33

§3. Договор строительного подряда

1.Понятие договора строительного подряда. Основной сферой применения договора строительного подряда является деятельность по созданию, реконструкции объектов капитального строительства.¹ Не в меньшей степени распространены и договоры, заключаемые для удовлетворения бытовых или других потребностей граждан (при строительстве индивидуальных гаражей, жилых домов, дачных строений и пр.).²

Согласование государственных и частных интересов, прежде всего в области капитального строительства, обеспечивается органами государственной власти и местного самоуправления. Оно осуществляется как путем государственной инвестиционной поддержки строительных проектов, направленных на удовлетворение государственных или муниципальных нужд, предоставления льготных условий пользования природными ресурсами, так и посредством государственного строительного надзора, установления градостроительных нормативов, определения основных принципов ценообразования в строительстве и т.п.

Деятельность по строительству может осуществляться за счет финансовых средств заказчика работ (заказчик при этом является и инвестором) либо за счет средств иных лиц, вкладывающих в строительство денежные средства или иные инвестиции, и не являющихся заказчиками работ. В последнем случае инвесторами могут выступать, в частности, органы, уполномоченные управлять государственным и (или) муниципальным имуществом, будущие пользователи объектов – физические и юридические лица как российские, так и иностранные.¹

Статья 740 определяет договор строительного подряда как такой, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда возмездный, взаимный (синаллагматический) и консенсуальный. Он не относится к публичным договорам. Однако в случаях, установленных законом (ст. 445, 448 ГК) его заключение может быть для сторон обязательным.

Основным отличительным признаком договора строительного подряда как разновидности договора подряда служит особая область его использования. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию² предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если же указанные специальные работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. К примеру, монтаж подрядчиком лифтов либо сантехнического оборудования на функционирующем предприятии регулируется общими нормами о подряде. Иными словами, в этом случае в отношении выполнения одних и тех же по характеру работ будет применяться различный правовой режим. По правилам о договоре строительного подряда могут также выполняться работы по капитальному (но не текущему) ремонту зданий и сооружений. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он производится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений.

ГК (п.2 ст. 740) допускает включение в договор строительного подряда условия, согласно которому подрядчик берет на себя обязанность в течение определенного срока обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком.

Значительной спецификой обладает договор строительного подряда о строительстве объекта «под ключ», именуемый в коммерческой практике договор о строительстве «под ключ». В соответствии с ним подрядчик принимает на себя обязанности своими силами и средствами, из своих материалов построить по заданию заказчика объект, который передается заказчику в состоянии, пригодном к немедленной эксплуатации. При строительстве «под ключ» чаще всего объекты строительства – индивидуальные жилые дома, гаражи, дачные строения и т.п.

Правовое регулирование. Поскольку договор строительного подряда вид договора подряда, то к нему, если иное не предусмотрено специальными правилами о строительном подряде, применяются общие положения Кодекса о подряде (п.2 ст.702 ГК). Так, общими положениями о подряде регулируются вопросы структуры договорных связей, условия о качестве работ, сроках, цене и др. (ст. 706-709, 711, 712, 715, 724 и др.).

К работам по капитальному ремонту зданий и сооружений правила о договоре строительного подряда применяются только, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.740 ГК). Если же в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту исключена возможность применения норм о строительном подряде, то будет действовать правовой режим, установленный гл. 39 ГК («Возмездное оказание услуг»). Не исключается и такое правовое регулирование, когда отношения сторон будут определяться лишь отдельными правилами договора о строительном подряде при условии. Что это не затронет императивных предписаний гл. 39 ГК. Таким образом, правило. в силу которого к выполнению работ по капитальному ремонту применяются нормы о строительном подряде, представляет лишь легальную презумпцию, отступление от которой возможно по соглашению сторон.

Если же заказчиком по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы выполняются для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (при строительстве гаража, дачного домика, индивидуального жилого дома и пр.) к такому договору соответственно применяются правила Кодекса о бытовом подряде, но лишь в части, касающейся прав заказчика (п.3 ст.740 ГК). Такой гражданин также пользуется правами, предоставленными потребителю Законом «О защите прав потребителей».

Важное место в правовом регулировании строительного подряда занимают нормативные акты публичного порядка, регулирующие условия и порядок вложения инвестиций, определяющие требования в области градостроительного планирования, экологической безопасности, архитектурного и строительного контроля и надзора, регламентирующие технические требования к выполнению работ и пр. К подобным актам относятся, в частности: федеральные законы от 27 декабря 2002г. №184- ФЗ «О техническом регулировании»,¹ от 25 февраля 1999г. №39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”,² от 9 июля 1999г. №160-ФЗ ”Об иностранных инвестициях в Российской Федерации”,³ от 17ноября 1995 №169-ФЗ “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации”⁴, Градостроительный кодекс Российской Федерации и др.

Другой особенностью правового регулирования является наличие системы нормативно-технических актов, т.е. нормативных актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных, пуско-наладочных работ, а также определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям. Прежде всего, это СНиП - строительные нормы и правила. Распространены также государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений. Указанные документы содержат как обязательные, так и рекомендуемые положения по соответствующему кругу вопросов.

Структура договорных связей по договору строительного подряда определяется в соответствии с общими положениями о структуре договорных связей при подряде ( ст.706 и 707ГК). Характерный для строительного подряда тип договорных связей - система генерального подряда. К примеру, генеральный подрядчик по договору строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома принимает на себя производство общестроительных работ (возведение фундамента, основных конструкций и пр.). К выполнению же отдельных комплексов специальных работ (отделочных, по монтажу оборудования, благоустройству территории и т.п.) возможно привлечение нескольких субподрядчиков.

При больших объемах работ заказчик вправе привлечь к их исполнению нескольких генеральных подрядчиков (по числу отдельных участков или комплексов работ). При возведении крупных и сложных объектов капитального строительства широко развита система генерального подряда в сочетании с прямыми договорами. В этом случае заказчик заключает с генеральным подрядчиком договор на выполнение лишь части работ, включенных в общий комплекс работ на объекте. На выполнение же остальных работ заказчик с согласия генерального подрядчика вправе сам заключить прямой договор строительного подряда с непосредственным исполнителем. К примеру, заказчик заключает генеральный договор строительного подряда на выполнение общестроительных, отделочных работ, работ по монтажу технологического оборудования. И прямой договор строительного подряда со специализированной организацией - на выполнение работ по наладке технологического оборудования.

3. Стороны договора строительного подряда. Заказчик - физическое или юридические лицо, независимо от его организационно-правовой формы, включая иностранное. Заказчики, как отмечалось ранее, не всегда являются инвесторами. Нередко на практике функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специализированной организации в силу того, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний. При этом между инвестором и заказчиком заключается договор. Чаще всего – агентский, согласно которому посредник (индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо) обязуется заключить договор с подрядчиком от своего имени или от имени инвестора и принимает на себя выполнение юридических и иных действий, связанных с осуществлением функций заказчика.

Возможны и иные пути участия лиц, обладающих специальными познаниями в области строительства. Если лицо по тем либо иным причинам не желает в полном объеме выполнять функции заказчика по заключенному им договору строительного подряда, то контроль и надзор за строительством объекта и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком он вправе доверить профессионалу - инженеру или инженерной организации. При этом заказчик самостоятельно, без согласия подрядчика, выбирает такого инженера (инженерную организацию) и заключает с ним договор об оказании услуг, связанных с контролем и надзором за строительством (ст. 779-783 ГК).

Инженер (инженерная организация) действует от имени, в интересах и за счет заказчика. Перед подрядчиком ответственность за его действия несет заказчик, но при условии, что они совершены в рамках переданных ему полномочий. Функции такого инженера (инженерной организации) должны быть отражены и в подрядном договоре (ст. 749ГК).

Подрядчик в договоре строительного подряда –предприниматель: юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Обычно работы выполняются специализированными строительными, монтажными, пусконаладочными и иными организациями, независимо от их организационно-правовой формы ( в том числе, учреждениями уголовно-исполнительной системы). На осуществление отдельных (очень редких) видов работ подрядчики обязаны иметь лицензию.¹ В то же время для подрядчиков - исполнителей определенных видов работ на объектах капитального строительства, устанавливаются особые требования. Вызвано это тем, что уполномоченный федеральный орган исполнительной власти устанавливает перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Их производить вправе лишь исполнители, имеющие свидетельство о допуске к определенному виду работ, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Подобные свидетельства вправе выдавать саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство. Свидетельство выдается лишь ее членам и лишь в отношении работ, относящихся к сфере деятельности конкретной саморегулируемой организации. В силу этой и ряда других причин подрядчики, ориентирующиеся на выполнение подобных работ на объектах капитального строительства, должны быть членами одной или нескольких саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство. Такие организации учреждаются в организационно-правовой форме некоммерческого партнерства (ст. 55.2-55.8 Градостроительного кодекса РФ).

4. Форма договора строительного подряда подчиняется общим правилам о форме договора и форме сделки ( ст. 161, ст.434 ГК) и, учитывая субъектный состав, характер работ и цену договора, должна быть письменной.

Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов. Широкое распространение практики проведения подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда.

В строительном подряде важно правильно определить момент заключения договора. Он должен выбираться сторонами с учетом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией (п.1 ст. 743 ГК), от наличия которой зависит не только срок начала работ, но и их завершение. При этом заказчик часть технической документации, передаваемой подрядчику, должен иметь до начала работ. Так, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченным государственным органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления. Указанные органы вправе выдать разрешение на строительство лишь при предоставлении застройщиком ряда других документов - правоустанавливающих документов на земельный участок, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации и пр. ( ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Поэтому договоры строительного подряда, как правило, заключаются в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет техническую документацию, необходимую и достаточную для начала выполнения работ.

5. Риск в договоре строительного подряда. Нормы о распределении рисков между сторонами договора строительного подряда в значительной степени совпадают с теми, которые содержатся в общих положениях о подряде (ст.705 ГК). Прежде всего, общим является правило о том, что работа выполняется за риск подрядчика. Риск подрядчика сводится к тому, что он принимает на себя все неблагоприятные последствия недостижения результата, возникающие в силу случайных обстоятельств, не зависящих от воли и поведения сторон. Так, в п.1 ст. 741ГК предусмотрено, что риск случайного повреждения или случайной гибели объекта строительства до момента его приемки несет подрядчик. Следовательно, при случайной гибели (повреждении) объекта строительства до сдачи его заказчику подрядчик (как и при обычном подряде) лишен права требовать вознаграждения за выполненные работы. Особыми являются лишь следующие положения. В п. 1 ст.741ГК в отличие от ст.705 ГК содержится императивное предписание, исключающее принятие сторонами иного решения о распределении рисков в подобных случаях.

В то же время в правилах о строительном подряде, принимая во внимание длительные сроки строительства и зависимость многих условий от заказчика, ряд рисков переносится с подрядчика на заказчика. Тем самым в подобных ситуациях снижается риск подрядчика.

Во-первых, специальный порядок распределения рисков применяется при гибели (повреждении) не по вине подрядчика результата отельного этапа работ, наступившей до приемки работ в целом, но после приемки заказчиком отдельного этапа работ. С момента приемки результата отдельного этапа выполненных работ риск его случайной гибели (повреждения) переносится на заказчика (п.3 ст.753 ГК). Примером может служить следующий случай. Подрядчик осуществлял строительство здания речного пароходства. В договоре выделялись этапы работ: возведение фундамента, строительство надземной части здания, отделочные работы. Первый этап строительства - возведение фундамента - был завершен и в установленном порядке принят заказчиком. Чрезвычайным весенним разливом реки, сопровождавшимся подъемом воды выше предельных отметок, смыло фундамент. Работы по его сооружению подрядчик вынужден был выполнить вторично. При таких обстоятельствах фундамент должен быть восстановлен за счет средств заказчика.

Во- вторых, специальное правило о переносе риска на заказчика предусмотрено и для случаев гибели или повреждения объекта строительства (до его приемки) вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала ( деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика (п.2 ст. 741 ГК). В подобной ситуации риск переносится на заказчика лишь при условии, что подрядчик предупредил заказчика об обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результата работ (п.1 ст. 716 ГК). При соблюдении этих условий подрядчик вправе требовать оплаты все стоимости работ.

Снижение риска подрядчика допускается и при превышении подрядчиком определенной твердо цены. Известно, что по общему правилу, риск превышения твердой цены несет подрядчик ( п.6 ст. 709, п.1 ст. 743 ГК). Исключение составляют предусмотренные нормами о строительном подряде случаи переноса указанного риска с подрядчика на заказчика. Так, при обнаружении подрядчиком необходимости выполнения дополнительных работ и превышения им сметы не менее чем на 10% вследствие удорожания работ закон обязывает заказчика возместить подрядчику дополнительные затраты ( п.3,4 ст. 743, п.3 ст. 744 ГК) ( подробнее об этом см. далее о цене работы).

Риск случайной гибели (повреждения) материалов, оборудования, переданных для переработки (обработки) вещи, распределяется в договоре строительного подряда в соответствии с общими правилами п. 1ст. 705 ГК, согласно которым предполагается, что риск падает на сторону, их предоставившую.

Также согласно общим положениям о подряде возлагаются риски при просрочке передачи или приемки результата работы. Соответствующие риски несет просрочившая сторона (п.2 ст. 705 ГК).

Страхование на период строительства. В отношении стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования и другого имущества, либо ответственность за причинение при строительстве вреда другим лицам, договором может быть предусмотрена обязанность застраховать соответствующие риски. Условия такого страхования должны быть сообщены контрагенту по договору (п.1 ст. 742ГК). Подобное страхование имеет временные границы. Оно прекращается вместе с прекращением подрядного обязательства.