9. Раздел жилых помещений. Раздел земельных участков

При реальном разделе квартир и жилых домов (выделе доли) сле­дует учитывать специфику их правового режима. Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуще­ством и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным техническим правилам и нормам, иным требовани­ям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК). Жилые помещения как объек­ты гражданских прав в первую очередь удовлетворяют жилищные потребности граждан. Жилищные потребности может удовлетворять не только целый объект недвижимости, но и его часть. Не случайно ст. 558 ГК «Особенности продажи жилых помещений» касается про­дажи частей жилых домов и частей квартир.

Правоотношения по поводу жилых помещений имеют определен­ные законом пределы. Строго целевое назначение жилья как основной признак его правового режима закреплено в ГК, согласно ст. 288 ко­торого жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и рас­поряжению ими должно производиться в соответствии с целевым на­значением этих объектов недвижимости.

Поэтому можно выделить следующие условия раздела жилых поме­щений.

Недвижимость в жилищной сфере делима, если образующиеся в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, т.е. соответствуют критерию жилого помещения.

Обратимся к нормам жилищного законодательства. Согласно ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, ко­торое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техни­ческим правилам и нормам). Приказом министра жилищно-комму­нального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 № 529 было утверждено Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помеще­ний государственного и общественного жилищного фонда для посто­янного проживания. Непригодными для постоянного проживания признавались, например, жилые комнаты площадью менее размера, установленного для предоставления жилого помещения, шириной менее 2 м, не имеющие непосредственного освещения, отопительных приборов и пр. В настоящее время в соответствии со ст. 15 ЖК порядок признания помещения жилым и требования к нему должны быть установлены Правительством РФ.

Судебная практика по вопросам раздела жилых помещений. Раздел квартир. В п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Фе­дерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано: «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой от­дельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не толь­ко жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой».

Судебные инстанции стоят на позиции «ликвидации коммунальных квартир», которая обеспечивается недопустимостью произвольного раздела квартир и признанием преимущественного права покупки ком­наты. Действительно, юридический раздел квартиры — фактически не­делимой ввиду целевого назначения вещи - ухудшает ее качество с точ­ки зрения обеспечения жилищных потребностей.

Раздел индивидуальных жилых домов. Судебная практика опре­деляется постановлением Пленума ВС РФ от 10.06.1980 № 4 «О некото­рых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о вы­деле доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности».

Как указал Пленум, для правильного разрешения споров данной катего­рии большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроитель­ных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других по­строек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п. (п. 6).

Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жи­лого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному на­значению строения следует понимать существенное ухудшение техниче­ского состояния дома, превращение в результате переоборудования жи­лых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. (п. 7).

Как указал Пленум в п. 10 Постановления, выдел доли в натуре, связан­ный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием не­жилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом ис­полнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Разрешение на строительство (рекон­струкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструк­тивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры раз­решенного строительства, реконструкции, установленные градостроитель­ным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом и законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса).

Таким образом, условиями раздела жилого дома в судебном порядке являются изолированность частей, возможность их самостоятельного, индивидуального использования в соответствии с целевым назначе­нием для проживания, а также соблюдение жилищных прав граждан. Данные критерии следует учитывать и при разделе недвижимости по соглашению сторон во избежание его дальнейшего оспаривания.

Раздел земельных участков. Земельные участки могут формироваться не только при разделе общего имущества, но и в результате разделения единоличным соб­ственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Со­гласно п. 2 ст. 6 ЗК делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самосто­ятельный земельный участок. Поскольку формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, можно ска­зать, что раздел земельных участков производится посредством када­стрового учета. Землеустроительные и кадастровые работы проводят­ся по ходатайству собственника участка.

При разделении участка одним лицом возникает интересная юри­дическая ситуация: несмотря на исчезновение объекта, право сохраня­ется, лицо становится собственником двух земельных участков. Од-

нако в этом нет ничего противозаконного. Земля — ресурс, земельные участки — особые объекты недвижимости, из которых можно форми­ровать (выделять, разделять) без прекращения права собственности любое количество новых участков (с учетом ограничений по земле­пользованию и минимальному размеру). Земельные участки относят­ся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества, проведе­ние кадастровых работ не влечет прекращения права на землю. Даже если квалифицировать разделение собственником принадлежащего ему участка как одностороннюю сделку, то она также не влечет пре­кращения прав, поскольку это не сделка отчуждения.

Для земельных участков установлены следующие условия раздела:

1. Сохранение категории земли. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК делимым яв­ляется земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без пе­ревода его в состав земель иной категории.

2. Соблюдение минимального размера участка. Статья 33 ЗК определя­ет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяй­ства, садоводства, огородничества и вообще участков из земель сель­скохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель). Например, За­коном Московской области от 17.06.2003 № 63/2003-03 «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собствен­ность на территории Московской области»¹ устаноатены следующие минимальные размеры земельных участков: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га; садоводе гва и дачного строительства - 0,06 га; огородничества - 0,04 га. Максимальные размеры участков для крестьянского (фермерского) хозяйства - 40 га; садоводства - 0,15 га, огородничества - 0,10 гa; дачного строительства - 0,25 га. Одновре­менно в указанных пределах конкретные размеры участков определя­ются органами местного самоуправления.

Соблюдение минимального размера участков земель сельскохо­зяйственного назначения требуется не только при первичном предо­ставлении уполномоченными органами, но и при дальнейшем совер­шении сделок правообладателями. Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).

3. Соблюдение правил градостроительной деятельности имеет прин­ципиальное значение для участков в городской застройке.

Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом со­блюдения его разрешенного использования и минимального размера. Порядок использования земель поселений в соответствии с зонирова­нием их территорий определяется правилами землепользования и за­стройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправле­ния, а для Москвы и Санкт-Петербурга - законами этих субъектов.

Градостроительные требования к использованию земельных участ­ков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостро­ительным кодексом. Как установлено ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земель­ных участков, размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом макси­мальные размеры земельных участков и не должны быть меньше пред­усмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Таким образом, делимость застроенных земельных участков опре­деляется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре не­возможен без образования прочно связанных с участком частей объ­екта, то такой участок неделим. Как правило, неделимы земельные участки, занятые многоквартирным домом (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными здания­ми, поскольку невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение вместе с частью земельного участка. Именно в таких слу­чаях применяются п. 3, 4 ст. 36 ЗК о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками по­мещений в находящемся на нем здании.

Согласно постановлению Правительства РФ от 29.12.2005 № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка» в градострои­тельном плане указываются информация о возможности или невозмож­ности разделения участка, а также наименование и реквизиты докумен­та, определяющего возможность или невозможность разделения.

Однако для протяженных, так называемых линейных сооружений — дорог, линий электропередачи, трубопроводов — соблюсти принцип единства и неделимости участка под объектом невозможно, да и нет необходимости. Такие объекты недвижимости созданы именно для того, чтобы связывать различные территории, обеспечивать достав­ку энергоносителей на большие расстояния. Прохождение линейных объектов по многим участкам определено их материальной природой и экономическим значением. Для линейных объектов иногда разумно не выделять обособленные участки, а устанавливать сервитуты.

Необходимо отметить, что Положение об особенностях государ­ственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи утверждено постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 № 68.

4. Отсутствие законодательного запрета раздела участка. Напри­мер, согласно Федеральному закону от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» переданный в аренду или в собственность земельный участок для организации крес­тьянского хозяйства не подлежит разделу в случае выхода из хозяйства одного из членов.

Поскольку раздел проводится посредством кадастрового учета, соблюдение четырех указанных условий раздела земельных участков должно проверяться именно в процессе землеустроительных и када­стровых работ.