3.8 Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (основные и вспомогательные) устанав­ливаются исходя из назначения территориальной зоны.

2. Условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства устанавливается в случаях, когда вид использования может оказывать негативное воздействие на окру­жающую среду, но сведения об этом или размеры такого влияния не установлены. Разрешение на условно разрешенный вид использования устанавливается через процедуру публичных слушаний с участием пра­вообладателей земельных участков и объектов капитального строитель­ства, подверженных риску возможного негативного воздействия.

Таким образом, целесообразно применять условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального стро­ительств в отношении существующих объектов, характеристики кото­рых не удается определить в период подготовки правил. В этом случае, ответственность по доказательству соответствия объекта разрешенному использованию ложится на собственника объекта, который при необхо­димости совершить сделку, либо осуществить реконструкцию, развитие своего объекта должен предъявить органу местного самоуправления до­казательства о не причинении вреда окружающей среде соответствую­щим объектом.

3.9 Предельные параметры разрешенного использования зе­мельных участков и объектов капитального строительства

1. Предельные (минимальные и/или максимальные) параметры раз­решенного использования могут включать:

• показатели площади и линейных размеров (минимальных и/или максимальных) земельных участков, включая линейные размеры пре­дельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и предельной глу­бины участков;

• минимальные размеры отступов от границ земельных участков, фиксирующие место допустимого размещения построек (пятно застрой­ки), за пределами которого возводить здания, строения, сооружения за­прещено;

• максимальный процент плотности застройки в границах земель­ных участков, определяемый как отношение суммарной площади участ­ка, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участка;

• минимальный процент озеленения для территорий детских до­школьных и спортивных площадок для общеобразовательных учрежде­ний, а также кварталов жилой застройки;

• предельную (максимальную и/или минимальную) этажность, или высоту построек;

- показатели общей площади помещений (минимальных и/или мак­симальных).

2. Предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земель­ных участков устанавливаются для индивидуальных жилых домов и ве­дения личного подсобного хозяйства (как правило, от 200 до 1200 кв. м) в зависимости от интенсивности использования территории, удаленности от центра и т.д., для дачного строительства (как правило, от 400 до 900 кв.м), для индивидуального гаража под автомобиль (до 40 кв.м); размеры земельных участков под многоквартирную жилую застройку, обществен­ные здания и сооружения определяются проектом межевания на основе проекта планировки в соответствии с действующими нормативами.

3. Минимальные размеры отступов от границ земельных участков регламентируются для индивидуальной жилой застройки (от 1 до 5 м), для многоквартирной жилой застройке, производственной или комму­нально-складской определяются проектами планировки или техниче­скими нормативами (за исключением случаев, когда отсутствует градо­строительная документация или действие технических нормативов не распространяется на данный земельный участок, застройку т.п.).

4. Предельные параметры (минимальная и /или максимальная) этаж­ности и высоты построек, показатели общей площади помещений.

Высота, этажность позволяют регулировать силуэт застройки, фор­мировать пропорциональность пространства, его сопоставимость с су­ществующими объектами, их размерами и размещением на застраивае­мой территории:

• индивидуальная жилая застройка - этажность от 1 до 3 эт., высота (от уровня земли до конька кровли) до 14 м, при мансардном завершении - до 18 м;

• многоквартирная жилая застройка - этажность от 2 до 12 эт., вы­сота от 10 до 35 м;

• общественно деловая застройка - этажность 1 - 10, высота от уров­ня земли до самой высокой точки — до 50 м в силу того, что обществен­ные здания играют формирующую роль в пространстве улицы, двора, площади; их высота зависит не только от этажности и технических нор­мативов, но еще и от того, какую роль играет здание в социально-про­странственной организации территории; общая площадь помещений устанавливается на основании технико-экономических расчетов проек­тов планировки, генеральных планов и других специальных проектов;

• застройка производственных и коммунально-складских террито­рий - как правило, параметры диктуются технологическими и техниче­скими нормативами, но в зависимости от градостроительной ситуации устанавливаются условия, позволяющие регулировать процесс перерас­пределения промышленных территорий с целью создания психологиче­ски комфортных условий для жизни (например, на буферной с жилой территорией этажность от 1 до 3, высота от 4 до 12 м).

5. В отдельных случаях могут быть установлены особые градостро­ительные требования к использованию территориальных зон или их ча­стей по дополнительным направлениям:

• архитектурно - художественный облик застройки (стилевое един­ство; материал и конструкции; характер кровли; цветовое решение фа­садов; устройство мансардных этажей; уровень подземной урбанизации; устройство нежилых первых этажей в жилых домах);

• инженерная подготовка и инженерное оборудование (водопонижение; поверхностный водоотвод; коммуникационные коридоры; централизованные системы жизнеобеспечения; автономные системы жиз­необеспечения и т.д.);

• благоустройство и озеленение (материал элементов благоустрой­ства; материал мощения; использование крупномерного посадочного материала и т.д.);

• визуальная информация и реклама (размещение на зданиях с при­менением существующих конструкций; использование отдельных рекла­моносителей; требования к цветовому и светодинамическому решению в оформлении витрин, фасадов);

• особые условия организации градостроительного процесса (про­ектирование и строительство на конкурсной основе; создание кондоми­ниумов (товариществ) на комплексное освоение территорий, изучение общественного мнения; обязательная подготовка документации по пла­нировке территории, обсуждение на архитектурно - градостроительном совете и т д.)

6. Сочетания указанных параметров и их значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой территориальной зоне, обозна­ченной на карте градостроительного зонирования.

7. В случае если в муниципальном образовании отсутствует генераль­ный план или документация по планировке территорий, то схемы функ­ционального зонирования и градостроительных ограничений должны разрабатываться в составе работы по подготовке проекта правил земле­пользования и застройки на период до принятия генерального плана.