Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Зачетная работа по Экономике недвижимости.doc
Скачиваний:
0
Добавлен:
11.11.2019
Размер:
219.14 Кб
Скачать

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Параметр

Величина, руб.

Градостроительный сбор (стоимость зем.участка)

350 000

Стоимость строительства в ценах на дату оценки с учетом НДС

939 158

Оплата за мощности

106 595

Прибыль инвестора

209 150

Полная восстановительная стоимость на дату оценки

1 604 903

Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1 604 903 руб.

Определим накопленный износ: в общем случае износ определяется по формуле:

И = 1 - (1 - Ифиз) + (1 - Ифун) + (1 - Ивнеш).

Различают три типа износа:

1) физический износ (Ифиз);

2) функциональный износ (Ифун);

3) внешний износ (Ивнеш).

Способом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а для функционального устаревания — реконструкция.

Физический износ. Для расчета физического износа объекта, классификация признаков износа была взята во ВСН 53-86 (р. «Правила оценки физического износа жилых зданий". Удельные вес укрупненных конструкций элементов взят из соответствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Таблица 5

Расчет физического износа склада

Элемент здания

Удель­ный вес элемента, %

Количество участков с разным износом, шт.

Физиче­ский износ, %

Средне­взвешенное значение физического износа, %

Фундаменты

10

1

23

2,3

Стены и перегородки

21

1

24

5,04

Покрытия

24

1

27

6,5

Полы

9

2

29

2,58

Кровля

4

1

40

1,6

Проемы

8

1

40

3,2

Отделка внутренняя

4

1

45

1.8

Разные работы

2

1

24

0,48

Санитарно-технические устройства

12

1

40

4,8

Электроосвещение

6

1

35

2,1

Итого

100

-

-

30,4

Средневзвешенное значение физ.износа =

(уд.вес элемента*физ.износ) : 100.

Коэффициент перехода от физ.износа к его стоимостному значению = 1,25.

Итого физ.износ здания составит :

( 1254903*30,4*1,25 ):100=476862 руб.

Функциональный износ: Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.

Внешний износ: Учитывая то, что объект оценки находится в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эффективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на дату оценки износ складского помещения составляет 476862 руб. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

350000 + 1 254903 – 476 862 = 1 128041 ( руб.)

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки составила 1 128041 руб.

Расчет стоимости объекта посредством сравнительного подхода.

Сначала подбирается информация о недавних продажах подобных объектов (таблица 6).

Таблица 6

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Оставленные комментарии видны всем.