Общие сведения об улучшениях

Параметр	Характеристика
Зданий и соору­жения, входящие в состав объекта оценки	инв. номер	наименование строения	общая площадь
	116	склад	411,5
Текущее использование зданий	Обслуживающего назначения
Собственник	ЗАО "Дельта"
Адрес собственника	630014, г. (Н-ск)
Описание прав собственности	Согласно справке № 104-c от 12.10.2010 , выданной Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Н-ской области (далее КУГИ) следующее имущество, расположенное по адресу: г. Н-ск, ул. включено в уставный капитал ЗАО «Дельта» и является его собственностью
	инв. номер	Наименование строения
	116	Склад
Физические характеристики	Общая площадь складского помещения составляет 411,5 м2 при длине здания 22,1 м и ширине 18,62 м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 м2. Высота помещений составляет 6,0 м. Строи­тельный объем по данным технического паспорта ра­вен 2500 м3
Хронологический возраст	30лет

Анализ рынка недвижимости Н-ска. Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяют говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости (Н-ска), однако на сегодняшний день эффектив­ность функционирования этого рынка ниже , чем в ряде других регионов.

В России и в частности, в Н-ске, в настоящее время отсутствует эффективный механизм кредитования приобретения недвижимости: Это вынуждает предприятия приобретать недвижи­мость за счет собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спрос на недвижимость. Однако финансирование недвижимости боль­шей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недвижимости.

Активность в операциях с недвижимостью производственно­го назначения невысока предложение не эластично, новое стро­ительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена также отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяй­ствующих субъектов.

Ситуация рынка аренды по области довольно пассивная, в Н-ске положение более стабильно, наблюдается дефицит пол­ностью готовых к аренде помещений.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в два этапа:

1) анализ земельного участка как свободного. Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в части города, которая относится к промышленной зоне. Ее ок­ружают в основном административные, промышленные пред­приятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автома­гистрали города, которые открыты для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором располо­жен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на дан­ную территорию имеется отдельный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транспорта. Поэтому его оптимальное использование — под административную или промышленную застройку.

2) анализ земельного участка с имеющимися улучшениями. Для определения наиболее эффективного использований не­обходимо провести анализ объекта в соответствии с ограни­чениями:

— максимальная эффективность: местоположение, транспортная доступность и застроенность окружения, зданий, использования помещения в качестве складского;

— финансовая обоснованность: по мнению оценщика, при сдаче объекта в аренду в качестве складского владельцем может быть получен доход обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал;

— физическая осуществимость: планировки типовые, размер характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве складских;

— соответствие законодательству: в настоящее время текущие улучшения не нарушают никаких имеющихся законодательных ограничений.

Вывод по анализу: исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему объем выполненных работ на дату оценки, модно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения .

Определение стоимости земли. На дату оценки рынок продаж земельных участков в (Н-ске) развит слабо, земельный участок принадлежит заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство. Эта сумма для объекта оценки составляет 350 тыс. руб.

Определение стоимости недвижимости. В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.

Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода. Стоимость объекта (С_зп) определяется по формуле: С_зп = С_з + С_у. В общем случае она имеет следующий вид:

С_зп = С_з +ПИ + КИ + ПП – И_н,

где С_з – стоимость земельного участка (градостроительный сбор);

ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ – косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

ПП – прибыль предпринимателя;

И_н – накопленный износ.

Прямые издержки на дату оценки составляют 939 158 руб.

Необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет перед началом строительства (согласование разного рода технических условий и оплата за тепло и электроэнергию). Назовем их предстроительными расходами (оплата мощности) .

В Н-ске стоимость 1 гкал = 862,3 тыс. руб., а 1 кВт – 3,174 тыс. руб. Для оцениваемого объекта запроектированы следующие мощности:

— общее количество тепла на объект — 0,05.гкал;

— расчетная мощность по электроэнергии — 20 кВт.

Тогда выкуп мощностей составит:

— по теплу - 43 115 руб. (0,05 * 862 300);

— по электроэнергии — 63 480 pуб. (20 * 3174)

Итого оплата мощности= 43115+63480=106 595 руб. (для всех вариантов постоянная величина).

Рассчитаем прибыль предпринимателя.

Отвод земельного участка, строительство на нем зданий и сда­ча их в эксплуатацию с оформлением документации - все это услуги девелопера. На основании прове­денного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-ска прибыль инвестора может составить около 20% к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта аналогичного оцениваемому.

Итак, прибыль предпринимателя (ПП) составит:

ПП=20%* (ПИ + Опл.Мощ.) = 20 % * (939 158 + 106 595) = 209 150 (руб.).

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки приводится в таблице 4.

Таблица 4