Земельные отношения в России

Главный элемент земельных отношений - земельная собственность. Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в ре­зультате приватизации государственных или муниципальных земель, наследова­ния, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате их внесения в уставный капитал (паевой) юридического лица.

Земельные отношения выражают взаимодействие между органами государ­ственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собствен­ность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом и другими федеральными законами.

Объектами земельных отношений выступают земельный участок в опреде­ленных границах фиксированной площади и местоположения, земельные доли (паи) и права на них. Правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Земельные отношения включают установленные земельным законодатель­ством: порядок предоставления или изъятия земельного участка; права и обязан­ности землепользователя; налогообложение, плату за землю Санкции за наруше­ние земельного законодательства.

Согласно ст. 16 ЗК РФ, земли, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной соб­ственностью. Разграничение государственной собственности (рис. 5) будет осу­ществляться в соответствии с федеральным законом от 17.07.01 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». В настоящее время указанными землями (в том числе их продажей и сдачей в аренду) распоряжаются органы местного самоуправления³ (а в городах Москва и Санкт-Петербург - ис­полнительные органы государственной власти кроме того, в Москве и Санкт- Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграниче­нии государственной собственности землю не передаются.

3П. 10 ст. 3 «о введении в действие Земельного кодекса рф» № 137-рф от 25.10.01 г.

Рис. 5. Разграничение собственности на землю

Федеральная собственность на земельные участки признается законами РФ. Право федеральной собственности возникает при разграничении государствен­ной собственности на землю и в связи с приобретением РФ земельных участков по основаниям, предусмотренным ГК РФ. В соответствии с законом «О разграни­чении государственной собственности на землю» в федеральной собственности могут также находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки.

В собственности субъектов РФ, согласно законодательству, находят зе­мельные участки: признанные таковыми федеральными законами; право собст­венности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; приобретенные субъектами РФ по основаниям, преду­смотренным ГК РФ.

В собственности субъектов Российской Федерации могут находиться зе­мельные участки, не предоставленные в частную собственность: занятые объек­тами недвижимости, являющимися собственностью субъектов РФ; предоставлен­ные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами власти субъектов РФ; отне­сенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значе­ния; землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соот­ветствии с федеральными законами; землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ; землям фонда перерас­пределения земель; занятые приватизированными объектами недвижимости, на­ходившимися до приватизации в собственности субъектов РФ.

К третьему виду государственной собственности на землю - муниципаль­ной - относятся участки: признанные таковыми федеральными законами и приня­тыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; право муниципальной соб­ственности на которые возникло при разграничении государственной собственно­сти на землю; приобретенные по основаниям, установленным ГК РФ.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собст­венности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

В таких субъектах РФ, как Москва и Санкт-Петербург, земельные участки при разграничении государственной собственности на землю в муниципальную собственность не передаются. Право муниципальной собственности возникает при передаче земельных участков из собственности данных городов в муници­пальную собственность в соответствии с действующими на их территории зако­нами.

Приняты следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся владельцами зе­мельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участ­ками на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользова­ния;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся зе­мельными участками по договорам аренды и субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Экономические взаимосвязи между собственниками и пользователями зе­мельных ресурсов характеризуются рентными отношениями. Рента слагается из трех основных источников:

дара природы (плодородия почвы, благоприятных климатических условий, ценности речных ресурсов и полезных ископаемых и т. п.) - по справедливости эта часть ренты должна принадлежать всему народу;

обеспечения с помощью коммунального обслуживания определенного уровня жизни и труда. Муниципалитеты справедливо повышают уровень земель­ной ренты на поддержание и развитие социальной, инженерной, портной, произ­водственной инфраструктур;

предпринимательской деятельности на каждом отдельно взятом земельном участке. Успешная деятельность предпринимателя позволяет извлекать на данном участке земли ожидаемый доход, часть которого поступает в местные органы вла­сти в виде арендной платы, а часть остается у предпринимателя.

Одним из основных направлений реформирования земельных отношений является включение в хозяйственный оборот наиболее экономически значимых земель (урбанистический подход)⁴. Госкомзем России совместно с другими мини­стерствами и ведомствами разработал ряд нормативно-правовых актов федераль­ного уровня по переходу на конкурсную (аукционную) форму продажи прав на земельные участки или права их аренды и др.

⁴ В условиях советской экономике при государственной собственности земельные ресурсы рассматривались исключительно как территориально-пространственный базис развития поселений, без увязки с экономико-правовым аспектом.

Такой подход основывается на системном рассмотрении комплекса объек­тов недвижимости и его земельно-ресурсной и пространственной основы. Техно­логически данный подход реализуется через процедуры формирования недвижи­мости, в том числе через ее градостроительное и землеустроительное проектиро­вание (моделирование) и городское землеустройство (межевание), уточнение зе­мельных резервов городов и самой черты поселений, государственную регистра­цию прав на недвижимость и учет самих объектов недвижимости, составление и ведение государственного земельного кадастра, изменение системы налогообло­жения объектов недвижимости на основе ее реальной рыночной оценки, развитие инфраструктуры рынка недвижимости, земельный контроль и мониторинг.

Базовым для формирования новой земельной и градостроительной полити­ки является то, что земельный участок и другие объекты недвижимости на нем нельзя рассматривать раздельно не только при осуществлении сделок с объектами недвижимости, но уже и при самом планировании и проектировании их создания. Земельные отношения в городских и сельских поселениях неразрывно связаны с градостроительством, и наоборот.

С учетом экономической значимости земли и других объектов недвижимо­сти, актуальности, теснейшей взаимосвязи и взаимозависимости земельных и гра­достроительных преобразований реформирование целесообразно осуществлять в рамках единой земельно-градостроительной деятельности (принцип урбанизма).