10. Регистрация в случае преобразования объекта недвижимости

Согласно п. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП, в которых делаются ссылки на разделы, относящиеся к ранее существовавшим объектам. Как установлено данной нормой в редакции Закона о развитии застро­енных территорий, в случае разделения, слияния или выделения объ­екта недвижимого имущества, права на который возникли до 31 января 1998 г., не применяются положения п. 2 ст. 6 Закона о регистрации прав о необходимости регистрации таких прав перед регистрацией перехода, ограничения (обременения) права или сделки с объектом.

Как установлено абз. 9 п. 44 Правил ведения ЕГРП (в ред. от 22.11.2006), при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела Ш пере­носятся в специальные части подраздела III разделов ЕГРП, открытых на объекты, образованные в результате преобразования, и проставля­ется дата заполнения этих листов. При этом указывается номер реги­страции ограничения (обременения) прав на объект до его преобразо­вания. В графах с описанием объекта недвижимости или содержанием ограничения (обременения) указываются сведения о существовавших до преобразования объектах и их кадастровые (условные) номера.

Правовая квалификация действий по разделению объектов един­ственным собственником продолжает оставаться предметом дискуссий¹. Однако с уверенностью можно сказать, что широко распространен­ные на практике «односторонние решения собственника о разделении обьекта» не предусмотрены Гражданским кодексом в качестве основа­ний прекращения и возникновения права собственности (ст. 235, 218 ГК), равно как и в качестве сделок, иных действий и фактов, имеющих ка­кое-либо юридическое значение. Разделение объекта одним собствен­ником нельзя приравнивать к разделу имущества участниками общей собственности. Соглашение участников общей собственности о разде­ле является сделкой, влекущей в соответствии с ГК прекращение права общей собственности на целый объект и возникновение прав «едино­личной» собственности на части объекта, ставшие самостоятельными объектами права. Прекращения и возникновения права собственности в случае раздела недвижимости одним лицом ГК не предусмотрено.

Порядок регистрационных действий в случае разделения объектов единственным собственником (раздел «с самим собой») нормативны­ми актами определенно не установлен. Поскольку при преобразова­нии объектов прекращения права собственности, а также прав третьих лиц не происходит, полагаем, что актуальные записи о существующем праве собственности и о зарегистрированных ограничениях (обременениях) (залогах, аренде, сервитуте и пр.) должны быть перенесены в но­вые разделы - в порядке, установленном п. 44 Правил ведения ЕГРП.

Полагаем, что и при продаже собственником участка, образованно­го путем разделения существовавшего участка или выделения из него, орган по регистрации должен производить следующие действия.

Если в ЕГРП было зарегистрировано право на участок, то по заяв­лению собственника на основании представленных им новых када­стровых планов вносятся изменения. Такие изменения должны быть внесены до регистрации сделки и перехода права, поскольку отчужда­ется, строго говоря, не «часть участка», а новый участок.

Разделение участков в ЕГРП может быть произведено регистриру­ющим органом без представления договора об отчуждении одного из участков. Возможно, что сделка не состоится, и оба участка останутся у собственника. Получится, что лицо является собственником двух земельных участков на основании одного и того же документа о праве на участок до его раздела. Однако в этом нет ничего противозаконно­го. По заявлению правообладателя можно посредством кадастрового учета объединить два смежных участка в один, после чего внести из­менения в ЕГРП - преобразовать объекты путем их слияния в один.

Если весь земельный участок продавца велик по сравнению с от­чуждаемой частью, то можно говорить о формировании нового участ­ка путем выделения. В этом случае наряду с открытием раздела на вновь сформированный участок в записи о существующем участке вносятся изменения - указываются новые границы и новая площадь, умень­шившаяся после выделения нового участка.

Если права на разделяемый участок не регистрировались в ЕГРП, то после кадастрового учета, но до сделки необходимо осуществить регистрацию прав и получить свидетельства о регистрации права соб­ственности на два участка — на отчуждаемый и остающийся у про­давца.

Если по соглашению участников общей долевой собственности или по решению суда производится раздел участка, то и каждый из правообладателей должен ходатайствовать о регистрации права на предназначенный ему участок. При этом представляются не юлько кадастровые планы вновь образованных участков, но и договор (со­глашение) о разделе или судебное решение. Поскольку до регистра­ции регистрационная служба должна преобразовать (разделить) объ­ект с переносом актуальных записей о долевой собственности, то в случае уклонения одного из сособственников от подачи заявления на регистрацию выделенный ему участок продолжает оставаться долевой собственностью.