15.2. Особенности аренды объектов нежилого фонда

Одной из функций комитетов по управлению имуществом и других субъектов управления государственным и муниципальным имуществом, стала сдача в аренду большого массива государственных помещений. Часто среди граждан комитеты по имуществу ассоциируются именно с арендодателями, хотя в действительности эта деятельность имеет вовсе не основной характер.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование ли во временное пользование. Таким образом, законодательное определение выделяет только две стороны в договоре аренды. Однако для отношений по аренде государственного недвижимого имущества характерно появление третьей фигуры - балансодержателя.

Рисунок 4. Порядок предоставления нежилого помещения в аренду

В течение нескольких десятилетий огромные массивы государственных имуществ учитывались на балансах государственных предприятий, а также обслуживались и содержались ими. Но сейчас расчет на массовую приватизацию не оставил государственного внимания тем объектам, которые не приватизировались и продолжают содержаться на чьем то балансе. Если помещение не подлежит приватизации, а просто сдается государством в аренду, то ситуация мирная. Зачастую в договорах аренды балансодержатель выступает на стороне арендодателя с весьма условными полномочиями, получая свою часть от арендной платы.

Что касается споров из договоров аренды, то связаны они в основном с изменением или расторжением договоров. По закону суд может расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. При использовании имущества с неоднократными нарушениями либо с существенным ухудшением имущества также расторгается договор аренды.

Существует ещё несколько условий расторжения данного договора: если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату или не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

15.3. Особенности аренды земельных участков

Что касается сдачи в аренду земельных участков, то Правительством РФ утвержден порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Рисунок 5. Виды аренды земельных участков

Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними. При этом, орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков определяют: начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, размер задатка и СМИ, где в дальнейшем будет опубликовано извещение о проведении торгов.

Рисунок 6. Способы предоставления земельных участков под строительство

Также установлено, что при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества или его отделения.

В утвержденных правилах отмечается, что организатор торгов определяет место, дату и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах. Также определяется место, дата и срок подведения итогов торгов и организуется подготовка и публикация извещения о проведении торгов и информация о результатах. Организатор торгов обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения. Содержание представленных документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона также является конфиденциальным.

Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% (в зависимости от условий арендодателя) начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Иностранные юридические и физические лица могут допускаться к участию в конкурсе или аукционе с соблюдением условий, установленных законодательством Российской Федерации.

Документы, представляемые для участия в торгах

1. Заявка на участие в торгах

2. Договор о задатке

3.Платежный документ (После проведения торгов обеспечение заявки возвращается на счет участника).

Задаток на участие подлежит перечислению на счет государственного органа власти, который выступает арендодателем, после заключения договора о задатке.

4. Паспорт (и копия) претендента на участие в торгах.

5. Доверенность на лицо, имеющее право действовать от имени претендента на получение права аренды.

6. Опись представленных документов.

7. Предложение по цене объекта предоставляется в письменной форме, запечатанное в отдельном конверте. Юридические лица дополнительно представляют:

8. Нотариально удостоверенные копии учредительных документов.

9. Документы, подтверждающие полномочия органов управления и должностных лиц претендента(Приказ о назначении, Решения и т.д.).

10. Письменное решение соответствующего органа управления претендента о приобретении объекта.

11. Сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в уставном капитале юридического лица.