14.2. Операции с муниципальным имуществом

Важную роль в развитии местного самоуправления играет муниципальная собственность являющаяся базой для практического воплощения в жизнь функций возложенных на местное самоуп­равление. Но, как свидетельствует анализ, доходы от такой собст­венности составляют весьма скромную долю в доходах местных бюджетов.

Органы местного самоуправления могут осуществлять с объектами муниципальной собственности операции купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования осуществляется исходя из целей и задач развития муниципального образования. Ниже рассматриваются особенности отдельных операций с муниципальным имуществом.

Купля-продажа. Неэффективная муниципальная собственность может быть приватизирована. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ». По условиям приватизации объекты муниципальной собственности разбиваются на категории:

- объекты, приватизация которых запрещается;

- объекты, приватизация которых может осуществляться по индивидуальному решению

представительного органа муниципального образования;

- объекты, приватизация которых осуществляется администрацией по программам, ежегодно

утверждаемым представительным органом.

Представительный орган муниципального образования утверждает перечни объектов муниципальной собственности, подлежащих и запрещенных для приватизации. Способы приватизации собственности муниципальное образование выбирает самостоятельно. Чаще всего это аукцион или коммерческий конкурс.

Аукцион проводится в форме открытых торгов, в которых выигрывает назвавший максимальную цену. Победителем коммерческого конкурса объявляется предложивший не только наиболее высокую цену, но и лучшие условия. При равенстве предложений победителем признается участник, чья заявка была подана раньше. Для муниципального образования коммерческий конкурс имеет преимущества, так как оно может выдвигать такие условия приватизации, как сохранение профиля предприятия в течение определенного времени, сохранение рабочих мест и т.п.

Муниципалитет может приобретать в собственность необходимое ему имущество. Продавцами являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти. Государственную регистрацию прав собственности осуществляют специальные учреждения юстиции.

Мена. Муниципальное движимое и недвижимое имущество может быть обменено на другое.

Дарение. Любое физическое или юридическое лицо может безвозмездно передать в муниципальную собственность движимое или недвижимое имущество. Договор дарения также подлежит государственной регистрации прав собственности.

Аренда. В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения; оборудование, транспортные средства и другое имущество, не теряющее своих натуральных свойств в процессе использования.

Организации и граждане, желающие взять в аренду муниципальное имущество, подают заявку в Комитет. Заявка должна быть рассмотрена в течение определенного времени со дня ее регистрации. При поступлении нескольких заявок проводятся коммерческие торги, которые выигрывает тот, кто предоставляет наилучшие условия. Администрация может выставить обязательные условия аренды (например, инвестиции в арендуемый объект, осуществление текущего и капитального ремонта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и т.п.). Если все они согласованы, заключается договор аренды между Комитетом и арендатором. Последний берет на себя коммерческий риск, самостоятельно осуществляет хозяйственную деятельность на базе арендованного имущества, получает прибыль. Срок аренды определяет Комитет с учетом интересов муниципального образования. Арендная плата служит одним из источников доходов местного бюджета.

В отдельных случаях на передачу муниципального имущества в аренду может проводиться некоммерческий конкурс, когда от арендатора требуют выполнения определенных условий.

Целевым назначением, без проведения конкурса, муниципальное имущество может передаваться в аренду в исключительных случаях - конкретному арендатору под определенный вид деятельности.

Органы управления каждого муниципального образования утверждают правила расчета арендной платы, это порождает множество алгоритмов. Однако все они могут быть приведены к нескольким основным типам:

1. Фиксированная арендная плата устанавливается для конкретного договора распоряжением органов муниципального самоуправления.

2. Арендная плата – это произведение арендуемой площади объекта недвижимости на базовую ставку аренды.

3. Арендная плата рассчитывается с учетом площади арендуемого объекта, базовой арендной ставки за квадратный метр и установленного набора коэффициентов. Коэффициенты определяются:

   • по месту расположения объекта;

   • по способу использования;

   • по организационно-правовой форме юридического лица;

   • по техническим характеристикам объекта аренды.

4. Арендная плата может быть уменьшена за счет льгот на часть арендуемой площади или для отдельных категорий арендаторов.

5. Для объектов движимого имущества арендная плата может определяться, как часть от текущей балансовой или рыночной стоимости.

Сложившаяся практика оценки эффективности использования муниципальной собственности основывается на анализе состояния и тенденций изменения ее вклада в формирование базы неналоговых доходов местного бюджета. Выделяют следующие задачи обеспечения эффективного управления муниципальной собственностью:

- структурную и количественную оптимизацию организаций и предприятий муниципальной формы собственности;

- обеспечение полного и своевременного учета муниципальной собственности и всех проводимых с ней операций;

- создание единой системы контроля сохранности муниципальной собственности и использования ее по назначению;

- выработку критериев оптимальных решений по распоряжению муниципальной собственностью;

- повышение инвестиционной привлекательности муниципальной собственности.

Изучение тенденций и закономерностей, сложившихся в облас­ти обеспечения муниципальных образований собственными источ­никами доходов, убеждает, что сегодня местное самоуправление не обладает серьезной экономической основой. Заметим при этом, что зависимость от внешних поступлений увеличивается по мере пере­хода с более высокого уровня на находящийся ниже.

Увеличение удельного веса дотаций в доходах местных бюджетов свидетельст­вует о возрастающем перераспределении финансовых средств че­рез областной бюджет. В результате снижается и без того ограниченная самостоятельность местного самоуправления, что ведет к снижению ответственности его руководящих органов за реализа­цию намеченной социально-экономической политики ограничению их заинтересованности в поиске и использовании резервов разви­тия местного хозяйства.

Можно утверждать, что магистральным направлением реформирования системы местного налогообложе­ния призвана быть ориентация бюджетной системы на закрепле­ние за местными бюджетами доходных источников, которые были бы в состоянии стабильно обеспечивать выполнение возложенных на местное самоуправление функций. Видимо, в системе местного налогообложения целесообразно ориентироваться на поимущест­венные и подоходные налоги.