Земельный участок -основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект, недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю Специфиче­ским средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хо­зяйства. Как средство производства земля:

•не является результатом предшествующего труда; •пространственно ограничена;

•не заменима другими средствами производства;

•имеет постоянное местоположение;

•неизнашиваема при правильном использовании; •территориально разнокачественна;

•характеризуется специфической полезностью каждого конкретного зе­мельного участка;

•обладает плодородием, ее полезные качества наиболее эффективно ис­пользуются в сельском хозяйстве;

•практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного опе­рационного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физи­ческими объектами (зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными со­оружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом челове­ка).

Таким образом, земля как объект рыночных отношений занимает уни­кальное положение во всей системе предпринимательской деятельности, что обу­словлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Сущность земельного участка как объекта недвижимости

В повседневной практике применяются термины «земля» и «земельный участок». Эти понятия не взаимосвязанные и имеют определенные различия. Так, термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой вы­полнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный уча­сток по целевому назначению.

Земельный кодекс (ст. 6) определяет земельный участок как объект земель­ных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), грани­цы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Гражданский кодекс РФ (ст. 261) дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и

землеустройству.

Законом о земельный участок определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным орга­ном, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воз­душного пространства и иными федеральными законами.

Земельное законодательство в соответствии с конституцией РФ (ст. 72, п. 1, подп. «к») состоит из Земельного кодекса, иных федеральных законов и прини­маемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. В порядке, установленном ст. 2 ЗК РФ, иные акты, содержащие нормы земельного права, могут издавать: президент и правительство РФ, органы исполнительной власти Субъектов РФ, а также органы местного самоуправления.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок регулируются граждан­ским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лес­ным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами.

Итак, общее положение о праве собственности и других вещных правах на земельные участки установлено Гражданским кодексом РФ (ст. 129, п. 3, ст. 210,? п. 3), а отношения по использованию и охране земель регулирует Земельный ко-1 деке РФ, который необходимо рассматривать в неразрывной связи с гл. 17 ГК РФ, а также иными нормами ГК.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование кото­рого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть раз­делен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не до­пускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус, земельного участка включает целевое назначение, разре­шенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права - юридического или физиче­ского лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и фи­нансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры - район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользова­ния (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельст­во, договор аренды и т. д.).

Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. №28-ФЗ.

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом ис­пользования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность - частная, государственная и др.).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топогра­фия.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды

И др.).

Паспорт земельного участка должен содержать:

• экспликацию земель - застроенная территория, площади под инже­нерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохо­зяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными по­верхностями;

• размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка собственности) или арендной платы с единицы площади;

• расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

• балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

• общую стоимость земельного участка и строений;

• налог на стоимость объекта недвижимости;

ч

• инженерно-технические характеристики;

• экологические показатели;

• градостроительные характеристики - функциональная зона, планиро­вочная зона и др.;

• залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков - переход от одного лица к другому посредст­вом заключения договоров и иных сделок - осуществляется в соответствии с Гра­жданским и Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и нe изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приоб­рести лишь определенные лица. Так, например, в Санкт-Петербурге определен перечень земель целевого использования, не подлежащий продаже . К ним отно­сятся:

> находящиеся в государственной (муниципальной) собственности охра­няемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.); земельные участки исторического и культурного наследия федерально­го значения по перечню, утверждаемому правительством РФ;

2 Распоряжение мэра-председателя правительства Санкт-Петербурга от 19.10.5 № 1043- р «О порядке реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.07.5 № 1535 в части продажи и сдачи в аренду земельных участков».

> земельные участки лесного и водного фондов; участки оздоровитель­ного и историко-культурного назначения; участки крематориев и кладбищ; неза­строенные участки сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации; земли, зараженные опасными веществами и повергшиеся биогенному заражению; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набереж­ные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.); располо­женные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо от­веденные (зарезервированные) для перспективного развития; находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений, по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности участков или прочно связанных с ними объектов недвижимости; иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ. Вышеперечисленные земли предназначены для текущего использования земельного участка, т. е. не для продажи.

Владелец земельного участка имеет право на доход, приносимый возведен­ным на нем объектом недвижимости. Стоимость этого объекта носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость участника. Выгоды от использования земельного участка как источника дохода реализуются на про­тяжении неограниченного времени, в то время как развитие других объектов не­движимости имеет определенный срок службы.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предприниматель­ской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в со­ответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъ­яты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при от­сутствии других вариантов их размещения), а также при иных обстоятельствах в установленных федеральными законами случаях. При изъятии участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательство предусматривает возможность выкупа или последующего пре­доставления равноценного земельного участка. Однако все земли могут быть изъ­яты, в ЗК РФ установлен закрытый перечень случаев изъятия. Так, к примеру, зе­мельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты для госу­дарственных и муниципальных нужд в целях застройки только в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользо­вания и застройки (п. 3 ст. 83 ЗК РФ).

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при ус­ловии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собствен­ника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, на основании дого­вора.

Земельный участок может быть изъят на время (временное изъятие - рекви­зиция) в случае чрезвычайных обстоятельств (ст. 51 ЗК РФ). Собственникам уча­стков должны быть возмещены убытки, связанные с таким изъятием. При пре­кращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а при отсутствии такой возможности - возмещения убытков или предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок может быть принудительно изъят у собственника, если он используется не по назначению или с нарушением законодательства: напри­мер, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строитель­ные работы в течение трех лет. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а подлежит продаже с публичных торгов любому лицу (ст. 286 ГК РФ).