Данные о сопоставимых продажах складских помещений

Данные по объекту оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог N4
Цена продажи, приведенная во времени руб.	755000	600000	728000	551000
Условия финансирования	Сoбcт­венные средства	Сoбcт­венные средства	Сoбcт­венные средства	Сoбcт­венные средства
Корректировка	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена руб.	755000	600000	728000	551000
Условия продажи (чистота сделки)	Продажа на откры­том рынке	Продажа на откры­том рынке	Продажа на откры­том рынке	Продажа на откры­том рынке
Корректировке	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректирован­ная цена руб.	755000	600000	728000	551000
Местоположение	Район «А»	Район «А»	Район «А»	Район «В»
Корректировка	1,00	1,00	1,00	1,10
Скорректирован­ная цена тыс. руб.	755000	600000	728000	606000
Состояние объекта	Хорошее	Плохое	Удовл.	Отличное
Корректировка	1,00	0,70	0,90	1,10
Скорректированная цена руб.	755000	420000	655200	666600
Наличие парковки	Есть	Нет	Нет	Есть
Корректировка	1,10	1,00	1,00	1,10
Скорректированная цена руб.	830500	420000	655200	733260
Отклонение от це­левого использо­вания	Нет	Есть	Нет	Нет
Корректировка	1,00	0,90	1,00	1,00
Скорректированная цена руб.	830500	378000	655200	733260
Вес %	20	40	20	20
Вес в стоимостном измерении руб.	166100	151200	131040	146652

Итого стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила на дату оценки 594992 руб.

Оценка объекта согласно доходному подходу.

Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:

ПВД = А * S * n ,

где А - ставка аренды

S - площадь объекта аренды по варианту в м²

n – срок аренды.

ПВД= 3600*411,5*1=1 481 400 руб.

Данных о недозагрузке площадей и неплатежах аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск этих факторов в размере 3%.

К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих капитальных ремонтно-восстановительных работ, На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05% резервируется на восстановительные ремонты и 0,8% — на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервная сумма для арендодателя составит 29690 руб. Текущие расходы на ремонт берут на себя арендаторы.

Действительный валовой доход меньше потенциального с учетом неплатежей, недозагрузки и риска:

ДВД= ПВД*( 1-Коэф.риска)= 1 481 400*(1-0,03)=1 436 958 руб.

Чистый операционный доход меньше действительного валового дохода на величину операционных расходов: постоянных, переменных и на замещение: ЧОД=ДВД-ОР

Прямая капитализация – оценка недвижимости при стабильных условиях доходности. Текущая стоимость недвижимости определяется делением чистого операционного дохода на ставку капитализации (которая характеризует прибыльность инвестиций в объекты недвижимости.)

Расчет ставки капитализации по каждому подходу при помощи формулы: Ст.кап.=ЧОД : Стоим.недвиж.

1. при затратном подходе Стоим.недвиж.=1128041 руб., Ст.кап.= 13553799:1128041=12,0 %

2) при сравнительном подходе Стоим.недвиж.=594992 руб., Ст.кап.= 13553799:594992=22,78%

Т.О мы выбираем наибольшее значение, равное 22,78%.

Таблица 7