1.5.Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

1.5.1.Метод прямой капитализации

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

В качестве таких доходов выступают:

• доход от эксплуатации недвижимости;

• доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода – оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

• величины будущих доходов;

• периода получения доходов;

• времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

I = V * R, (1.3)

где I – доход;

V – стоимость объекта;

R – ставка капитализации.

Из этого в свою очередь следует:

V = I / R. (1.4)

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода.

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

• Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж);

• Метод прямой капитализации;

• Метод дисконтированных денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.

Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он может рассматриваться как разновидность метода сравнения продаж – МСП).

Например, есть следующие данные:

Таблица 1.15

Сопоставимые объекты	Цена продажи	Годовая арендная плата	Отношение (цена – арендная плата) мультипликатор
1 объект	120 000	20 000	6,0
2 объект	100 000	20 000	5,0
3 объект	110 000	20 000	5,5

Исходя из этих данных, оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5.5), медианное – середина ряда – (5.5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.

Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период), умноженной на ВРМ:

V = R * ВРМ. (1.5)

Методы прямой капитализации и дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставка капитализации (R). В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить ЧОД от оцениваемого объекта недвижимости.

Под чистым операционным доходом (ЧОД) от объекта недвижимости понимается разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.