1.5.4.Метод дисконтирования денежного потока (мддп)
Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем году выгод от владения объектом.
Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные выгоды. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением его будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.
Применение МДДП позволяет учесть:
изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени;
доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи (величину реверсии);
изменение стоимости объекта с течением времени.
Стоимость объекта по методу дисконтирования денежных потоков (МДДП) определяется по формуле:
(1.21)
где: PV – настоящая стоимость (present value);
CF – денежный поток отчетного периода;
n – номер отчетного периода;
m – период (количество лет) анализа доходности объекта;
i – ставка капитализации.
Итак, метод дисконтирования будущих доходов (МДДП) предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить от капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.
Выручка от продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода рассчитывается методом прямой капитализации денежного потока, коэффициент капитализации выбирается исходя из условий рынка объектов недвижимости данного типа.
Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:
Установление продолжительности получения дохода.
Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств:
размер дохода и характер его изменения: постоянный; изменяющийся с известными темпами роста и падения; изменяющийся без видимого тренда;
периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);
продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.
Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи дисконтируются потоки денежных средств, выражающие доход:
чистый операционный (по приведенной выше схеме);
инвестора до налогообложения (это часть чистого операционного дохода, которая остается после выплат по заемным средствам и начисления амортизации; расходы по обслуживанию долга не являются расходами в полном смысле этого слова, так как по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора; амортизация относится к «неденежным» расходам, так как фактически не выплачивается владельцем, а напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли. Поэтому начисленную амортизацию логично включать в результат коммерческой деятельности, т.е. в денежный поток);
инвестора после налогообложения (это часть чистого операционного дохода, которая остается после уплаты налогов);
банка по выданному кредиту;
арендодателя по арендному договору.
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить от капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.
Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).
Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлечения заемных средств.