыдущему блоку).

Включение в состав регламентной части требований к условиям реа­лизации регламента позволяет проводить более гибко и эффективно гра­достроительную политику на территории муниципального образования.

Например, особыми условиями реализации регламента в части пере­вода жилых помещений в нежилые в многоэтажных жилых домах могут быть: разрешение такого перевода при условии организации входа толь­ко со стороны красных линий и согласования единого архитектурного и цветового решения по фасаду здания. Если правилами землепользования и застройки не будет предъявлено такое требование, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ любой перевод жилых помещений в нежилые должен быть разрешен беспрепятственно, за исключением тех случаев, когда этажом ниже расположены жилые квартиры. Кроме того, особые условия реализации регламента могут способ­ствовать принятию верных управленческих решений при недостаточности градостроительной документации на территории муниципаль­ного образования.

Такое требование, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ любой перевод жилых помещений в нежилые должен быть разрешен беспрепятственно, за исключением тех случаев, когда этажом ниже расположены жилые квартиры.

Кроме того, особые условия реализации регламента могут способствовать принятию верных управленческих решений при недостаточности градостроительной документации на территории муниципального образования.

В таких случаях особым условием перед получением исходно-разрешительной документации на строительство жилого или общественного комплекса, может быть требование представления на архитектурно-градостроительный совет проекта планировки и межева­ния данной территории, в составе которого должно быть разработано архитектурно-планировочное решение.

Таким образом, особые условия реализации градостроительного ре­гламента могут использоваться муниципальными органами управления как инструмент проведения гибкой и эффективной градостроительной политики, обеспечивающей устойчивое развитие территорий.

3. Включение в состав градостроительных регламентов условно раз­решенных видов использования земельных участков и объектов капи­тального строительства возможно в исключительных случаях. Например, в случае расположения в границах рассматриваемой территориальной зоны объекта с неустановленными характеристиками негативного воздействия на окружающую среду.

4. С целью установления наиболее точных градостроительных регламентов в составе основных видов территориальных зон могут создаваться зоны в соответствии с классификатором функционального зонирования.

Наиболее целесообразно карту градостроительного зонирования территории поселения формировать в виде электронной схемы, отобра­жающей:

• жилые зоны, в том числе зоны: многоэтажной застройки, застройки средней этажности, индивидуальной застройки, сезонного проживания и т.д.;

• общественно-деловые зоны, в том числе зоны: административно-делового, социально-бытового, торгового, учебно-образовательного, культурно-досугового, спортивного назначения, здравоохранения, соцобеспечения и научно-исследовательского назначения и т.д.;

• производственные зоны, в том числе зоны: промышленности и коммунально-складского назначения и т.д.;

• зоны инженерной инфраструктуры, в том числе зоны: энергообе­спечения, водоснабжения и очистки стоков, связи, технического обслу­живания и т.д.;

• зоны транспортной инфраструктуры, в том числе зоны: внешнего транспорта, городского транспорта, индивидуального транспорта и т.д.;

• рекреационные зоны, в том числе зоны: мест отдыха общего пользо­вания, городских природных территорий, учреждения отдыха и туризма;

• зоны сельскохозяйственного использования, в том числе зоны: сельскохозяйственных угодий, сельскохозяйственного производства и животноводства;

• зоны специального назначения, в том числе зоны: ритуального на­ значения, складирования и захоронения отходов;

• зоны военных объектов и режимных территорий, в том числе зоны: оборонного назначения и режимных территорий;

• зоны акваторий, в том числе зоны: государственные акватории и городские акватории.

5. Границы и виды зон устанавливаются в соответствии с классифи­катором, разработанным и утвержденным для осуществления любой градостроительной деятельности, в том числе и для генерального пла­на поселения, и для правил землепользования и застройки. Поэтому и в структуре электронного проекта функциональное использование круп­ных территориальных образований, территорий планировочных квар­талов или конкретных объектов недвижимости обозначаются в единой терминологической и кодовой системе, утвержденной классификатором. Такая система служит ключом при переходе из одного раздела инфор­мационных ресурсов в другой, позволяя решать аналитические задачи и выполнять программные действия.

6. На карте градостроительного зонирования отображаются также утвержденные в составе генерального плана и проектов планировки, совмещенных с проектами межевания, границы зон ограничений по тре­бованиям охраны памятников истории и культуры, а также границы зон ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим тре­бованиям.