7 Этап Связанный с расчетом стоимости пост прогнозном периоде

На данном этапе используются 3 основных модели: модель Гордона . Суть ее заключается в капитализации дохода, модель оценки стоимости предприятия методом чистых активов. В данной модели рассчитывается стоимость предприятия на конец прогнозируемого периода по всем составным частям оценки с учетом степени износа

2 модель- предполагаемой продажи. Данная модель вкл 2 основных направления: 1. Заключается в использовании коэффициентов, полученных на основе анализа продаж по аналогичным объектам

2. Оценивается стоимость предприятия по составным частям, т е : 1) земля 2)сооржуения1 3) сооружение2 с учетом износа

Стоиомсть пост прогнозного периода

Сппп= денежный поток * (1+q)/(R-q)

q - усттйчивые темпы роста

R - ставка дисконтов

8 этап расчет текущей стоимости совокупного дохода

На данном этапе стоиомсть предприятия дисконтируется по той же ставке, которая совпадает с прогнозной и вкл в себя сумму дисконтированных доходов и дисконтированную стоимость продажи

9 этап

Внесенеи итоговых корректировок. На данном этапе осуществляют поправки на дефицит или избыток оборотного капитала, на потребность в капиталынх вложениях, на учет неоперационных активов включающих в себя активы производственного назначения, не участвующие в формировании денежного потока (например активы непроизводственного назначения)

3 вопрос: метод капитализации доходов

В качестве базы дохода пи данном методе можно использовать средне годовые показатели за последие 5 лет. Основными методами построения коэффициента каитализации являются 2 основынх метода:

1. коэффициента капитализации включает ставку дисконта и устойчивые темпы роста. К кап= R-q

2. Метод кумулятивного постения. При данном методе оцениваются все риски, собирается общая информациякоторая необходима для получения коэффициента капитализации

11.10.12

Затратныц подход к оценке бизнеса

Затратный подход предполагает разделение имущества на составляющие элементы, рыночная стоиомть каждого элемента определяется, опрределяется налоговая стоимость всех составляющих элементов.

Используются 2 основных стандарта стоиомстей: восставновительная и замещения.

2 основных метода:

1. метод чистых активов

2. 2) метрд ликвидациожнной стомти

Метрд чистых активов:

1. если необходимо оценитт контроььный пакет акций

2. Если компания обладает значительными метриальгыми активами

3. Если у комапнии отстутсвует финансоввая инфоция и оценщик не может спрогнозировать все денежные потоки

4. Есои компания новая или вновь создающне предприятие

5. Если компания зависит от контрактов и не используется постоянная клиентура

Метод ликвидационной стоиомсти используется в случае

1. конда компания находится в состоянии банкротства

2. Когда текущие и пронозируемые денежные поткои значительно отличаются сос тоимостью чистых активов

3. Когда стоимость компании при ликвидации может быть выше чем при продолжении ее деятельности

Достоинства и недостатки затратного подхода

Плбсы:

1. он основан на существющих активах

2. Дается рбъективная оценка убыточных копниц

Минусы:

1. при данном подходе не учитываются перспективы развития бизнеса

2. Он не рассмтаривает уровень прибыли в расчете на активы

Технология оценки метлла чистых активов кот вкл определенные этапы:

1. изучается последний отчетный баланс

2. Вносятся учетные поправки

3. Определяется рыночная стоиостсь фин активов вкл дебиторсую задолденность товарно- материальные запасы, ценные бумаги и расхрды будущих периодов

4. Определяется рыночная стоиомсть териальных активов вкл недвижимость машины и оборудование, инвестиционные проекты , незавершенное строительство

5. Рассчитывается стоиомсть соьственног капаитала

2 вопрос

Определение рыночной стоиомсти недвижимого имущества предприятия

Стоиматсь объъекта недвижимости опрределяется затратами капитала вкл накладные фин расходы на землю рабочуб силу материалы необходимые для создания объекта недвидимости. И так далее

Необходимость в определении стоимости объекта недвижимости возникает в опред случаях:

1. при операциях купли/ продажи или сдачи в аренду

2) при акционировании едприятий и перарспределении имущественных долей

3) При привлечении доп эмиссии акций

4) при надостровой оценки. Для целей н/ о объектов недвижимости земли и сооружений

5) при страховании объектов нежвижимости

6) при кредитовании под залог объектов недвижимости

7) при внесении объектов недвижимости в качетсве вклада в уставноц капитал предпрития

8) при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов

9) пр. Ликвидации объектов недвижимости

10) при использовании прав насоедования

Применение затратного подхода к оценке недвижиомсти

1. Опред стоиомсть земельного участка на котором находится здание сооружение

2. Оценка восстановит стоиомтси или стоиомтст замещения на дату оценки

3. Рассяитываются все виды износа здания сооружения

4. Определяется остаточная стоиомстть зданий сооружений

5. Рассчитается полная стоимость объекта недвижимости вкл остаточную стомсть здания и ост стоимость земельного участка

Оценка рыночной стоиомти земельных участков

Данная оценка осуществляется определнными методами:

1. методом техники остатка для земли

2. Методом средневзвешанного коэффициента капитализацим

3. Методом капитализации

4. Методом разбиения на учатсик

1 метод

Рассчет стомти данным методом проводится в несколько этапов:

1. Распределяется чистый опреац доход между землец зданиями и сооружениями

2. Определяется остаток чистого опреац дохода относительно к земле

3. Рассчит ост стоиомсть земли путем капитализации остаточного яистого опреац дохода

2 метод

Используется долевой подзод к оценке и расчет также выполняются в несколько этапов

1. Расч пропорции в кот стоимость недвижимости земельного участка делятся со стоимостью объекта недвижимости т е сооружения

2. Оппределяется общий коэф капитализации который вкл в себя струтктуру стоиомсти объекта т е распределение на стоиость земли или стоимость сооружения

3. Определяется стоиомсть всего недвижимого имущества вкл общий коэф капитализации и стоимости недвижимого имущества

3 метод

Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов вкл в себя чистый операционный доход аналогичного объекта и продажную цену объекта аналога

4 метод

Используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка пригодного на разбивку отдельных участков

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоиомсти стоимости восстановления или замещения из полученной суммы ли должны вычесть все виды износа. С целью расчета остаточной стоиомсти объекта. В практической деятельности применяются нескоьько методов определния износа сооружений:

1. Метод срока жизни тоесть это срок экономической жизни сооружения

2. Метод разбиения заключается в учете всех видов износа. Сюда относится: устранимый физический износ. Неустранимый физический износ. Устранимый функциональыный износ. Неустранимый функциональный износ

3. Оценка рыночной стоимости

Оценку машин и оборудования проводят в соответствии с общепринятыми принципами, стандартами, которые содержатся в международных и отчечетсвенных маетриалах, машинах оборудовании харкетризуются определенными отличительными чертами:

1. Они являются активной частью осн фондов

2. Они могут быть функционально самостяетльными или образовывать технлогии

3. Они имеют тесную свзяь с оценкой

4. При оценке они могут выступать как отдельно взятая машина как множесвто независимых др от доуга единиц

При оценке необходимо правильно использовать метод оценки. Затратный подход характеризует в тценочной деятельности трудовую теориютстоиомсти и основывается на принципе замещения а также вкл в себя выявленные видытизноса.

Стоиомсть замещения при затратном подходе включает в себя минимальные текущие затраты по приобретению на рынке аналогичного оборудования максимально близакого к характеристикам оцениваемого. Основу стоимости вопросизводства составляет расчте всех издержек т е себестоиомсть той или иной продукции.

Себестоиомсть переводит в востановительную стоиомсть и учитывает ряд дополнительных факторов:

- норму прибыли производственной компании

- различные торговые наценки

- транспортные издержки связанные с доставкой оборудования.

При оценке машин и обррудования выделяют 2 основных метода:

- прямые

- косвенные

Включающих в себя ряд групп и опказатеей целостной оценки.

Оценка стоимости НМА

Нематериальные активы подразделяются на 4 группы:

Ителлектуальная собственность

Имущественные права

Отложенные или отсроченные расходы

Цена фирмы- гудвилл ( репутация)

1. Различные изобретения, модели, пром образцы, товарные знаки, Патенты свидетельства и тд.

Состав объектов промышелнной собственности определяется парижской конвенцией по озране промышленной собсвтенности. В рф законоадтелсттве существуют различные виды интеллектуальной собсвтенности которые складываются из патентного законодательства и ряда федеральных законов о товарных знаках, о правовой охране программ для эвм о конкуренции и ограничении монополистической деятельности и тд.

2-ая группа мат активов- имущественные права

Данная группа вкл в себя права пользования земельными участками, природными ресурсами, водными объектами и тд.

3-я - отложенные илиьотсроченные расходы

Данная нруппа вкл в себя издержки представленные в ивде организационных расходов ( например: различными гонорарами за сосатвление учредительных документов и тд)

4-ая - цена фирмы - Гудвелл

Вкл в себя стоимость деловой репутации фирмы.

К особенностям оценки интеллектуальной собственности можно отнести зависимость стоимости от конктерных направлений:

1. От объема передаваемых прав

2. От возможности несанкционированного использования

3. От уровня готовности к комерческому использованию

Работа по оценке нематериальных активов интеллектуальной собственности проводится в определеноой последовательности:

1. Экспертиза объектов интеллектуальной собственности

2. Проводится экспертиза охранных документов: патентов, свидетельств и тд

3. Проводится экспетиза прав на интеллектуальную собственность

При использовании затратного подхода в оценке немт активов применяются 2 основных метода:

1. Метод стоиомсти создания

2. Метод выиграша в себестоимости

Метод стоиомтси создания вкл в себя ряд основных этапов:

1. Определяется полная стоиомсть восстановления нематериальных активов, а именно выявляются все фактические затраты связанные с приобретенеим внедрением данного объекта в производство. При Создании нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать определнные затраты:

- затраты на поисковые работы и разработку темы

- затраты на создание экспериментальных образцов

- затраты на услуги сторонних организаций ( пример: за выдачу охранных документов)

- затраты на создание конструкторско- технической и проектной документации

- затраты на составление отчета и его утверждение

2. Рассчитается остаточноая стоиомсть материальных активов с учетом коэффициента технико- экономической значимости. Сюда вкл суммы всех затрат и вкл 3 кожффициента: клэффициент моарльного старения, кожффициента технико- экономической значимости, коэффициент учитывающий динамику цен

Со=З*к*к*к

5-ый впорос

Оценка рыночной стоиомости финивложений

К фин воожениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги, в уставные капиталы др организаций, а такаже предоставление различных займов на территории рф и за ее пределами

Оценка фин вложений осуществляется на основе их рыночной стоиомсти на дату оценки и является основнымм аргументом для оценщика при оценочной деятельности.

Например:

Определение рыночной стоиомтси облигаций вкл в себя 3 осн вида облигаций:

- облигации с купоном и постоянным уровнем выплат

- облигации с купоном и плавающим %

- облигации с бессрочным использованием

При определении текущей стоиомти облигаций применяются 2 осн метода:

- метрд текущей дисконтированной стоиомтси , полученной до даты погашения процентных платежей

- метод текущей диконтированной стоиомсти при выплате номинала с погашением до наступления срока погашения облигации

Существует также оценка производственных запасов, оценка будущих периодов, оценка дебиторсокй задолженности, оценка денежных средств и оценка ликвидационной стоиомтси, которая вкл определенные случаи оценки.

Задача: Определить стоиомтсь объекта используя метод подрядка включая следующие данные:

землеотвод размером 2000кв м

Здание склада обюемом 3000м куб

Задание построено 10 лет назад

Стоиомсть земельного участка согласно статистики оценки подобных участков составляет 35$ м кв

Удельные затраты на строительство нового подобного сооружения 100$м кв

Длительность экономической жизни здания оценивается в 50 лет

Решение

1. Проводим оценку стоиомти земельного участка

Сзем уч= 2000* 35$м кв* ( 1+10/100)=77 000$

2) определяем остаточно- восстановительную стоиость сооружения

ОВСсоор=100$*3000*(50-10)/50=240000$

3) стоиомсть единого объекта

Сед объект=77000+240000=317000$

Задача2

Определение рыночной стоиости здания методом техники остатка

Стоиомтсь земельного участка 50тыс$

Экономический срок службы здания 50лет

Ставка дохода на капитал 12%

Чистый опреационный доход всего обюекта 65тыс$

Метод техники остатвков применяется в иех случаях когда извесины указанные данные.

1. чистый опреационный доход земельного участка

ЧОДзем уч=V*r= 50000*0,12=6000

2) чистый операц доход здания=65000-6000=59000$

3) ставку доходности здания

rзем=0,12+0,02 ( это норма возврата которая рассчитывается как100%/50лет) = 0,14

4) стоиомсть единого объекте

Сзд=59000/0,14=421428

Праткическа работа

Анализ фин сост предприятия и определение показателей используемых при оценке бизнеса

1) провести анализ фин сост предприятия натосновании струтктуры и динамики статей баланса

2) необходимо сонозироватьвероятность банкроства предприятия и провести оценку дальнейших перспектив развития

Прогноз вероятности банкроства осущетслвяется на основе модели Альтмана

После проведения фин анализа состтяния Можем рассмотреть возможные варианты продажи предприятия:

1. Продажа активов предприятия без созранения юр лица

2. Продажа предприятий единым имущественным комплексом с созранением юр лица на комерческом аукционе и др варианты

3) необходимо обосновать и выбрать подходы и методы расчета цены предприятия

20 ноября примерно 15 стр

25.10.12

Сравнительный подход

Сущность В находении аналогичного предприятия которое фактически было продано и исходя из его стоиомсти оценить свое предприятие

Оценка предприятия на основе данного подзода предполагает использование в качетсве основного ориентира реально сложившиеся цены на рынке.

Особенностю сравнительного подхода является ориентация итоговой величиы стоиомсти с одной стороны на рыночные цены с другой стороны на фактически достигнутые финансовые результаты.

Теоретической оснвной сравнительного подзода являются общие базовые положения включающие в себя 3 основныхтнаправления:

1. В данном подходе оценщик использует в качетсве оринетира сыормированнын рынком цены на аналогичные предпритяияили из акции

2. Сравнительный подзод базируется на принципе альтернативных инвестиций то есть инвестор вкладывая деньги например в акции покупает будущий доход

3. Цена предприятия в данном подходе отражает его производственные и финансовые возможности, положения на рынке.

Достоинства и недостатки сравнительного подхода

Преимущества:

1. Оценщик ориентируется на фактические цены купли продажи аналогичных предприятий

2. Сравнительный подход отражает фактические достигнутые предприятием результаты

3. Сравнительный подход учитывает спрос и предложение на данный объект инвестирования то есть учитывает рыночную ситуацию

Недостатки:

1. Приданном подходе базой для расчета являются достигнутые в прошлом финаносвые резуьтаты, то есть данный метод игнорирует доходы будущих периодов

2. Сравнительный подход возможен только при наличии самой распространенной финансовой информации не только по оцениваемому объекту но и по большому количеству сходных компаний

3. Оценщик должен делать сложные корректировки и вносить поправки в итоговую величину стоиомсти

Основными условиями использования данного подхода являются наличие активного финансового рынка, открытость рынка и доступность финансовой информации необходимой для оценщика, наличие специальных служб которые накапливают ценовую и финансовую информацию для проведения финансвого анализа

Методы используемые при сравнительном подходе:

Сравнительный подход предполагает использование трех оснвных методов, выбор которых зависит отцелей , объекта и конкретных условий оценочной деятельности

1. Метод компании аналога

Он основан на использовании рыночных цен сформированных самим рынком. Базой для сравнения могут служить акции акционерных обществ и др нормативы из деятельности.

2. Метод сделок или продаж.

Ориентирван на цены приобретения прредприятия в целом или акции

3. Метод отраслевых коэффициентов

Основан на использовании рекомендуемыж соотношений между ценой и финансовыми показателями.

Все отраслевыекожффициенты рассчитываются специальными аналитическимиорганизациями на основе длительных статистических наблюдений

2 вопрос: метод компании аналога

Метод компании аналога основан на использовании цен сформированных самим рынком. Процесс оценки с применеим данного метода включает ряд основных этапов:

1. Сбор необходимой информамции - предполагает использование 2 типов инвормации: 1.рыночная информация, которая включает данные о фактических ценах купли- продажи акций компании, общую информацию откличестве акций находящихся в обращении и ряд других направлений необходимых для сравнения; Финансовая информацяи, которая представленая официальной бухгалтерсокй и финанвой отчетностью и доп сведениями которые необходимы оценщику для корректировки итоговой величины стоиомсти. Фин информмация должна быть представлена отчетностью за текущий год и предшествующий год.

2. Выбор аналогичных предприятий - выбор происходит путем широко отбора общих критериев деятельности предприятия. Сюда включается отраслевая принадлежность , производимая продукция асортимент выпускаемой продукции объемы произволства. Существуют также спец требования при отборе прежприятяи аналога. Они вкл в себя: сопоставимый уровень финансового риска, приблизительное соответсвие доли профильной продукциив общем объеме реализации, отсутсвие существеных событий в деятельности предприятяи аналога например связанные с процедурами слияния и поглощения, приблизительно равные размеры оцениваемого предприятия и предприятяи аналога. Процесс отбора анлогичынх компаний осуществляется в 3 этапа: 1) определяется круг предприятий аналогов 2) составляется список предприятий анлогов 3) составляется окончательный списко предприятий аналогов. При отборе предприятий аналогов учитываются ряд факторов: уровень диверсификации произвосдтва, водможность перепиофилирования произвоства, зависимость результатов деятельности от одних и тех же экономических факторов, ценовые различия по сходным товарам, стабия жкономического развития оцениваемой компании и компании аналога

3. Проведение финансового анализа - предполагает использованиеуже существующих приемов и методов финансвоого анализа. То есть оценщик использует в своей деятельности балансы, отчеты о прибылях и убытках. При помощи фин анализа определяется рейтинг оцениваемой комапнии, обосновывается степень доверия оценщика к конкретному виду оценочной деятеьноти и финановый анализ позволяет вносит необходимые корректировки с целью определения окончательной итоговой стоиомсти. Сравнительныц подход использует традиционные методы фин анализа вкл в себя анализ бухгалтерсокй отчетности , горизонтальный, вертикальный, тренловый, расчет 5 групп показателей вкл в себя : струткруу капитала, оборачиваемость капитала, рентабильнтсть произвослтва, платежеспособность, финансовыая устойчивость. Проводится анализ ликвидности баланса путем сравнения денежных средств по активам сгруппированным по степени ликвидности, в сравнительном подходе основные фин коэффициенты вкл в себя : кожффициенты ликвидности, кожффициенты оборачиваемости активов, кожффициенты рентабильнтсти продукции, то есть по результатам фин анализа составляется сводная таблица

4. Выбор и расчет величины мультипликатора

5. Определение итоговой величины стоимости

1.11.12

Характеристика и определение величины ценовыз мультипликаторов

Определение стоимости соьственного капитала сравнительным подходом основана на использовании ценовыз мультипликаторов. Ценовой мультипликатор представляет кожффициент показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия и финансовой базой. Для расчета мультипликатора необходимо:

1. определить величину капитализации повсем компаниям - аналогам

2. Расчитать финансовую базу включающую прибыль, выручку от реализации и стоиомсть чистых активов

В оценочной практике используется 2 типа мультипликаторов

К моментным мультипликаторам относятся:

«Цена/Балансовая стоимость»;

«Цена/Чистая стоимость активов»;

К интервальным мультипликаторам относятся:

«Цена/Прибыль»;

«Цена/Денежный поток»;

«Цена/Выручка»

«Цена/Дивидендные выплаты

Цена прибыль и цена/ денежный поток. Данная группа мультипликаторов является наиболее распростареннной при определении цены, посколько информация о прибыли оцениваемой компании и компании аналогов является доступеой. Для расчета используется нее только сумма прибыли полученная перед оценкой и дополнительная информация, которая может использоваться аналитическими организациями. В процессе оценки аналитик стремится исчислять максимальное количество мультипликаторов, которые могут привести к появлению нескольких вариантов стоимости, существенно отличабщихся друг от друга. Например, крупные предприятия лучше оценивать на основе чистой прибыли. Мелкие компании на основе прибыли до уплаты налогов.

Цена и деведендные выплаты может рассчитывать на базе фактически выплаченныз дивидендов и на основе потенциальных дивидендных выплат. Которые характерны группе аналогичных предприятий . Например при оценке контрольного пакета акций оценщик ориентируется на потенциальные дивиденды так как инвестор получает право решения ливидендой политики. Необходимо использовать в тех случаях, если ахвыплачиваются достаточно стабильно все дивиденды.

Цена выручка от реализации Данный используется редко в оснвнмо лоя проверк. Объективных резуьтатов. Достоинством является универсальность которая избаваляет оценщика от корректировок, применяемых при расчете цена/ прибыль.

Цена/расчета в качетсве фин базы используется бан

Лансовая стоиомсть аналогичных компаний на дату оценки или на последнюю отчетную дату. Оптимальной сферой применения явлются оценка крупных холдинговых комапний, которые имеют возможность реализовать крупный пакет акций.

Цена чистая стоимость активов. Применяется, когда соблюдаются определенные требования:

1. оценочная компания должна иметь значительные вложения в собственность, ценные бумаги

2. Основной деятельностью компании является хранение покупка конкретного оборудования для этого анализируются и др информация, связанныая с дочерними компаниями и компаниями аналогами.