- •Оглавление
- •1. Оценка объектов недвижимости 6
- •2. Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов разработки нефтяных месторождений 52
- •3. Оценка бизнеса (предприятия) 104
- •3.5. Доходный подход 127
- •4. Практические аспекты оценки стоимости нефтяной компании 142
- •ВВедение
- •1.Оценка объектов недвижимости
- •1.1.Понятие и виды недвижимости
- •1.2.Методы оценки недвижимости
- •1.3.Затратный подход
- •1.4.Сравнительный подход
- •1.5.Доходный подход
- •1.5.1.Метод прямой капитализации
- •Определение чистого дохода от использования объекта
- •Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта
- •Пример расчета чистого дохода (в усл. Ед.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию
- •1.5.2.Расчет коэффициента капитализации
- •Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала
- •Метод связанных инвестиций – земли и здания
- •Кумулятивный (или суммарный) метод
- •Техника остатка
- •1.5.3.Основные функции денег
- •1.5.4.Метод дисконтирования денежного потока (мддп)
- •Пример определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов
- •1.6.Ипотека и ипотечный кредит
- •2.Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов разработки нефтяных месторождений
- •2.1.Показатели экономической оценки эффективности мероприятия
- •Расчет капвложений
- •Эксплуатационные затраты
- •Расчет выручки
- •Расчет налоговых платежей
- •НЮгидское месторождение алоги и отчисления
- •Учет инфляционных процессов при оценке эффективности проектов
- •Оценка экономической эффективности
- •Анализ риска при осуществлении инвестиционных проектов
- •2.2.Технико-экономическое обоснование вариантов разработки нефтяных месторождений Краткие сведения о проекте
- •Объемы и сроки бурения скважин на месторождении
- •Оценка капитальных затрат
- •План капитальных вложений по годам
- •И Сунаельское месторождение нвестиционная деятельность
- •План капитальных вложений по годам
- •Численность и заработная плата сотрудников
- •Состав и структура производственных расходов
- •Фонд оплаты труда
- •Расходы по технологической подготовке нефти
- •Оценка текущих затрат
- •Выручка от реализации продукции
- •З Сунаельское месторождение атраты, включаемые в себестоимость
- •Реализация продукции
- •Выручка от реализации
- •Предполагаемый объем добычи (по Сунаельскому месторождению)
- •Предполагаемый объем добычи (по Югидскому месторождению)
- •Оценка экономической эффективности разработки Сунаельского и Югидского месторождений
- •Предполагаемый вариант финансированного проекта по Сунаельскому месторождению
- •Предполагаемый вариант финансирования проекта Югидского месторождения
- •Интегральные показатели эффективности разработки Сунаельского и Югидского месторождений, млн. Руб.
- •Показатели экономической оценки разработки Сунаельского месторождения
- •Показатели экономической оценки разработки Югидского месторождения
- •Показатели экономической оценки разработки Югидского и Сунаельского месторождений
- •График погашения кредита
- •Анализ рисков
- •Справка по кредитованию (проект освоения Сунаельского месторождения), в долларах сша
- •Справка по кредитованию (проект освоения Югидского месторождения), в долларах сша
- •Подготовительно-строительная стадия
- •3.Оценка бизнеса (предприятия)
- •3.1.Основные понятия оценки бизнеса
- •3.1.1.Особенности бизнеса как объекта оценки
- •3.1.2.Особенности предприятия (фирмы) как объекта оценки
- •Классификация видов стоимости
- •3.1.3.Цели оценки бизнеса
- •3.2.Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
- •Система методов оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •3.3.Затратный подход к оценке стоимости предприятия
- •3.3.1.Метод балансовой оценки по фактически отражаемой совокупности активов
- •3.3.2.Метод оценки по восстановительной стоимости активов
- •3.3.3.Метод оценки по стоимости производительных активов
- •3.3.4.Метод оценки по фактическому комплексу активов с учетом стоимости замещения
- •3.3.5.Метод оценки стоимости замещения с учетом гудвилла
- •3.4.Рыночный подход в определении стоимости бизнеса
- •3.4.1.Оценка по котируемой стоимости акций данного предприятия (метод сделки)
- •3.4.2.Метод оценки по аналоговой рыночной стоимости
- •3.5.Доходный подход
- •3.5.1.Метод оценки на базе дивидендного дохода (метод капитализации)
- •3.5.2.Метод дисконтирования денежных потоков
- •3.6.Прочие методы оценки стоимости предприятия
- •3.6.1.Метод оценки на основе регрессионного моделирования
- •3.6.2.Экспертный метод оценки
- •3.7.Задачи
- •4.Практические аспекты оценки стоимости нефтяной компании
- •4.1.Особенности оценки стоимости нефтяной компании
- •4.2.Определение рыночной капитализации компании на основе регрессионного моделирования
- •4.2.1.Сущность, этапы и методы определения результатов регрессионного моделирования
- •4.2.2. Построение модели зависимости рыночной капитализации компании от производственных показателей (учебный пример)
- •Критические значения t-критерия
- •Критические значения f-критерия
- •Важнейшие производственные показатели нефтегазовых корпораций в 2001 году
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Теснота взаимосвязи между рыночной капитализацией и другими показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Исходные значения для составления регрессионной модели после исключения отдельных компаний
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Теснота взаимосвязи между рыночной капитализацией и другими показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •4.2.3.Построение модели зависимости рыночной капитализации компании от экономических показателей
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Экономические показатели нефтегазовых корпораций в 2001 году
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Оценка взаимосвязи между показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Оценка тесноты взаимосвязи между показателями с использованием коэффициента корреляции
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Библиографический список
- •Экономика недвижимости на предприятиях нефтяной и газовой промышленности
3.3.4.Метод оценки по фактическому комплексу активов с учетом стоимости замещения
Он основывается на определении стоимости затрат, необходимых для восстановления всех аналогичных активов, входящих в состав «целостного имущественного комплекса».
В процессе этого метода оценки калькулируются все виды затрат, связанные со строительством, приобретением, установкой каждого вида активов (определяется стоимость проектных работ, материалов, определяются расходы по оплате труда и т.п.).
Не требуют оценки стоимости замещения денежные активы, дебиторская задолженность, долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения, расходы будущих периодов и другие аналогичные активы.
Стоимость замещения активов может быть выражена следующей формулой:
СП4 = ∑(ПСАi – ИАi) + ФА – ФО, (3.49)
где ПСАi – полная стоимость замещения конкретного материального и нематериального актива;
ИАi – стоимость всех форм износа конкретного материального и нематериального актива;
ФА – совокупная стоимость всех финансовых активов (не подлежащих переоценке);
ФО – сумма всех финансовых обязательств (объем использования заемного капитала).
Метод дает более точное представление о стоимости предприятия в сравнении с балансовым методом, т.к. позволяет учесть современную стоимость элемента актива, учесть величину износа.
Однако, он имеет и ряд недостатков, таких, как:
многие элементы носят субъективный характер;
не учитывается прибыль, генерируемая активами.
3.3.5.Метод оценки стоимости замещения с учетом гудвилла
Такая оценка позволяет существенно дополнить представление о реальной стоимости целостного имущественного комплекса за счет тех видов неотраженных в балансе нематериальных активов, которые оказывают существенное влияние на формирование прибыли предприятия. В соответствии с действующими принципами бухгалтерского учета такие виды неосязаемых активов предприятия, формирующих его гудвилл, трактуются не как нематериальные активы, а как текущие его затраты – расходы на подготовку и повышение квалификации кадров; затраты на рекламу и маркетинговые исследования; расходы на содержание исследовательских подразделений предприятия и т.п. В процессе оценки гудвилла такого рода расходы рассматриваются как инвестиции в нематериальные активы, не отражаемые в составе баланса.
Понятие гудвилла связано с синергетическим эффектом.
Главным мотивом для многих слияний (компаний) является рост капитализированной стоимости объединенного предприятия.
Если компании А и В сливаются для создания С, и если капиталу стоимость С > А+В, то говорят, что произошла синергия (Synergy).
Синергетический эффект может возникнуть благодаря:
операционной экономии, возникающей в результате возрастающей отдачи от масштаба управления маркетинга или распределения;
финансовой экономии, проявляющейся в более низких трансакционных затратах и лучшей подготовке сделок аналитиками;
дифференциальной эффективности, означающей, что управление одной из фирм было неэффективным и после слияния активы стали производительнее;
возросшей рыночной мощи из-за снижения конкуренции.
(Слияния, снижающие конкуренцию, для общества нежелательны и незаконны).
Таким образом, гудвилл выступает в форме суммированного эффекта многочисленных синергизмов и только в этой форме имеет самостоятельную инвестиционную ценность. Учет этого эффекта в ряде случаев существенно повышает реальную стоимость совокупных активов в форме целостного имущественного комплекса.
При свершившейся продаже предприятия гудвилл выступает в форме разницы между рыночной и балансовой стоимостью предприятия (или стоимостью замещения чистых активов), т.е. в этом случае определение его размера сложности не вызывает*. Однако на стадии предварительной оценки стоимости целостного имущественного комплекса оценить размер гудвилла довольно сложно. Обычно в процессе такой оценки используют два основных метода:
а) оценка гудвилла на основе среднеотраслевой суммы прибыли. В этом случае гудвилл характеризуется как сверхприбыль предприятия, выраженная суммой синергетических эффектов, по отношению к средней норме прибыли, генерируемой активами (среднеотраслевой норме рентабельности активов). Для нивелирования влияния случайных динамических факторов рассматриваемые показатели в процессе оценки берутся средними за последние три года. Расчет суммы гудвилла при этом методе осуществляется по следующей формуле:
G = I – (А * R), (3.50)
где G – сумма гудвилла на основе оценки по фактической сумме прибыли предприятия;
I – среднегодовая сумма чистой прибыли предприятия (прибыль после налогообложения);
А – среднегодовая стоимость активов предприятия;
R – среднеотраслевая норма рентабельности активов, выраженная десятичной дробью.
Пример. Определить сумму гудвилла на основе оценки по фактической сумме прибыли предприятия при следующих исходных показателях:
среднегодовая сумма чистой прибыли предприятия в сопоставимых ценах составила за последние три года 900 тыс. долл.;
среднегодовая стоимость совокупных активов предприятия в сопоставимых ценах составила за последние три года 12 000 тыс. долл.;
среднеотраслевая норма рентабельности активов за последние три года составила 5%.
Подставляя эти значения в выше приведенную формулу, получим:
Сумма гудвилла = 900 – (12 000 * 0,05) = 300 тыс. долл.
б) Оценка гудвилла на основе объема реализации продукции. В этом случае основой оценки служит так называемый «мультипликатор (прибыль / объем продажи)», который характеризует удельный вес суммы чистой прибыли в объеме реализации продукции. Этот мультипликатор целесообразно использовать для оценки суммы гудвилла предприятий тех отраслей, в которых уровень рентабельности реализации продукции (уровень коммерческой рентабельности) носит стабильный характер в динамике (в зарубежной практике к таким отраслям относят торговлю, массовое питание, бытовое обслуживание, туризм и некоторые другие). В процессе оценки стоимости гудвилла на основе этого метода используют следующую формулу:
G = I – (S * m), (3.51)
где G – сумма гудвилла на основе оценки по объему реализации продукции;
I – среднегодовая сумма чистой прибыли предприятия (прибыль после налогообложения);
S – среднегодовой объем реализации продукции предприятием;
m – мультипликатор (прибыль / объем продажи), или среднеотраслевой коэффициент рентабельности реализации продукции, выраженный десятичной дробью.
Пример. Определить сумму гудвилла на основе оценки по объему реализации продукции предприятием при следующих исходных показателях:
среднегодовая сумма чистой прибыли предприятия в сопоставимых ценах за последние три года составила 850 тыс. долл.;
среднегодовой объем реализации продукции в сопоставимых ценах составил по предприятию за последние три года 6300 тыс. долл.;
мультипликатор прибыль / объем продажи (или среднеотраслевой коэффициент рентабельности реализации продукции) за последние три года составил 10%
Подставляя значения этих показателей в вышеприведенную формулу, получим:
Сумма гудвилла = 850 – (6300 •0,1) = 220 тыс. долл.
Для оценки суммы гудвилла в мировой практике финансового менеджмента применяется и ряд более сложных многофакторных моделей.
На завершающем этапе оценки стоимости замещения активов сумму гудвилла, рассчитанную одним из рассмотренных выше способов, прибавляют к ранее произведенной их оценке по фактическому комплексу, отраженному в балансе.
СП5= СП4. + G, (3.52)
где СП5 – стоимость предприятия, определяемая по фактическому комплексу активов с учетом стоимости замещения.
Характеризуя этот метод оценки, следует отметить, что он позволяет получить достаточно точную стоимость целостного имущественного комплекса, увязанную как с уровнем прибыли, генерируемой активами предприятия, так и с уровнем сверхприбыли, формируемой за счет суммированного эффекта синергизма в конкретных условиях его хозяйствования. К недостаткам этого метода следует отнести то, что он оперирует стабильными показателями уровня среднеотраслевой рентабельности и фактической прибыли предприятия, в то время как в реальных условиях нашей страны такая стабильность пока недостижима. Кроме того, за счет использования разных способов оценки гудвилла, его сумма может существенно расходиться в оценке продавца и покупателя.