25.Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними.

Права на земельный участок и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Целью государственной регистрации прав на недвижимость является обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства путем применения элементов публично-правового регулирования. Средством достижения этой цели служит создание специальной единой для всей страны информационной системы о зарегистрированных правах на недвижимость.

Правовая основа создания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на зе­мельные участки, заложена в ГК РФ, в частности в ст. 131, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции. Порядок осуществления этой деятельности регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 11 апреля 2002 г.) (далее — Закон о государственной регистрации).

Понятие государстве иной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 1 наз­ванного Закона, согласно которому государственная регистрация прав — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав может рассматриваться как правовой институт и как юридический акт. В качестве правового института государственная регистрация прав представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверже-ния специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременении этих прав. По своей сущности эти отношения имеют преимущественно административно-правовой характер1. Содержание этих отношений заключается в том, что исполнительные органы государственной власти — учреждения юстиции осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о ре

гистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимость. Указанные отношении теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским и земельным законодательством, законодательством о недрах, а также водным и лесным законодательством, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на землю.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав:

договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК);

право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п. 2 ст. 233 ГК);

право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими1.

Принятие названного акта означает что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т.д. Соответственно с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, возникшие ранее.

В отношении прав на земельные участки возможны все указанные выше последствия, кроме возникновения права собственности не из сделки (ст. 219 ГК), поскольку указанная статья неприменима к регулированию земельных отношений.

Земельный участок как объект природы не может быть создан искусственно.

Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является обязательным, "завершаю­щим" элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на земельные участки. сле-дует также отметить, что принципиально важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Тем не менее зарегистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.

Действующее законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (ст. 4 и 14 Закона о государственной регистрации). Например, согласно ст. 550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) не требуется его государственная регистрация. Такой договор признается заключенным с момента его подписания сторонами. В этом случае государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость (земельный участок) к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК). Аналогичные требования предъявляются к совершению договора мены земельных участков, поскольку согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

Что касается договора дарения недвижимого имущества, то он также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК). Подлежит государственной регистрации и договор ренты (ст. 584 ГК). Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исключением из этого правила являются случаи, предусмотренные п. 1 указанной статьи. Пункт 2 ст. 1017 ГК РФ устанавливает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия и договору ипотеки. Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1,2 ст. 564 ГК). Договор об ипотеке также подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1,2 ст. 10 Закона об ипотеке). Кроме того, согласно ст. 20 Закона об ипотеке требуется также государственная регистрация ипотеки.

Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ являются следующие виды прав на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации.

Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (обременения), т.е. установленные законом или упол­номоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).

Объектами этих прав является недвижимое имущество (ст. 130 ГК), понятие которого более широко, чем в ГК РФ, рас­крыто и детализировано в ст. 1 Закона о государственной регистрации. Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, связанные с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Для государственной регистрации прав на указанные объекты, которая осуществляется по месту нахождения недви­жимого имущества в пределах регистрационного округа, необходимо, чтобы они были индивидуализированы, т.е. отгра­ничены от иных объектов недвижимости путем применения соответствующих признаков. Индивидуализация объектов осуществляется посредством присвоения им кадастровых номеров. Кадастровый номер — это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660.

Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района. Порядок учета кадастровых номеров вновь образованных и прекративших существование земельных участков устанавливается Федеральной службой земельного кадастра России.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Кадастровые номера присваиваются после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земель­ных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков. Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.) б процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

В основе правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость заложено несколько принци­пов. Одним из важнейших является принцип единства системы государственной регистрации прав на недвижимость. Этот принцип закреплен в п. 2 ст. 2 Закона о государственной регистрации. Содержание данного принципа состоит в том, что государственная регистрация прав проводится на всей территории страны по установленной Законом о государственной регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 4 Закона о государственной регистрации закрепляет принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вешние права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130—132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, которые оформлены после введения в действие Закона о государственной регистрации (п. 2 ст. 4). Если правоустанавливающие документы на недвижимость были получены до вступления в силу названного Закона, государственная регистрация, в частности права собственности и иных прав на землю, не является обязательной.

В связи с этим в Указе Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 "О признании утратившими силу и об изменении не­которых актов Президента Российской Федерации" (п. 3) содержится следующее разъяснение по данному поводу. Указом предусмотрено, что свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственный акт на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей1', выданные после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 ''Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными.

Выдача свидетельств на право собственности на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования землей прекращается со дня начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав. До начала выдачи таких, свидетельств применяется ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования землей, о котором упоминалось выше.

В статье б Закона о государственной регистрации урегулированы вопросы признания прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, которые возникли до 31 январи 1998 г., т.е. до даты вступления Закона в силу. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически дейст-вительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу данного Закона, является юридически действительной (п. 1 и 2 ст. 6). Данная норма означает, что права на земельные участки, как и на иное недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации, как прошедшие государственную регистрацию, так и не прошедшие ее, признаются действительными. Кроме того, сама государственная регистрация, которая проводилась в некоторых субъектах Федерации и муниципальных образованиях, считается юридически действительной.

Государственная регистрация возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации ограничений (обременении) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрация прав на данный объект, возникших до введения в действие данного Закона.

В ст. 7 Закона о государственной регистрации закреплен принцип открытости сведений о регистрации. Орган, осущест­вляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (для юридического лица — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Заинтересованное лицо вправе получить информацию, касающуюся: описания объекта недвижимости, зарегистрированных прав на него, а также ограничений (обременении) прав. Такая информация предоставляется в форме выписки из Единого государственного реестра прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

На получение информации существуют и ограничения. Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющие­ся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только самим правообладателям; а также физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Федерации: налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и/или их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.

Кроме того, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоста­влять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Предусмотрено также, что использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Закон о государственной регистрации определяет условия получения информации о зарегистрированных правах (ст. 8). Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом.

Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно предоставляет информацию о правах на объект недвижимого имущества организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим для ее работы. В соответствии с законами РФ учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам; органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления; налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции; государственных органов по контролю за ис­пользованием и охраной земель и других природных ресурсов; органов государственной статистики; организаций, определенных законами РФ.

В свою очередь, органы государственной власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, в срок не более десяти дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям и учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно или за плату, согласованную с органами государственной власти субъектов Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится согласно ст. 9 данного Закона учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Регистрационный округ представляет собой территорию, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Федерации в границах, как правило совпадающих с границами административно-территориальных единиц. 6 марта 1998 г. постановлением Правительства РФ № 288 было утверждено Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1. Такое учреждение юстиции создается органом государственной власти субъекта Федерации. Учреждение юстиции является государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на территории регистрационного округа. Регистрационный округ, в котором действует учреждение юстиции, создается субъектом Федерации. В случае образования субъектом Федерации по согласованию с Министерством юстиции РФ нескольких учреждений юстиции соответственно образуется несколько регистрационных округов. Учреждение юстиции может создавать в пределах регистрационного округа свои филиалы. Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуществляется государственная регистрация прав, определяется учреждением юстиции по согласованию с органом государственной власти субъекта Федерации.

2 Приказом Минюста России от I июля 2002 г. № 183 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и/или перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях разных регистрационных округов.

Основными задачами учреждения юстиции являются государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований; создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также организация его бессрочного хранения.

Учреждение юстиции в целях реализации возложенных на него задач осуществляет:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним {далее соответственно именуются зарегистрированные права, заявленные права);

правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия законодательству РФ, а также проверку законности сделки;

выявление оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав;

направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав;

выдачу свидетельства о государственной регистрации прав;

совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки;

выдачу информации о зарегистрированных правах;

принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 225 ГК РФ;

ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;

• обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Для осуществления своей деятельности учреждение юстиции имеет право бесплатно или за плату, согласованную с ор­ганом государственной власти субъекта Федерации, получать от органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, организаций по учету объектов недвижимого имущества, других организаций сведения, необходимые для государственной регистрации прав; создавать филиалы; утверждать положения о филиалах учреждения юстиции, осуществлять контроль за их деятельностью, нормативно-методическое, информационное обеспечение, а также иные полномочия в соответствии с законодательством РФ.

На учреждение юстиции возлагается следующий круг обязанностей: соблюдать правила ведения Единого государствен­ного реестра прав; предоставлять за плату, установленную органом государственной власти субъекта Федерации, информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества; предоставлять бесплатно информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных законодательством РФ; направлять в установленном порядке централизуемую долю средств, получаемых в виде платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах.

Учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность внесения записей в Единый государственный реестр прав, за полноту и подлинность выданной информации о зарегистрированных правах.

Система государственной регистрации прав создается за счет платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников (ст. 11 Закона о государственной регистрации). Плата за регистрацию сделок с недвижимым имуществом и предоставление информации о зарегистрированных правах на такое имущество взимается в размерах, установленных субъектами Федерации. Максимальный размер платежей на территории России устанавливается Правительством РФ.

26 февраля 1998 г. было принято постановление Правительства РФ № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах"1. Постановлением установлено, что максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для физических лиц составляют трехкратный установленный законом минимальный размер оплаты труда, а для юридических лиц — 50-кратный минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним составляет 200-кратный минимальный размер оплаты труда.

Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах для физических лиц составляют 25% установленного законом минимального размера оплаты труда, а для юридических лиц — установленный законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс составляет трехкратный минимальный размер оплаты труда.

Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление указанной информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав. Централизуемая доля указанных средств устанавливается Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. № 237 "Об установле-нии централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах"2 предусмотрено, что централизуемая доля средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах, устанавливается в размере 5% взимаемых платежей и направляется в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Процедура государственной регистрации права собственности на земельный участок и сделок с ним, требования к документам, которые представляются на регистрацию, основания для государственной регистрации, ее удостоверение, а также оснований приостановления и отказа в регистрации урегулированы в гл. 3 Закона о государственной регистрации.

В ст. 13 данного Закона определены этапы проведения государственной регистрации прав. Сначала осуществляется прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям данного Федерального закона, а также регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Затем проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. На этой стадии осуществляется изучение представленных для государственной экспертизы документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество1.

В результате проведения правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. После чего при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся записи, соответственно совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, то регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 названного Закона для регистрации договоров и сделок. В этом случае правообладатель обязательно уведомляется о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременении) прав, установленных в публичных интересах органами госу­дарственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя объекта недвижимости (земельного участка). Регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества (земельным участком) возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В данном Законе определен срок проведения регистрации, что является гарантией обеспечения прав заявителя. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. В течение месяца учреждение юстиции обязано принять решение о государственной регистрации либо ее приостановлении или отказе в регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основания заявления правообладателя, стороны либо сторон догово­ра или уполномоченного им/ими на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (ст. 16 Закона о государственной регистрации).

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заяв­ление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Поскольку обычным основанием возникновения права собственности на земельный участок является постановление главы местной администрации о предоставлении земельного участка, с таким заявлением должно обращаться лицо, которому предоставлен земельный участок.

Если права возникают на основании договоров (сделок), которые не требуют нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности на земельный участок или иной объект недвижимости регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся

сторона. Указанная норма основана на положении п. 5 ст. 131 ГК РФ, согласно которой отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Возможна ситуация, когда права возникли на основании договоров (сделок), которые не требуют обязательного нотари­ального удостоверения, тем не менее по желанию сторон договор был нотариально удостоверен. В этом случае для проведения государственной регистрации права достаточно заявления одной из сторон договора или сделки.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Требования к документам, которые представляются на государственную регистрацию, сформулированы в ст. 18 Закона о государственной регистрации. Так, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход или ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество (земельный участок) и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным за­конодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Такие документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Важным является требование о том, чтобы тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, были написаны разборчиво, наименования юридических лиц давались без сокращения с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест их жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в документах исправления, а также документы, исполненные карандашом или с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ. В слу­чае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.

Закон предусматривает, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах. Один из этих экземпляров должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления), который после государственной регистрации прав в обязательном порядке возвращается правообладателю.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учрежде­ния юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления.

Для государственной регистрации обычно представляются следующие документы, которые данный Закон (ст. 17) признает в качестве оснований для проведения регистрации права собственности на землю и сделок с ней:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении земельного участка, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения земельного участка на момент совершения сделки;

• свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на земельный участок, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка или участка недр с указанием его кадастрового номера.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав. При возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который может представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав (ст. 19 Закона о государственной регистрации).

Следует подчеркнуть, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных, если представленные им документы отвечают требованиям, о которых говорилось выше.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Государственная регистрация прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества, в него помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах. 22 июля 1998 г. был издан приказ Минюста России, Мингосимущества России, Минземстроя России № 83/172/23 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К книгам учета документов относятся: книга учета входящих документов; книга учета выданных свидетельств о госу­дарственной регистрации прав; книга учета выданной информации о зарегистрированных правах.

Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал) для осуществления им государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней производятся записи по следующим заявлениям и документам:

• заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами;

« заявлениям о регистрации ограничений (обременении) права с прилагаемыми документами;

заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;

заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;

документам, необходимым для проведения государственной регистрации прав, например ответам соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав (филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества;

дополнительным документам, представляемым заявителем с целью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором прав государственной регистрации прав;

» иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (филиалами) государственной регистрации прав, например определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

Записи в книгу учета входящих документов вносятся последовательно в порядке поступления документов в названное учреждение юстиции (или его филиал). Одна запись в книге соответствует одному пакету входящих документов. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав предназначена, как следует из ее названия, для внесения записей о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав.

Книга учета выданной информации о зарегистрированных правах предназначена для учета запросов и заявлений о выдаче информации и фактов выдачи информации учреждениями юстиции по регистрации прав (филиалами).

Документы в деле хранятся в хронологическом порядке их поступления. Дело содержит опись документов, хранящихся в нем, в которой по каждому документу указываются его порядковый номер в деле, дата поступления, наименование и реквизиты, количество листов, фамилия, инициалы к подпись работника учреждения юстиции по регистрации прав (филиала), внесшего документ в дело. Копии документов, хранящихся в деле, могут быть удостоверены нотариально. В иных случаях на копиях документов, хранящихся в деле, работник учреждения юстиции по регистрации прав (филиала) должен сделать надпись об их соответствии подлинникам с указанием даты, фамилии, инициалов и подписи лица, сделавшего надпись, а также лица, которому выданы подлинники документов.

Дело правоустанавливающих документов закрывается, когда объект недвижимого имущества прекращает свое сущест­вование в результате разделения, слияния, выделения либо ликвидации. На титульном листе последнего тома закрываемого дела проставляется надпись о причине закрытия дела с указанием кадастровых (а при их отсутствии — условных) номеров объектов недвижимости, образованных на основе данного объекта недвижимости. На титульных листах вновь открываемых дел правоустанавливающих документов в отношении объектов недвижимости, образованных путем слияния, разделения, выделения, к номерам вновь заведенного дела добавляются ссылки на кадастровые (а при их отсутствии — условные) номера ранее существовавших объектов недвижимости.

Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (с изм. от 23 декабря 1999 г.)1, названный Единый государственный реестр предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В каждом разделе реестра содержатся описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с данным объектом. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия — условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижи­мого имущества. Так, раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов: подраздел 1 представляет собой описание объекта недвижимого имущества; подраздел II содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя, подраздел III — записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных правах на объект недвижимого имущества.

Единый государственный реестр прав во всех субъектах Федерации ведется на русском языке и каждый его подраздел — на отдельном листе. Листы подразделов II и III идентифицируются номером регистрации.

Номер регистрации формируется при приеме документов на государственную регистрацию на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта Федерации — номер регистрационного округа — номер книги учета входящих документов — порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Внутри подразделов I и II листы, содержащие записи, нумеруются порядковыми номерами. В подразделе III, состоящем из специальных частей для регистрации аренды, ипотеки, сервитутов, сделок, арестов и прочих ограничений (обременении), самостоятельная порядковая нумерация ведется для каждой части.

Каждый лист раздела Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта недви­жимого имущества. При отсутствии у объекта недвижимого имущества кадастрового номера используется условный но­мер, присваиваемый учреждением юстиции по регистрации прав. При прекращении права иди ограничении соответству­ющая запись Единого государственного реестра прав погашается.

В случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц, указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.

В ст. 19 Закона о государственной регистрации перечислены основания для приостановления государственной регист­рации прав. Всего таких оснований три. Во-первых, государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, когда регистратор извещает заявителя о целесообразности представления дополнительных доказательств наличия у него оснований для регистрации (п. 1 ст. 17 Закона)) при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. Регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения. Если в течение указанных сроков не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации, регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Во-вторых, государственная регистрация прав может быть приостановлена по инициативе самого правообладателя. Срок такого приостановления — не более чем три месяца. Основанием является заявление правообладателя в письменной форме или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении должны быть указаны причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п. I ст. 17 Закона. Срок, истекший до подачи указанного заявления, в новый срок не за-считывается.

В-третьих, в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановле­на на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в ст. 20 рассматриваемого Закона о государственной регистрации. Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в тех случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с данным Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, копия указанного сообщения помешается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд.

Особо следует подчеркнуть, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка либо наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. В первом случае государственная регистрация права собственности (или иных прав) на земельный участок должна быть проведена на основании плана земельного участка, который имеется в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Во втором случае спор о границах земельного участка рассматривается как основание приостановления государственной1 регистрации.

Специальные нормы регулируют вопросы исправления технических ошибок, допущенных при государственной регист­рации прав (ст. 21 Закона). Технические ошибки в записях должны быть исправлены в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в том случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. В случаях если есть основания считать, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы названных лиц, исправление производится по решению суда или арбитражного суда.

Такова характеристика общих правил государственной регистрации права собственности на земельный участок и сделок с ним.

Особенности данной процедуры применительно к случаям государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним урегулированы в ст. 22 Закона о государственной регистрации. Таких особенностей две. Во-первых, государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов. Во-вторых, государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица.

Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Таким образом, в отношении земельного участка, входящего в состав предприятия, как и иных объектов недвижимости, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр прав. Основанием для внесения таких записей является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.

Государственная регистрация прав на недвижимое имушество, в том числе на земельный участок, и сделок с ним в кон­доминиумах проводится в соответствии с Законом о государственной регистрации и Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 23 Закона о государственной регистрации).

Особенности государственной регистрации права обшей собственности на недвижимое имущество (земельный участок) урегулированы в ст. 24 Закона о государственной регистрации. Так, при продаже доли в праве обшей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участ­ников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Некоторые особенности режима общей собственности на земельные участки, имеющие непосредственное отношение к вопросу о государственной регистрации права общей собственности, предусмотрены в земельном законодательстве. Например, Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 30) предусматривает, что садовые, огородные и дачные земельные участки, находящиеся в общей совместной собственности супругов, могут быть разделены между ними. Однако земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат. Раздел садового, огородного или дачного земельного участка возможен только с согласия члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или в судебном порядке. При этом образующиеся при раз­деле садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Федерации.

В п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации отражена особенность государственной регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества. Эта особенность выражается в том, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества в установленных случаях, на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Особенность государственной регистрации права аренды заключается в том, что если в аренду сдается земельный уча­сток (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду (п. 2 ст. 26 Закона).

Статья 27 Закона посвящена государственной регистрации сервитутов. Такая регистрация проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Когда сервитут относится ко всему земельному участку, предоставления плана земельного участка не требуется.

Статья 28 Закона посвящена государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Права на недвижимое имущество, в частности на земельный участок, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Важным является требование Закона о том, что регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. В случае если решение суда не содержит сведений, которые регистратор прав обязан внести в Единый государственный реестр прав, регистратор прав или правообладатель при наличии в письменной форме заключения регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения. Если права на недвижимое имущество (земельный участок) оспариваются в судебном порядке, регистратор прав должен сделать запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

Закон о государственной регистрации устанавливает правило о том, что вступившие в силу решения и определения су­дов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав. Аналогичное требование адресовано органам, наложившим арест на недвижимое имущество, которые обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав.

В статье 29 Закона урегулированы общие условия государственной регистрации ипотеки. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К этому заявлению залогодателя должен быть приложен договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

В Законе определены основания отказа в государственной регистрации ипотеки. Так, в регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества (земельного участка) не допускается в соответствии с законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обес­печенного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя и заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда. Особенности государственной регистрации ипотеки

нашли свое отражение также в статьях 19—28 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".