17. Аренда земельных участков.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (земельный участок) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК). Предметом договора аренды могут быть земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК).

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством, которое предусматривает общие требования к совершению таких договоров, и земельным законодательством (ст. 22 ЗК), которое отражает особенности данного договора.

Предметом договора аренды согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ могут быть земельные участки, которые не изъяты из оборота. Перечень изъятых из оборота земельных участков содержится в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Тем не менее согласно п. 11 ст. 22 ЗК РФ возможна передача таких земельных участков в аренду, если это предусмотрено федеральным законом.

Существенные условия договора аренды заключаются в следующем. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных б договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, — земельном участке считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре аренды должен быть четко индивидуализирован его предмет: указаны местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдавать имущество в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управочочен-ные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Например, согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ в некоторых случаях такие договоры могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передавать эти участки в аренду на срок до достижения совершеннолетия.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо— независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК). Договор аренды подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Специальные требования к форме договора аренды земельного участка установлены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Как правило, в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды земельного участка заключается на срок, который оп­ределен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Законодательством установлены следующие права и обязанности арендодателя. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Когда это требуется, земельный участок сдастся в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например с оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не были переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков. В случае если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключении договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору или потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.); или непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; или потребовать досрочного расторжения договора.

Извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендо­дателя последний может произвести замену предоставленного арендатору земельного участка на другой участок, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые им были оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка или передаче участка в аренду.

Права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок определены в ст. 613 ГК РФ. Передача земельного участ­ка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности, дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. В соответствии со ст. 21 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 "О плате за землю" (с изм. от 30 декабря 2001 г.)1 требования, касающиеся размера, условий и сроков внесения арендной платы, устанавливаются договором. Закон определяет правила регулирования арендной платы, в том числе за пользование государственными и муниципальными земельными участками. Так, при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Условия внесения арендной платы регулируются гражданским законодательством. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы оп­ределяются договором аренды. Как правило, арендная плата за арендуемый земельный участок устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Допускаются также и иные формы внесения арендной платы. Например, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором веши в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В ст. 615 ГК РФ сформулированы права и обязанности арендаторов. Так, арендатор обязан пользоваться арендован­ным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В земельном законодательстве эти вопросы урегулированы по-иному. Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомлении, если договором аренды не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным, по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Причем новый договор аренды земельного участка в этом случае заключать не требуется, как указано в п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор имеет также право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника. В этом случае требуется только уведомить собственника об этом, если договором аренды не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов. Если в аренду передается земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, на срок более пяти лет, арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и тс, которые указаны выше, без согласия собственника. В этом случае согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ требуется лишь уведомить собственника об этом.

Предусмотренные ст. 616 ГК РФ обязанности сторон по содержанию арендованного имущества — земельного участка неприменимы к случаям аренды земли. Особенности выполнения этих обязанностей отражены в ст. 42 ЗК РФ примени­тельно к обязанностям арендаторов по использованию земельных участков.

Статья 617 ГК РФ регулирует вопросы сохранения в силе договора аренды при изменении сторон. Установлено, что пе­реход права собственности (пожизненного наследуемого владения1) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это общее положение гражданского законодательства применяется и к случаям аренды земельных участков.

Арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Такая же норма содержится и в п. 3 ст. 22 ЗК РФ2. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Отделимые улучшения арендованного земельного участка, произведенные арендатором, являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

Договор аренды может предусматривать, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В случае если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК).

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Эта норма означает, что условие о выкупе арендованного земельного участка может касаться, как правило, земель, находящихся в частной собственности, за исключением случаев, когда законодательство предусматривает ограничения на их куплю-продажу.

В целом содержание прав и обязанностей арендаторов земельных участков, закрепленных в ст. 41 и 42 ЗК РФ, анало­гично содержанию прав землевладельцев и землепользователей.

В соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, который является государственной или муници­пальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируется ст. 250 ГК РФ. Так, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли (в данном случае — земельного участка) обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует отметить, что уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Исключением из этого правила является п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому исключительное право на приобретение права аренды имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений и сооружений, которые находятся на продаваемом земельном участке.

Правила реализации преимущественного права покупки применяются при продаже доли постороннему лицу, т.е. тому лицу, которое не относится к участникам общей собственности, а также в случаях продажи, но не отчуждения доли в иных формах. Таким образом, сособственники не обладают преимущественным правом покупки, если доля продается одному из них или если доля не продается, а отчуждается, например посредством дарения.

Пункт I ст. 22 ЗК РФ предоставляет право иностранным гражданам и лицам без гражданства обладать земельными уча­стками на праве аренды, кроме земель, исключенных из оборота. Аналогичный титул предусмотрен также в ст. 15 Федерального закона от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (с изм. от 21 марта 2002 г.)1.

Следует выделить еще некоторые особенности аренды земельных участков. Пункт 7 комментируемой статьи допускает возможность передачи земельных участков в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы но рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом или договором аренды земельного участка.