17. Понятие, виды и форма сделок с земельными участками

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении сделок с земельными участками действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе, по совершению сделок с ними. регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Во-первых, согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или. переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.Во-вторых, к особенностям сделок, заключаемых по поводу земельных участков, относится возможность их заключения в порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов), причем их проведение в ряде случаев в соответствии с законодательством является обязательным (например, при продаже земельного участка для жилищного строительства). В-третьих, при совершении сделок с земельными участками не допускается самовольное изменение сторонами категории, целевого назначения земельного участка или установленного особого режима использования участка (например, в охранных зонах). В-четвертых, распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать прав и законных интересов других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов). В-пятых, существуют. некоторые особенности в совершении, оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки:- обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок обязательно и нотариальное удостоверение (договор ренты, завещание земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась); - в случаях, прямо определенных федеральным законом, требуется государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (регистрации не подлежат: договор купли-продажи земельного участка; договор мены земельного участка, договор аренды, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральным законом; завещание земельного участка и «непоименованные» в законе сделки).

17. Особенности купли-продажи земельных участков.

Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, а значит, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей1. Новое земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков. Пункт 5 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст. 35 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без зданий, строений и сооружений в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 ЗК).

Из этого правила есть два исключения, Возможно отчуждение части здания или строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка, без земельного участка. Можно также совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.

Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, возможно вместе с земельным участком, когда федеральный закон допускает передачу его в частную собственность.

Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае размер указанной доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.

Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного уча­стка, регулируется § 7 гл. 30 ГК РФ. По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК). Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синал-лагматическим). Предмет договора продажи недвижимости включает два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества1 .

Особенностью договора, которая предусмотрена земельным законодательством, является то, что предметом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в письменной форме. При этом должен быть составлен один документ, подписанный сторонами. Если форма договора купли-продажи не соблюдена, это влечет его недействительность.

Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 11 апреля 2002 г.)1.

Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имуществен и ого оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество2.

В чем состоит юридическое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный уча­сток к покупателю? Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государст­венной регистрации. Это условие применяется и в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи исполнили усло­вия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.