Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения

Возникающее из договора социального найма обязательственное правоотношение является длящимся. В период своего существования данное правоотношение может измениться.

Изменения правоотношения, возникающего из договора социального найма можно подразделить, исходя из оснований, наличия или отсутствия воли сторон или одной из них, направленной на изменение правоотношения. Также изменения классифицируются в зависимости от того, в каком из элементов правоотношения происходят изменения.

Чаще всего изменения происходят в субъектном составе обязательства, реже встречается изменение объекта.

Следует отметить, что договор социального найма весьма подробно регламентирован законодательством, причем, нормы, устанавливающие права и обязанности сторон императивны. Поэтому возможности изменения содержания правоотношения в данном случае минимальны и связываются, в основном с изменением какого-либо из других элементов правоотношения.

Согласно п. 9 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 договор социального найма может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

В п. 6 Типового договора предусмотрено право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством РФ, изменения договора.

В п. 9 Типового договора прямо не указано на то, что изменение договора социального найма возможно только по основаниям, предусмотренным законом, однако это не означает, что стороны могут изменить любое условие договора социального найма. ЖК РФ в отличие от положений ГК РФ о договоре найма жилого помещения, не предусматривает возможности перераспределения обязанностей сторон или исключения каких-либо прав одной из сторон по соглашению между нанимателем и наймодателем. Гражданско-правовой принцип свободы договора проявляется в отношении жилищно-правовых договоров в ограниченном варианте. На стадии заключения договора относительная свобода выбора присутствует у нанимателя. Даже при наличии решения о предоставлении жилого помещения он может отказаться от заключения договора. Свобода прекращения договора признается только за нанимателем. Причем, и он может расторгнуть договор только при наличии согласия граждан, проживающих с ним в качестве членов семьи. Права и обязанности сторон договора социального найма определены в Типовом договоре – документе, обязательном для обеих сторон. Таким образом, отсутствие специального указания на возможность изменения договора по соглашению сторон только в случаях, предусмотренных законом, не означает полной свободы усмотрения сторон. Стороны по соглашению могут внести изменения в договор в любое время, но только те изменения, которые допускаются законодательством.

В ЖК РФ изменению договора социального найма жилого помещения посвящена статья 82.

В ней предусмотрено два основания изменения договора социального найма.

Одним из них является объединение граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, в одну семью. Другое основание связано с заменой нанимателя при сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства. Следует отметить, что указанными обстоятельствами не ограничивается круг оснований изменения договора социального найма. Иные основания можно вывести из анализа других статей Жилищного кодекса.

Рассмотрим подробнее основания изменения договора социального найма, содержащиеся в ст. 82 ЖК РФ.

Положение об изменении договора социального найма при объединении в одну семью полностью повторяет содержание ст. 87 ЖК РСФСР.

По сути, речь идет о заключении отдельного договора найма жилого помещения лицами, проживающими в одной коммунальной квартире. Обязательным условием заключения единого договора является объединение в одну семью. При этом жилищное законодательство не конкретизирует, что понимается под «объединением в одну семью». Для раскрытия указанного понятия следует обратиться к ст. 69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается под членами семьи нанимателя. Прежде всего, членами семьи являются проживающие совместно с нанимателем супруг, дети и родители. В данном случае признание членом семьи происходит в силу фактов нахождения в супружеских отношениях либо первой степени родства по прямой восходящей или нисходящей и совместного проживания. Установления факта ведения общего хозяйства для удовлетворения заявление о заключении единого договора найма супругами или родителями и детьми не требуется. Для заключения единого договора требуется подтвердить наличие соответствующей степени родства и зарегистрированного брака. Поскольку семейное законодательство признает лишь зарегистрированный в установленном порядке брак (ст. 10 СК РФ), наличие фактических супружеских отношений не может считаться достаточным основанием для заключения единого договора социального найма. Также не является достаточным основанием для заключения единого договора социального найма проживание в одной коммунальной квартире свойственников (в частности, проживание с родителями супруга, падчерицами, пасынками и т.п.). В указанных случаях для заключения одного договора требуются дополнительные доказательства объединения в одну семью. Это может быть ведение общего хозяйства, нахождение на иждивении.

Объединение в одну семью может быть признано и в отношении других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, если будет установлено, что, проживая в одной квартире коммунального заселения, граждане ведут совместное хозяйство.

Ст. 82 ЖК РФ не предусматривает получения согласия наймодателя на объединение, поскольку подобное объединение позитивно с точки зрения ликвидации жилья коммунального заселения. Вместе с тем, проблем не возникает, если объединение в одну семью может быть подтверждено бесспорными доказательствами. Это имеет место при заключении брака, проживании в одной квартире детей и родителей.

В иных случаях наймодатель может не признать, что объединение в одну семью имело место и отказать в заключении единого договора. В подобных ситуациях спор должен быть решен в судебном порядке. Причем, речь должна идти не просто об установлении факта объединения в одну семью, а о решении спора о праве в порядке искового производства. Дополнительным доказательством объединения в одну семью при этом может являться совершенный одним из нанимателей обмен с целью проживания в одной квартире.

Установление какого-либо факта, необходимого для признания объединения в одну семью, в порядке особого производства также может иметь место, если отсутствуют иные способы подтвердить соответствующий факт (ст. 265 ГПК РФ). Например, если нет документов, подтверждающих нахождение на иждивении и получить их невозможно, если документы о наличии родственных отношений утрачены и не могут быть восстановлены.

Следует отметить, что законодатель допускает объединение в одну семью без каких-либо оговорок о соблюдении нормы общей площади жилого помещения. Нет и запрета на ухудшение условий кого-либо из нанимателей (например, если наниматель, проживавший один в комнате объединяется с несколькими членами семьи, занимавшими также одну комнату), поскольку при объединении в одну семью даже без заключения одного договора социального найма фактически положение проживающих изменится. Немаловажно и то, что если при объединении квартира утрачивает статус коммунальной, субъекты могут перестать быть нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так, к примеру, согласно ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»⁴ учетная норма площади для отдельных квартир меньше, чем учетная норма для квартир коммунального заселения, соответственно: 10 и 15 кв.м.

В ст. 82 ЖК РФ, также как и в ее предшественнице – ст. 87 ЖК РСФСР, не предусматривается необходимости получения согласия членов семьи каждого из нанимателей на заключение единого договора социального найма. Вместе с тем, поскольку объединение непосредственно затрагивает права и обязанности указанных граждан, получение такого согласия является обязательным. Данный вывод подтверждается и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, устанавливающей равные права и обязанности нанимателя по договору социального найма и членов его семьи.

Следует отметить, что хотя законодатель расценивает заключение единого договора социального найма при объединении в одну семью как изменение договора, более обоснованным представляется рассматривать данную ситуацию как прекращение первоначальных и заключение нового договора социального найма. Это следует из содержания п. 1 ст. 82 ЖК РФ, где речь идет не о прекращении одного договора и изменении другого, а о заключении нового договора социального найма, что подразумевает прекращение предыдущих договоров. Необходимость заключения нового договора обусловлена, вероятно, тем, что при объединении существенно меняется не только субъектный состав правоотношений, но и объект договора. Под изменением объекта в данном случае понимается не изменение качественных характеристик каждого из помещений, а в том, что все эти помещения вместе становятся объектом единого правоотношения.

Второе основание изменения договора социального найма – замена нанимателя. Согласно п. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В ЖК РСФСР также предусматривалась возможность замены, однако, условия замены были сформулированы несколько иначе. Согласно ч. 1 ст. 88 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя мог с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежало в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.

Различия приведенных норм связано, во-первых, со статусом лица, которое может стать нанимателем. Раньше возможность быть нанимателем связывалась с совершеннолетием гражданина, т.е. получалось, что нанимателем мог оказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличии дееспособности у лица, изъявившего желание стать нанимателем. Данная новелла обоснованна, т.к. именно дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по договору социального найма. Кроме того, был устранен дисбаланс жилищного законодательства с нормами ГК РФ о возникновении полной дееспособности граждан - учтены случаи возникновения полной дееспособности до достижения гражданином восемнадцати лет (п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ).

Отличия имеются и в категориях лиц, чье согласие необходимо для осуществления замены. Если ранее требовалось согласие только совершеннолетних членов семьи, то в настоящее время согласие должны выразить все члены семьи нанимателя. При этом от имени малолетних согласие выражают их законные представители (родители, опекуны) с соблюдением требований ст. 37 ГК РФ.

Следует отметить, что и до принятия ЖК РФ в судебной практике разъяснялось, что несовершеннолетние обладают равными правами с иными членами семьи (п. 10 Постановления Пленума ВС РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5).

Еще одно отличие в том, что в соответствии со ст. 88 ЖК РСФСР на замену нанимателя требовалось согласие самого нанимателя и членов семьи, а в ЖК РФ указывается только на получение согласия остальных членов своей семьи. Данная норма не исключает выявления согласия первоначального нанимателя, просто теперь он рассматривается по отношению к лицу, желающему стать нанимателем как член семьи. Однако представляется, что указанное изменение может вызвать разночтения. В частности, его можно истолковать как возможность замены нанимателя вопреки желанию первоначального нанимателя либо как замену нанимателя исключительно на случай, если первоначальный наниматель выбыл из жилого помещения.

Кроме того, представляется, что в данном случае речь идет не просто о получении согласия иных членов семьи, а о соглашении первоначального нанимателя и иных членов семьи о замене нанимателя. Следует отметить, что при всей близости понятий соглашение и согласие различны по своей правовой природе и правовому значению. Соглашение подразумевает определенную договоренность, совместное волеизъявление всех участников правоотношения. Согласие же – односторонняя сделка, лишь санкционирующая принятое другим лицом решение, но не предполагающее процесса согласования воль.

Помимо указанных различий, существует и еще одно – ЖК РСФСР не предусматривал получение согласия наймодателя на замену нанимателя, а ст. 82 ЖК РФ прямо устанавливает необходимость получения такого согласия.

При этом неясно, по каким основаниям наймодатель вправе отказать в замене и, собственно, каким образом замена нанимателя повлияет на его права и обязанности. В отличие от договора коммерческого найма, где согласие наймодателя действительно необходимо, поскольку ответственным перед ним является, по общему правилу, только наниматель, при социальном найме на дееспособных членов семьи нанимателя возлагается солидарная с нанимателем ответственность по обязательствам, возникающим из договора социального найма (п. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Таким образом, не все произошедшие в рассмотренных выше положениях о замене нанимателя изменения следует признать оправданными.

Основанием для замены нанимателя является также смерть первоначального нанимателя. Причем, поскольку речь идет о наличии у члена семьи нанимателя «такого же права» как и в ранее рассмотренной ситуации, возникает вопрос об условиях его реализации: требуется ли согласие на это иных членов семьи и наймодателя или достаточно требования лица, желающего стать нанимателем. Необходимость согласия на это членов семьи не вызывает сомнения. Если договоренности достичь не удастся, спор может быть решен в судебном порядке. Указывая на «такое же право», законодатель, видимо, предполагает и аналогичный порядок его реализации. Однако при отсутствии перечня оснований к отказу в замене нанимателя, а также, учитывая, что умерший наниматель неизбежно должен быть кем-то заменен, получение согласия наймодателя выглядит как ненужная формальность. По сути, он не может отказать в замене нанимателя в принципе, а может лишь не согласиться с определенной кандидатурой. Причем, отказаться признать нанимателем определенное лицо наймодатель может только при несоблюдении установленных законодательством требований, например, о наличии у лица статуса члена семьи, дееспособности, получении согласия иных членов семьи.

Нельзя признать оправданной абсолютную невозможность признания нанимателем не полностью дееспособного лица. Ведь при отсутствии иных членов семьи – это единственный выход. Ведь несовершеннолетний, достигший 14 лет, уже обладает правом на самостоятельное проживание в жилом помещении (ст. 20 ГК РФ). К тому же, он уже сам (хотя в большинстве случаев и с согласия родителей либо попечителя) совершает сделки, несет ответственность по своим договорным обязательствам (ст. 26 ГК РФ). Ограничение лица в дееспособности в соответствии со ст. 30 ГК РФ также не исключает его право на жилое помещение. К тому же, указанный субъект тоже несет самостоятельную имущественную ответственность. Вообще, установление в ЖК РФ солидарной ответственности по обязательствам, возникающим из договора социального найма, только полностью дееспособных лиц, не вполне обоснованно и не способствует защите интересов участников правоотношения.

Еще один недостаток – отсутствие регламентации ситуации, когда наниматель выбывает из жилого помещения, например, переезжает в другое жилое помещение. Последствия такого выбытия должны быть аналогичны тем, которые предусмотрены на случай смерти нанимателя.

Исходя из изложенного, представляются более обоснованными правила замены нанимателя в случае смерти, предусмотренные в п. 2 ст. 686 ГК РФ для договора коммерческого найма. Во-первых, в п. 2 ст. 686 ГК РФ указывается, что его положения распространяются на случаи смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. Во-вторых, в указанных случаях не подразумевается получения согласия наймодателя. В-третьих, определены последствия ситуации, когда оставшиеся проживать в жилом помещении граждане не достигли соглашения о замене нанимателя.

Следует отметить, что выбытие нанимателя следует отличать от его временного отсутствия. Даже если такое отсутствие носит длительный характер, наниматель своих прав не утрачивает. В соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора. Ранее такое основание предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР и активно использовалось на практике, особенно в случаях, когда семейные отношения между нанимателем и членом его семьи прекращались в результате расторжения брака.

Изменение договора социального найма и заключение отдельного договора с членом семьи нанимателя допускалось, если с согласия остальных проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на долю выделяющегося жилой площадью, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным законодательством требованиям.

При недостижении соглашения между членами семьи о разделе жилого помещения, спор решался судом.

Исключение возможности раздела жилого помещения направлено на предотвращение образование жилья коммунального заселения. Вместе с тем, подобная мера порождает ряд проблем. Прежде всего, это регулирование отношений нанимателя и бывших членов семьи. В соответствии с п. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Таким образом, хотя отдельного договора с бывшим членом семьи не заключается, фактически обособление происходит, равно как и возникает проблема использования жилого помещения и определения доли такого гражданина в расходах на оплату коммунальных платежей, найма, текущего ремонта жилого помещения.

Представляется, что подобный путь борьбы с коммунальным жильем малоэффективен. Помимо возникающей неопределенности правоотношений, надо отметить, что запрет на заключение отдельного договора социального найма не означает, что существовавшее правоотношение остается неизменным, поскольку изменяются условия исполнения обязательств и ответственности перед наймодателем. Солидарное обязательство сохраняется в отношении нанимателя и членов его семьи, а бывший член семьи приобретает самостоятельные права и обязанности.

Изменение договора социального найма имеет место не только в случае замены нанимателя, но и при изменении состава членов семьи нанимателя (п. 2 ст. 70 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя, как лица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определенные права и обязанности, обязательно указываются в договоре социального найма. Появление новых членов семьи либо выбытие (смерть) кого-либо из проживавших в жилом помещении влияет на условия пользования жилым помещением иными членами семьи, размер платы за отдельные виды услуг.

Вселение новых членов семьи осуществляется по инициативе нанимателя, но при условии письменного согласия на это уже проживающих в жилом помещении членов семьи. Для вселения в качестве членов семьи иных лиц, кроме супруга, а также своих родителей и детей, необходимо получение согласия наймодателя. Причем, в данном случае законодатель устанавливает право наймодателя запретить вселение и, соответственно, изменение договора социального найма, если после вселения площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы (ст. 70 ЖК РФ). Исключением из правил о получении согласия и норме общей площади являются случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей. Данное правило распространяется как на несовершеннолетних детей нанимателя, так и на детей членов семьи нанимателя.

Для выбытия из жилого помещения чьего-либо согласия не требуется. Данный вопрос решается исключительно по воле выбывающего лица.

Помимо выбытия из жилого помещения нанимателя или члена его семьи, основанием для изменения договора найма может служить их принудительное выселение в случаях, когда это допускается законом. В таких ситуациях основанием для внесения изменений в договор является судебное решение о выселении. В частности, изменение договора может иметь место в случае выселения лица (лиц), использующих жилое помещение не по назначению, нарушающих права и законные интересы соседей, разрушающих жилое помещение. Поскольку ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение из жилого помещения только виновных в указанных нарушениях граждан, иные проживающие в жилом помещении лица не могут быть выселены. В такой ситуации договор социального найма подлежит изменению на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении нарушителя. Инициаторами такого выселения могут явиться как наниматель и иные члены семьи, страдающие от противоправных действий проживающего с ними лица, так и иные заинтересованные лица, например, соседи.

Договор изменяется и при выселении на основании решения суда граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК РФ).

Изменение договора социального найма может иметь место в случае перехода вещных прав на занимаемое по данному договору жилое помещение. При этом подобное изменение касается только субъектного состава, но не может повлечь за собой изменение условий договора (ст. 64 ЖК РФ).

Следует отметить, что жилые помещения социального использования могут находиться только в публичной собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципальных образований. Соответственно, передача жилого помещения без изменения целевого назначения и освобождения от проживающих в нем лиц в частную собственность не допускается. Исключением является приватизация жилого помещения нанимателем и членами его семьи. В этом случае договор социального найма прекращается.

Изменение договора социального найма может быть связано не только с субъектным составом, но и с объектом найма. Жилое помещение может претерпеть изменения в связи с переустройством, перепланировкой, осуществленными как нанимателем, так и наймодателем, в том числе, в связи с капитальным ремонтом.

В науке господствует мнение о том, что не любое переустройство и перепланировка влекут за собой изменение договора социального найма. Как правило, считается существенным для договора социального найма изменение площади жилого помещения, его конфигурации, изменение оборудования, влекущее изменения в предоставляемых коммунальных услугах, т.е. только изменение тех параметров, которые влияют на права и обязанности сторон. В частности, увеличение площади приводит к увеличению платежей, изменению порядка пользования жилым помещением и т.д. Изменение же, например, размера оконного проема или формы дверного проема не повлияет на содержание обязательства. Однако указанная позиция вызывает сомнения. Переустройством и перепланировкой признаются все же достаточно значимые изменения жилого помещения, отражаемые в техническом паспорте. На данный документ имеется ссылка в договоре социального найма (п. 2 Типового договора социального найма), следовательно, содержащаяся в нем характеристика небезразлична для договора социального найма. Таким образом, следует признать, что любые перепланировка и переустройство изменяют характеристики жилого помещения, на которые имеется ссылка в договоре. Соответственно, изменяется объект договора. Просто в ряде случаев изменение предмета влечет изменение прав и обязанностей сторон, т.е. содержания возникающего из договора обязательства, в других же случаях изменения касаются исключительно предмета договора подобно тому, как в отдельных случаях изменение субъектного состава не изменяет содержание обязательства. В частности, как указывалось выше, изменение собственника жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, не влечет изменения условий договора.

Переустройство и перепланировка могут быть осуществлены по инициативе наймодателя или нанимателя. Наниматель может произвести соответствующие изменения только если уполномочен на это наймодателем и имеется письменное согласие на переустройство (перепланировку) членов семьи нанимателя (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство и перепланировка по инициативе наймодателя проводятся обычно в рамках осуществления капитального ремонта жилого помещения. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции (п. 2 ст. 88 ЖК РФ).

Таким образом, существенное изменение занимаемого ранее жилого помещения может привести не к изменению договора социального найма, а к расторжению прежнего и заключению нового договора.

При этом допускается вселение по желанию нанимателя и членов его семьи в ставшее в результате изменений меньшим жилое помещение, однако если в результате они не станут нуждающимися в жилом помещении.

ЖК РФ не раскрывает понятия «существенное превышение нормы предоставления». В настоящее время вопрос о существенности превышения определяется законодательством субъектов РФ. Так, согласно ст. 14 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»⁵ существенным является превышение нормы предоставления более чем на девять метров на семью.

Переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма, если они осуществлены в соответствии с требованиями законодательства. В противном случае помещение должно быть восстановлено в первоначальном виде (п. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Основанием для изменения договора является предоставление нанимателю, проживающему в коммунальной квартире, освободившегося жилого помещения в порядке, предусмотренном ст. 59 ЖК РФ. В данном случае жилое помещение как объект правоотношения не претерпевает изменений, изменяется количество комнат, предоставленных нанимателю и, соответственно, общая площадь занимаемых им помещений. Кроме того, в результате предоставления нанимателю освободившихся комнат, квартира может полностью перейти в пользование данному нанимателю и членам его семьи. Соответственно, объектом найма будут уже не комнаты в квартире, а квартира в целом.

Изменение размера платы за жилое помещение или коммунальные услуги в силу изменения тарифов не может рассматриваться как изменение договора социального найма. Поскольку в договоре имеется ссылка на установленный в законе порядок определения размера платы (пп. «з» п. 4 Типового договора социального найма), если не изменился порядок, не изменилось и условие об оплате.

Изменение субъектного состава может привести к изменению размера платы за те услуги, которые оплачиваются в зависимости от количества проживающих в жилом помещении.

Не может рассматриваться как изменение условий договора изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по основаниям, предусмотренным в п. 10 ст. 156 ЖК РФ. В данном случае изменение размера платы производится в разовом порядке и является последствием ненадлежащего исполнения обязанностей по оказанию соответствующих услуг. В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491⁶, наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма обращаются с заявлением об изменении размера платы за период, когда имело место ненадлежащее оказание услуги.

Изменение договора социального найма следует отличать от его прекращения и заключения новых договоров социального найма в случаях, предусмотренных жилищным законодательством. В частности, договор прекращается при обмене жилого помещения, а также при замене жилого помещения (п. 5 ст. 74, ст. 81 ЖК РФ).

Разграничение ситуаций, когда договор социального найма жилого помещения прекращается, а когда – изменяется, проводится, прежде всего, исходя из того, сохраняется ли право пользования изначально предоставленным жилым помещением (пусть даже претерпевшим какие-либо преобразования), либо речь идет о предоставлении иного жилого помещения. Кроме того, договор прекратится, если изменится основание пользования жилым помещением, в частности, когда помещение переходит в собственность проживающих в нем лиц.

Прекращение договора социального найма

Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе, и так называемым договором коммерческого найма, соответственно определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора.

Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, от желания сторон не зависящим.

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (п. 1 ст. 83 ЖК РФ). Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (ст. 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако, если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить нанимателя от произвольного лишения жилища.

Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма, наймодатель здесь не нуждается в предварительном уведомлении, т.к. на получение социального жилья есть очередь и сложностей с заключением нового договора не возникнет.

Вместе с тем, отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются сразу по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. На нанимателя в связи с этим возлагаются определенные обязанности. Согласно подп. «к» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор. Таким образом, между волеизъявлением нанимателя и прекращением договора проходит определенное время. Следует отметить, что в отличие от Типового договора, ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей.

Исходя из Типового договора, перечисленные выше обязанности должны быть исполнены до момента расторжения договора и прекращения вытекающих из него обязательств. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма. Жилищный кодекс исходит из того, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (п. 3 ст. 82 ЖК РФ).

Вместе с тем неисполнение обязанности оплатить текущий ремонт, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг не препятствует прекращению пользования жилым помещением. Однако вытекающие из договора социального найма обязательства полностью не прекратятся до момента завершения расчетов с наймодателем.

Таким образом, вряд ли есть основания связывать момент прекращения договора с моментом выезда из жилого помещения.

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (п. 2 ст. 83 ЖК РФ). Требование о получении согласия на расторжение договора членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем. Поэтому при отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (п. 2 ст. 82 ЖК РФ).

От расторжения договора по инициативе нанимателя следует отличать случаи, когда договор социального найма расторгается в связи с обменом жилого помещения или его заменой. В этой ситуации инициатива также исходит от нанимателя, однако, его воля направлена, прежде всего, на получение иного жилого помещения. Т.к. для этого требуется также волеизъявление наймодателя, договор прекращается по соглашению сторон в связи с обменом или заменой помещения.

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в п. 4 ст. 83 ЖК.

Это подтверждается и судебной практикой: 35. Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85 - 91 ЖК РФ).

Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается.

Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Как видно, право наймодателя предъявить требование о расторжении договора связывается с существенным нарушением договора социального найма нанимателем. Указанный перечень практически совпадает с перечнем оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, установленным в ст. 687 ГК. Однако условия и последствия расторжения договора имеют определенные отличия.

Так, при расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека (п. 1 ст. 105 ЖК). Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Т.е. предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 15 ЖК РФ). Указание ст. 90 ЖК РФ на то, что жилое помещение предоставляется по нормам общежития, т.е. из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека, определяет лишь норму предоставления, но не означает, что переселение должно осуществляться в помещения в общежитиях. Общежития как разновидность специализированного фонда предназначены для иных целей, они предполагают проживание в течение определенного времени с связи с работой (службой) или учебой (п. 2 ст. 105 ЖК РФ). Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.

Аналогичные выводы содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года»⁷. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой пощади на одного человека. Данные выводы закреплены и в Постановлении Пленума №14.

Следует отметить, что правило о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 8 февраля 2006 г. № 0100/1260-06-32 «О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг»⁸ указывается на то, что положения действующего ЖК РФ о выселении из жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги не способствуют защите интересов граждан. Кроме того, в данном документе справедливо отмечено противоречие положений п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и ст. 90 ЖК РФ, определяющей последствия расторжения договора по рассматриваемому основанию. В первом случае предусматривается возможность выселение за невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги. Во втором – присутствует только соединительный союз «и», свидетельствующий о том, что основанием выселения может явиться только невнесение в течение установленного срока двух видов платежей.

Следует отметить, что Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»⁹ разграничивал ответственность за неоплату жилья и коммунальных услуг. Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в соответствии со ст. 15.5 Основ допускалось только в случае невнесения платежей за жилое помещение.

В ст. 687 ГК РФ применительно к договору коммерческого найма также речь идет о невнесении платы за жилье, а не за коммунальные услуги.

Представляется, что невнесение платы за жилое помещение в течение установленного срока должно признаваться основанием для выселения из жилого помещения при отсутствии уважительных причин подобных неплатежей. При этом возможность выселения не должна ставиться в зависимость от внесения или невнесения платы за коммунальные услуги.

Невнесение платы за коммунальные услуги может повлечь приостановление или ограничение их предоставления (подп. «д» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307). ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 6 мая 2011 г. N 354

117. Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:

а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги - через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе;

118. Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.

В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем потребителю коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.

159. Потребители, несвоевременно и (или) неполностью внесшие плату за коммунальные услуги, обязаны уплатить исполнителю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Представляется, что выселение как мера воздействия на лиц, не вносящих плату за коммунальные услуги возможно только в случаях, когда невозможно приостановить или ограничить предоставление соответствующих услуг. Так, ограничение и приостановление недопустимы, если они приведут:

а) к повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме;

б) к нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан (п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

В отличие от ст. 687 ГК РФ и действовавшей ранее ст. 15.5 Основ федеральной жилищной политики, срок, дающий основания для предъявления требовании о выселении нанимателя по договору социального найма, исчисляется иначе. Если согласно ст. 687 ГК РФ достаточно невнесения платы за жилое помещение в течение шести месяцев, то ЖК РФ устанавливает, что срок неплатежей должен превысить шесть месяцев.

Кроме того, если для предъявления требования о расторжении договора коммерческого найма достаточно самого факта неплатежей, независимо от их причины (она может быть учтена при предоставлении срока на устранение нарушений или отсрочки исполнения решения суда о выселении), то для договора социального найма выселение возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя. Т.е. речь идет об ответственности за виновное поведение нанимателя и лиц с ним проживающих. 38. При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 статьи 83, статья 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

Следующим основанием является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает.

Разрушение и повреждение предполагают приведение помещения в негодность действиями самого нанимателя, а также лиц, за действия которых он отвечает. Разрушение означает физическое уничтожение помещения. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства. Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и порча санитарно-технического оборудования. Как повреждение жилого помещение может квалифицироваться его незаконное переобрудование или переустройство.

Исходя из формулировки ст. 83 ЖК РФ можно заключить, что разрушение и повреждение предполагают активные действия нанимателя или лиц, за которых он отвечает, а также наличие материальных последствий. Однако представляется, что основанием для расторжения договора социального найма являются сами действия нанимателя и лиц, за которых он отвечает, ведущие к разрушению или повреждению жилого помещения. Соответствующий результат при этом может и не наступить. Тем более что если речь идет о разрушении, то договор прекратится в связи утратой жилого помещения (п. 5 ст. 83 ЖК РФ). Целью наймодателя в рассматриваемых случаях следует считать предотвращение полной гибели жилого помещения.

Следует отметить, что норма, определяющая основание расторжения договора и его последствия также как и при расторжении за неоплату жилья и коммунальных услуг различаются.

Так, в качестве основания расторжения названы повреждение и разрушение жилого помещения. В ст. 91 ЖК РФ, определяющей порядок выселения из жилого помещения, в том числе, и в рассматриваемых случаях, речь идет о бесхозяйственном обращении с жилым помещением, влекущим его разрушение. Таким образом, если исходя из ст. 83 ЖК РФ можно предположить, что разрушение в данном случае характеризует направленность действий нанимателя и членов его семьи, то положение ст. 91 ЖК РФ свидетельствует о том, что выселить можно и в случае, если имеет место бездействие, а разрушение рассматривается как возможный результат такого бездействия. Т.е. систематическое неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта тоже можно квалифицировать как бесхозяйственное обращение с жилым помещением, ведущее в итоге к его разрушению. Таким образом, согласно ст. 91 ЖК РФ – разрушение лишь предполагаемое последствие. При таком подходе утрачивает актуальность разграничение разрушения и повреждения. Повреждение помещения тоже, в конечном счете, ведет к разрушению.

ользования.

39. В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

Следует отметить, что ЖК РФ называет в качестве основания для расторжения договора социального найма разрушение или повреждение жилого помещения. Однако представляется, что таковым должно являться и разрушение и повреждение общего имущества многоквартирного дома нанимателем и лицами, за действия которых он отвечает.

Расторжение договора по рассматриваемому основанию возможно, если после предупреждения нанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения, таковые не будут устранены. При этом нанимателю должен быть предоставлен разумный срок для устранения допущенных нарушений (п. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Основанием для расторжения договора социального найма может быть поведение самого нанимателя или лиц, за которых он отвечает. К последней категории можно отнести поднанимателей (п. 3 ст. 76 ЖК РФ), временных жильцов (п. 3 ст. 80 ЖК РФ). Что касается членов семьи нанимателя, то хотя в отношении полностью дееспособных членов семьи действует правило о солидарной ответственности по всем обязательствам, вытекающим из договора социального найма (п. 2 ст. 69 ЖК РФ), поскольку стороной договора является все же наниматель, их можно отнести к лицам, за действия которых отвечает наниматель. Однако за действия бывшего члена семьи наниматель не отвечает (п. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Основанием к расторжению договора социального найма является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем, не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например, с нарушением правил содержания домашних животных.

Наймодатель может требовать расторжения договора и выселения нанимателя без предоставления иного жилого помещения, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.

Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.

Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей.

Буквальное толкование рассматриваемого положения ст. 83 ЖК РФ приводит к выводу, что наймодатель может требовать расторжения договора, если невозможность проживания создается для соседей, проживающих в том же жилом помещении. Вероятно, это редакционный недостаток и речь идет, прежде всего, о лицах, проживающих в иных жилых помещениях той же квартиры или многоквартирного дома.

Расторжение договора в рассматриваемом случае предполагает выселение нанимателя. Причем, требовать выселения может не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.

К заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи.

В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.

Кроме того, согласно пункту 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года N 1086 (в редакции от 13 октября 1997 года), органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда; за соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения.

Надо отметить, что члены семьи нанимателя (если только это не бывшие члены семьи), соседями не являются и не могут заявлять требования в качестве соседей, права которых нарушены.

Важно обратить внимание и на то, что указанные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора социального найма, т.к. сторонами договора они не являются. Основанием к расторжению договора социального найма в рассматриваемом случае будет решение суда о выселении нанимателя и членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычной ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в рассматриваемом случае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжению договора.

40. По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (часть 2 статьи 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Исчерпывающий перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в ст. 85 ЖК. Это случаи, когда:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК).

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о дальнейшей невозможности исполнения договора (ст. 416 ГК РФ). Предметом по поводу которого возникают правоотношения сторон при социальном найме является индивидуально-определенный объект, обладающий перечисленными в законе признаками. Утрата этих признаков приводит к невозможности дальнейшего использования жилого помещения. Замена жилого помещения на другое в рамках одного договора невозможна.

В рассматриваемых случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Требование о выселении нанимателя в рассматриваемых случаях предъявляется, если договор не прекращен по соглашению сторон. Такое соглашение должно предусматривать не только согласие нанимателя и членов его семьи на прекращение предыдущего договора найма, но и согласие переселиться в предложенное наймодателем иное жилое помещение, которое также должно указываться в договоре.

Субъекты, обязанные предоставить жилье взамен утраченного, определяются в зависимости от основания выселения. Если дом подлежит сносу, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет орган местного самоуправления, принявший решение о сносе дома (ст. 86 ЖК). Если выселение связано с переводом жилого помещения в нежилое или с проведением капитального ремонта, обязанность предоставить другое благоустроенное жилье возлагается на наймодателя (ст. 87, п.1 ст. 88 ЖК).

36. При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статья 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (статья 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со статьей 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

37. По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86 - 88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (статья 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 - 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86 - 88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.

Жилищный кодекс не предусматривает права нанимателя и членов его семьи требовать другого жилого помещения, если занимаемое ими жилье не может использоваться по назначению. Однако, данная возможность вытекает из существа договора социального найма, объектом которого может быть только пригодное для проживания жилое помещение.

Выселение из жилого помещения не всегда связано с расторжением договора социального найма. Так, если имеют место использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение, договор социального найма может не расторгаться. Если в жилом помещении проживают не только наниматель, но и члены его семьи, допускается выселение без предоставления иного жилья только лиц, непосредственно виновных в указанных нарушениях (п. 1 ст. 91 ЖК). Не влечет прекращения договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения гражданина, лишенного родительских прав, если его совместное проживание с детьми, в отношении которых он лишен родительских прав, признано судом невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК). В этих случаях договор социального найма сохраняется, даже если в жилом помещении остается проживать только несовершеннолетний, так как в соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (с изменениями и дополнениями)¹⁰ дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил РФ, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы. В соответствии с письмом Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних¹¹ в случае, когда несовершеннолетние остались проживать в жилом помещении одни, их законные представители (опекуны, попечители, администрация соответствующего учреждения) обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность ребенка (приватизировать).

При проведении капитального ремонта выселение может носить временный характер и также не связываться с прекращением договора социального найма (п. 1 ст. 88 ЖК РФ). При этом граждане временно переселяются в жилое помещение маневренного фонда. Подобное отселение можно рассматривать как исполнение одной из обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения – предоставить жилье на время капитального ремонта. Указанная обязанность возникает, если капитальный ремонт без отселения жильцов невозможен.

Расторжение договора найма жилого помещения в связи с капитальным ремонтом возможно если:

1) стороны договорились о предоставлении вместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договор социального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная замена допускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществлена принудительно;

2) жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. В указанных случаях наймодатель может требовать выселения гражданина в другое благоустроенное жилое помещение в принудительном порядке.

Хотя Жилищный кодекс этого прямо не предусматривает, следует признать также право нанимателя и членов его семьи требовать от наймодателя предоставления другого благоустроенного жилого помещения при наличии соответствующих оснований. Другое помещение должно быть предоставлено до начала капитального ремонта или реконструкции.

Таким образом, последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение гражданина из жилого помещения. Выселение может иметь место и при сохранении договора социального найма. В рассматриваемых случаях выселение повлечет за собой не прекращение, а изменение договора социального найма.

Если прекращение договора социального найма связано с дальнейшей невозможностью использования жилого помещения по назначению в силу обстоятельств, за которые наниматель и члены его семьи не отвечают, возможно выселение из него по инициативе наймодателя. При этом выселение также производится в судебном порядке, даже при отсутствии возражений со стороны нанимателя и членов его семьи. Судебный порядок рассмотрения вопроса о выселении из жилого помещения способствует защите прав нанимателей и членов их семей от необоснованного выселения, а также иных нарушений их права на жилище.

Таким образом, выселение из жилого помещения – это принудительное прекращение права пользования нанимателем и (или) членами его семьи жилым помещением, занимаемым по договору найма жилого помещения, по инициативе наймодателя, осуществляемое на основании судебного решения при наличии указанных в законе оснований.

Помимо воли сторон договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 ст. 83 ЖК). При этом в зависимости от причин гибели (утраты) жилого помещения у наймодателя может появиться обязанность обеспечить нанимателя иным жилым помещением, в частности, если помещение погибло по обстоятельствам, не зависящим от нанимателя и членов его семьи, например, в результате стихийного бедствия, террористического акта (п. 2 ст. 29 Федерального конституц ионного закона от 30 мая 2001 г. № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении»¹²). Предоставление жилых помещений в таких случаях производится, если граждане относятся к категориям лиц, которые имеют право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49, 51 ЖК). Жилье предоставляется им вне очереди (попд. 1 п. 2 ст. 57 ЖК).

При расторжении договора социального найма жилого помещения наниматель и члены его семьи утрачивают право пользования соответствующим помещением и должны быть выселены из него. Причем, в зависимости от основания расторжения договора, у наймодателя может возникнуть обязанность по предоставлению нанимателю иного жилого помещения.

1 СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 36.

2 См. например: Седугин П.И. Цит. соч. С. 108.

3 См., например: Гетман Е.С. К вопросу о замене жилых помещений// Сб. Актуальные проблемы жилищного права. М. 2003. С. 66.

4 Ведомости Московской городской Думы. 2006. № 7. Ст. 170.

5 Ведомости Московской городской Думы. 2006. № 6. Ст. 129.

6 СЗ РФ.2006. № 34. Ст. 3680.

7 БВС РФ. 2006. № 5.

8 СПС КонсультантПлюс.

9 ВСНД и ВС РФ.1993. № 3. Ст. 99.

10 СЗ РФ.1996. № 52. Ст. 5880.

11 Вестник образования. 1999. № 8.

12 СЗ РФ. 2001. № 23. Ст. 2277.

26