2. Общая совместная собственность и особенности ее регистрации

В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмо­трено образование совместной собственности. Следовательно, при общей собственности долевая собственность— правило, а совмест­ная — исключение.

Законом установлены следующие случаи возникновения совмест­ной собственности:

1. собственность супругов в соответствии с п. I ст. 256 ГК, п. 1 ст. 34 СК, если договором между ними не установлено иное;

2. собственность на имущество крестьянского (фермерского) хо­зяйства в соответствии с п. 1 ст. 257 ГК, если законом или договором между членами хозяйства не установлено иное;

3) собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на имущество общего поль­зования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4 Закона о дачных объединениях);

4) собственность на земельный участок, передаваемый за плату членам садоводческого, огороднического или дачного некоммер­ческого объединения после утверждения проекта организации и за­стройки территории такого объединения (п. 4 ст. 14 Закона о дачных объединениях)¹.

Ранее в ст. 2 Закона о приватизации жилья был предусмотрен поря­док безвозмездной передачи жилых помещений в общую собственность (совместную или долевую) в соответствии с заключенным договором пе­редачи. Безвозмездная передача квартир осуществлялась в совместную собственность всех проживающих, а не только супругов. В связи с из­менениями, внесенными Федеральным законом от 15.05.2001 № 54-ФЗ в Закон о приватизации жилья, после 31 мая 2001 г. лицам, не являющимся супругами, жилое помещение может передаваться только в долевую соб­ственность.

Следует также отметить, что в случае обмена квартиры, приватизи­рованной лицами, не являющимися супругами, в совместную собствен­ность, на другую квартиру они не смогут приобрести права совместной собственности. Договор мены не влечет возникновения совместной собственности лиц, не являющихся супругами, в договоре следует опре­делить доли всех участников, в том числе и несовершеннолетних лиц.

В случае смерти одного из совместных собственников для оформ­ления наследства необходимо определение его доли. Если скончался один из супругов, то его долю определит нотариус по письменному заявлению наследников и с согласия пережившего супруга. В специ­альном определении она не нуждается, так как законом определена половина (ст. 75 Основ законодательства о нотариате). Согласно Фе­деральному закону от 26.П.2002 № 153-ФЗ «О внесении дополнения в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"»¹ в случае смерти одного из совместных соб­ственников жилого помещения, приватизированного до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными.

Законодательством не предусмотрено возникновение одновре­менно совместной и долевой собственности на один и тот же объект недвижимого имущества. В связи с этим, например, не должны за­ключаться договоры приватизации коммунальных квартир, когда в совместную собственность семье, проживающей в одной комнате, передается доля квартиры. В этом случае приватизируется либо одна комната в совместную собственность, либо целиком коммунальная квартира передается в общую собственность всех участвующих в при­ватизации жильцов с определением долей.

Статья 34 СК устанавливает законный режим имущества супру­гов— совместную собственность. Этот режим распространяется на имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из них оно приобреталось. Режим совместной собствен­ности может быть изменен: брачным договором между супругами (п. 1 ст. 33 СК); соглашением о разделе общего имущества (ст. 38 СК); су­дебным решением.

Согласно ст. 36 С К не является совместной собственностью имуще­ство:

• принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак;

• унаследованное им в период брака:

• подаренное ему в период брака;

• полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации).

Следует отметить, что режим совместной собственности сохраня­ется и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. К требованиям о разделе такого имущества применяется трехлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК).

Необходимо отличать брачный договор от договора о разделе об­щего имущества супругов. Данные договоры отличаются по предмету и форме.

Нормы о брачном договоре содержатся в гл. 8 СК «Договорный ре­жим имущества супругов». Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и может заключаться в отношении: S имеющегося и будущего общего имущества супругов; S личного имущества супругов; S имущества в случае расторжения брака; S иных имущественных прав супругов. Нормы о разделе общего имущества супругов содержатся в гл. 7 СК. Под разделом понимается как реальный раздел, так и определе­ние долей в праве общей собственности. Договор о разделе общего иму­щества супругов: не подлежит обязательному нотариальному удостоверению; может заключаться в отношении только имеющегося общего имущества супругов; не изменяет режима иного имущества супругов, в том числе и будущего (приобретенное после раздела или не указанное в договоре о разделе имущество является совместной собствен­ностью). Между супругами возможны и иные гражданско-правовые сделки. Однако они должны соответствовать положениям ГК.

Например, не соответствует закону «продажа» другому супругу не­движимости, находящейся в общей собственности, но оформленной на имя одного из супругов. В соответствии со ст. 153 ГК сделками призна­ются действия граждан и юридических лиц, направленные на установ­ление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Но в рассмотренном примере имущество из совместной собственности «поступает» опять в совместную собственность тех же лиц, т.е. не проис­ходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности. Чаще всего такие «сделки» заключаются не с целью изменения имущественных прав, а для «переоформления» недвижимости с целью получения налоговых вычетов или льгот по коммунальным платежам. Однако согласно п. 1 ст. 170 ГК мнимая сделка, т.е сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Поэтому в регистрации таких договоров может быть отказано на основании того, что они по содержанию не соответ­ствуют требованиям действующего законодательства.

Крестьянское (фермерское) хозяйство - объединение граждан на основе общего имущества без образования юридического лица. Глава хозяйства признается индивидуальным предпринимателем (п. 2 ст. 23 ГК). Имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов или полученное в результате хозяйственной деятельности, по­ступает в совместную собственность, если договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК). При выходе, одного из участников из хозяйства выдела имущества в натуре не происходит.

Регистрация права общей совместной собственности осуществля­ется внесением одной записи в ЕГРП и удостоверяется одним свидетель­ством о государственной регистрации права. При внесении записи и заполнении свидетельства в графе «Вид права» указывается: «Общая совместная собственность». В одном свидетельстве указываются все сособственники.

В соответствии с п. 3 ст. 24 Закона о регистрации прав государ­ственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права совместной собственности осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо согла­шением между правообладателями не предусмотрено иное.

Например, по заявлению одного из супругов возможна регистра­ция права совместной собственности обоих супругов в случае, если в правоустанавливающем документе (справке ЖСК, договоре о долевом участии в строительстве, договоре купли-продажи, мены и др.) указан только один из них. При этом необходимо представление подлинника и копии свидетельства о браке.