- •Практикум з дисципліни «оцінка земель»
- •Завдання 2. Складання шкали бонітування грунтів
- •Практична робота №2 Тема: Розрахунок показників економічної оцінки земель Завдання 1. Складання шкали часткової економічної оцінки земель
- •Завдання 2 Визначення показників нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, розміру земельного податку та орендної плати
- •Завдання №3. Проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.
- •Завдання 2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки лісогосподарського призначення.
- •Завдання 3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки водного фонду.
- •Завдання 4. Проведення нормативної грошової оцінки земельної оздоровчого та рекреаційного призначення. Завдання 4а. Проведення нормативної грошової оцінки земельної оздоровчого призначення
- •Завдання 4б. Проведення нормативної грошової оцінки земельної рекреаційного призначення.
- •Практична робота №5 Тема: Проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок. Аналіз найкращого і найефективнішого використання землі
- •Завдання 2. Методичний підхід капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Завдання 5. Визначення вартості методом непрямої капіталізації в таблицях 28,29
- •Методичний підхід зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок
- •Завдання 6. Визначення ринкової вартості нерухомості затратним методом
- •Завдання 7. Оцінка вартості об’єкта нерухомості затратним методом
Завдання 2. Методичний підхід капіталізації чистого операційного або рентного доходу
Таблиця 25
Визначення ставки капіталізації методом екстракції
Показник |
Об’єкт |
|||
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
|
Ціна продажу, грн.
|
24000 |
45000 |
14__00 |
75__0 |
Чистий операційний доход, грн.. |
41500 |
7__0 |
25__0 |
12000 |
ставка капіталізації
|
|
|
|
|
Середнє значення ставка капіталізації |
|
|||
Завдання 3 . Визначення ставки капіталізації методом кумулятивної побудови
Оцініть можливі ризики інвестицій в земельну ділянку для розміщення готельного комплексу в таблиці 27
Таблиця 26
Визначення ставки капіталізації методом кумулятивної побудови
Показник |
Значення показника |
Без ризикова ставка |
|
Ризик країни |
|
Надбавка за низьку ліквідність |
|
Надбавка за ризик інвестицій в нерухомість |
|
Надбавка за інвестиційний менеджмент |
|
Ставка капіталізації |
|
Завдання 4. Оцінка земельної ділянки за методом капіталізації доходу від оренди
Необлаштована земельна ділянка площею 48__ кв.м надана підприємством в оренду під автостоянку для тимчасового зберігання легкових автомобілів на 110 місць.
За умовою сторін плата за оренду земельної ділянки встановлена на рівні 25% річного фактичного доходу від автостоянки.
Вважається, що 85-відсотковий рівень завантаження автостоянки відповідає її ефективному використанню. Відомо, що сума земельного податку, який підприємство сплачує протягом року за дану земельну ділянку дорівнює 12__грн; плата за машиномісце на автостоянці становить 5 грн. на добу; ставка капіталізації для землі в даному районі складає 8,7%.
Таблиця 27
Розрахунок вартості земельної ділянки
Показники |
Значення |
Площа земельної ділянки, м2 |
|
Кількість місць для тимчасового зберігання автомашин, одиниць. |
|
Річний потенційний валовий доход від автостоянки, грн. |
|
Річний фактичний дохід від автостоянки, грн. |
|
Річний доход від надання земельної ділянки в оренду, грн. |
|
Витрати власника земельної ділянки /земельний податок/, грн. |
|
Чистий дохід від земельної ділянки, грн. |
|
Ставка капіталізації для землі в даному районі |
|
Вартість земельної ділянки, грн. |
|
У розрахунку на один квадратний метр, грн. |
|
Завдання 5. Визначення вартості методом непрямої капіталізації в таблицях 28,29
Таблиця 28
Визначення прогнозного чистого операційного доходу
показник |
Прогнозні періоди |
|||
1 період |
2 період |
3період |
4 період |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Потенційний валовий дохід тис грн |
9045 |
9267 |
9956 |
10410 |
Поправка за недозавантаження% |
15 |
12 |
10 |
8 |
Поправка за недобір платежів % |
10 |
8 |
8 |
7 |
Інші доходи, тис грн |
12 |
13 |
16 |
18 |
Дійсний валовий дохід |
|
|
|
|
Операційні витрати: |
|
|
|
|
податки |
|
|
|
|
Податок на землю |
3__00 |
33400 |
34250 |
35690 |
Податок на нерухомість, грн |
20560 |
20560 |
20560 |
20560 |
Комунальні платежі |
|
|
|
|
електроенергія |
28450 |
28__0 |
2__50 |
25780 |
опалення та горяча вода |
68345 |
6__00 |
69453 |
70683 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
водопостачання та водовідведення |
30__0 |
31340 |
32560 |
33__0 |
прибирання території |
69265 |
68__0 |
70__6 |
71656 |
Оплата праці |
|
|
|
|
Заробітна плата |
95370 |
1__674 |
123789 |
14__69 |
Нарахування на заробітну плату |
|
|
|
|
Представницькі витрати |
18970 |
20__7 |
21__8 |
2__45 |
Добові та підйомні |
|
|
|
|
Охорона |
113000 |
12__50 |
125900 |
131650 |
Резервний фонд на відновлення |
650 000 |
620000 |
605000 |
596000 |
Управління % від ПВД |
|
|
|
|
Реклама |
15__0 |
12450 |
10__8 |
10000 |
Обовязкове страхування нерухомості |
500 |
500 |
600 |
600 |
Оплата послуг сторонніх організацій |
|
|
|
|
Нотаріальних, юридичних і аудиторських організацій |
21780 |
2__50 |
27100 |
28170 |
Комерційних банків |
4__00 |
46000 |
48000 |
49__0 |
Інших організацій |
25900 |
2__0 |
29050 |
30100 |
Інші витрати |
250000 |
269000 |
264000 |
2__000 |
Чистий операційний дохід |
|
|
|
|
Таблиця 29
Визначення вартості методом непрямої капіталізації
№ |
Показник |
Значення |
|
1 |
Ставка дисконту |
_._ |
|
2 |
Чистий операційний дохід |
1 Прогнозний період |
|
|
2 Прогнозний період |
|
|
|
3 Прогнозний період |
|
|
|
4 Прогнозний період |
|
|
3 |
Вартість реверсії |
|
|
4 |
Дисконтований чистий операційний дохід |
1 Прогнозний період |
|
2 Прогнозний період |
|
||
3 Прогнозний період |
|
||
4 Прогнозний період |
|
||
5 |
Поточна вартість реверсії |
|
|
6 |
Вартість об’єкту |
|
|