5. Распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ допускает ограниченное распоряжение общим имуществом многоквартирного дома: объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервиту­том, когда ло не связано с нарушением охраняемых прав и законных интересов граждан и юридических лиц (ч. 2 ст. 36 ЖК). Общее имуще­ство — общие помещения, конструкции, общие здания и сооружения, не могут быть проданы, обменены, заложены. В отношении их могут быть заключены только договоры аренды, безвозмездного пользова­ния (ссуды), соглашения об установлении сервитутов и иные сделки по предоставлению его в пользование в соответствии с его целевым назначением.

Право распоряжения общим имуществом принадлежит самим собственникам помещений, ТСЖ или иному объединению собствен­ников помещений (ст. 44, п. 2 ст. 138 ЖК).

Сделка (договор аренды, ссуды и пр.) может быть заключена в со­ответствии с нормами ст. 246 ГК о распоряжении общим имуществом по соглашению всех участников долевой собственности (в том числе через представителя). Если жильцами образовано ТСЖ или иное объ­единение, то стороной договора является данное юридическое лицо. Однако принятие решений о передаче общего имущества в пользо­вание или установлении сервитута относится к компетенции общего собрания собственников помещений - высшего органа управления до­мом (ст. 44 ЖК). Не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Членство в ТСЖ является добровольным, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно составлять 50% и более голосов от общего числа собственников помещений (ст. 135 ЖК). Решение о пе­редаче общего имущества в пользование должно быть принято на об­щем собрании собственников помещений (а не только членов ТСЖ) большинством в ²/₃ голосов участвующих в собрании собственников (ч. 1 ст. 46, ч. 4 ст. 146 ЖК).

Допускается принятие решения общего собрания путем заочного голосования путем представления собственником помещения своего письменного решения по вопросам повестки без одновременного со­вместного присутствия участников (ст. 47 ЖК).

К распоряжению имуществом также относятся действия по из­менению и уничтожению объекта. Согласно ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, пере­планировке помещений. Решение о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой) относится к компетенции обще­го собрания собственников помещений, которое должно быть приня­то большинством в ²/₃ голосов (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).

Например, в Москве существует практика переустройства чердачных помещений, которая регламентируется распоряжением мэра Москвы от 02.07.1996 № 49/1-РМ (в ред. от 11.07.2000) «Об устройстве мансард­ных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве». Если для создания инвестором нового объекта недвижимости (мансардного по­мещения) используется общее имущество (чердаки, крыши, несущие конструкции, коммуникации), то в соответствии с данным документом решение о проведении реконструкции должно приниматься на общем собрании ТСЖ. В настоящее время согласно ЖК для этого необходимо согласие всех собственников помещений. Одновременно договором с ТСЖ могут быть предусмотрены порядок использования и изменения общего имущества дома, компенсационные выплаты собственникам примыкающих помещений, иные права и обязанности инвестора.