Инструменты инвестирования в недвижимость

Помимо традиционной формы — инвестирования собственного ка­питала – в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, ли­зинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов, фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

Ипотека – это финансовый инструмент, заключающийся в предос­тавлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог не­движимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и не обязательно только кредитных. В этой связи более корректным яв­ляется словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практи­ке оба термина часто рассматриваются как синонимы.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовле­творение своих денежных требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обес­печенному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке требует обязательной государственной регистрации и нотариального удостоверения.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, яв­ляющейся по российскому законодательству именной ценной бума­гой и удостоверяющей следующие права ее владельца: (а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке; (б) право за­лога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Почти все сделки по покупке недвижимости совершаются с при­влечением ипотечных кредитов. В тех случаях, когда для завершения инвестиционной сделки используются кредитные средства, говорят, что заемщик применяет финансовый леверидж (иногда используют термин «финансовый рычаг»). Обычно коэффициент ипотечной за­долженности (или доля заемного финансирования) составляет от 60 до 80% стоимости недвижимости.

Ипотечный кредит, выданный под залог недвижимой собственно­сти, до этого момента свободной от залога, называют первой, или старшей, ипотекой. Последующие кредиты под уже заложенную собственность – это вторичные, или младшие, ипотеки. Иными словами, это кредит с младшими закладными, являющийся, по сути, перезало­гом. Поскольку младшая ипотека — это кредит под залог недвижимо­сти, в структуре финансирования которой уже присутствуют креди­ты, существует определенная последовательность в погашении ипо­течных кредитов. При нарушении кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой, в первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по первой закладной, а затем — «младших» кредито­ров. Особенностью положения кредитора по младшей ипотеке является то, что он принимает на себя обязательства по ранее выданным кредитам, и при неисполнении заемщиком обязательств должен про­должать осуществлять платежи первому кредитору. Таким образом кредитор по младшей ипотеке, оказавшись в ситуации с повышенным риском, будет рассчитывать на более высокую норму отдачи на капитал, компенсирующую дополнительный риск.

Анализ ипотечного контракта, как и других инструментов финан­сирования, формирует основу для оценки эффективности инвести­ций в приносящую доход недвижимость. На это есть две причины. Во-первых, суммы и время получения доходов по большинству ипо­тек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала Цены на ипотечные обязательства (закладные) хорошо известны на развитых финансовых рынках, в отличие от условий продажи собст­венного капитала инвестора. Во-вторых, применение к ипотеке тех­ники сложного процента является стандартной процедурой, которая повышает точность последующего расчета.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости – это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой оп­ционы реализуются на одно здание или группу. В американской практике исполнение опционов обычно происходит через определен­ное число лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока (от 5 до 30 лет). Владелец недвижимости предлагает опцион для того, что­бы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнитель­ных способов финансирования сделки, например, в получении боль­шего кредита по закладной на льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяе­мую условиями договора.

В Российской Федерации применение опционов становится все бо­лее популярным. Например, петербургская практика опционных торгов приобретает законный статус в связи с новыми положениями ст. 38 Земельного кодекса, которая в качестве предмета торгов называет пра­во на заключение договора аренды земельного участка. Применительно к петербургской инвестиционной деятельности — это торги на право проведения изыскательских работ. Победитель торгов заключает вре­менный договор аренды участка для проведения изыскательских работ, по условиям которого ему предоставляется 12 месяцев на сбор необхо­димого пакета документов. В случае успешного проведения изыскатель­ских работ с инвестором заключается договор аренды на весь период строительства (1 год), инвестор платит за участок и приступает к рабо­те. Причем в отличие от прежней модели опционных торгов теперь участок передается без указания функционального назначения, по­скольку определение такового и есть (согласно Земельному кодексу) задача изыскательских работ. Если же инвестор не уложился в назна­ченный срок, пакет документов по участку уходит «с молотка» уже в Фонде имущества Стартовая цена в опционах определяется из рас­чета капитализированной арендной платы, рассчитанной на 12 месяцев, с льготным коэффициентом 0,25.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижи­мости – это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости фи­нансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспечен­ная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше де­нежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего по­вышения стоимости недвижимости) значительно варьируют. В США, например, владелец опциона, как правило, участвует в 20-51% по­вышения стоимости, а иногда и денежного потока доходов после об­служивания долга. Опционы исполняются после 2-5 лет и действи­тельны в течение 7-15 лет.

Владельцы собственности предпочитают такую «гибридную ипо­теку» по следующим причинам: во-первых, это может быть эффек­тивная замена продажи недвижимости; во-вторых, обеспечивается большая привлекательность по сравнению с финансированием за­кладной при недостатке собственного капитала.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владе­ния зданием на основе аренды (например право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. В миро­вой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли прини­мает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания. Иногда владелец земли зависит от источников финансирования владения на основе аренды. В этом случае аренда земли называется субординированной.

Крупнейшая и самая знаменитая операция по преимущественной аренде земли и владению улучшениями на основе аренды была прове­дена в 1898 г. Это была аренда Гонконга Британией у Китая на 99 лет. В обмен на безрентную аренду Британия согласилась в дальнейшем не расширять свою китайскую колонию, а Китай получил по окончании срока аренды «право восстановить свое владение» Гонконгом со всеми улучшениями и успешно реализовал его в июле 1997 г.

Лизинг недвижимости – это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижи­мости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в миро­вой классификации, он предусмотрен также и российским законода­тельством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудова­ние, транспортные средства и другое движимое и недвижимое иму­щество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доход­ную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уров­не риска.

*****

Подрядные отношения в строительстве. Организация подрядных отношений в строительстве. Договор подряда и его содержание.

В последние годы строительный сектор экономики России разви­вался достаточно интенсивно. Объем подрядных работ в 2000 г. в сопоставимых ценах вырос по сравнению с 1997 г. на 12% и соста­вил 530,3 млрд руб. Наиболее быстрыми темпами развивалась эта отрасль в Центральном, Уральском и Приволжском федеральных ок­ругах. Число действующих строительных организаций составило в 2000 г. около 130 тыс. и выросло по сравнению с 1990 г. в 1,8 раза. Наибольшее число — в Центральном федеральном округе, в Се­веро-Западном федеральном округе и Приволжском федеральном ок­руге. Однако, начиная с 1998 г., наблюдается некоторое снижение числа строительных организаций. По всей видимости, отсутствие развитой системы страхования инвестиций, по-прежнему низкий уровень платежеспособного спроса, несоответствие нормативно-пра­вовой базы рыночным механизмам привлечения внебюджетных инве­стиций в совокупности с экономическим кризисом 1998 г. повлияли на снижение активности строительной отрасли.

Структура инвестиций в недвижимость и строительство в различ­ных регионах Российской Федерации характеризуется неоднородно­стью. В 1995 г. около 50% всех инвестиций в строительные проекты на территории России составили капитальные вложения в объекты на территории Центрального федерального округа (прежде всего Мо­сковского региона), в 2000 г. объем строительных подрядов в этом регионе составил около 30%. Одна из причин – высокий уровень цен на недвижимость и арендной платы.

Если до 1997 г. наблюдалась высокая инвестиционная активность в области строительства двух категорий недвижимости – коммерче­ского (торговые и офисные помещения) и жилого назначения, то в настоящее время к наиболее развитым секторам относятся жилищ­ное, дорожное и промышленное строительство. Это касается как нового строительства, так и реконструкции существующих объектов.

В отличие от других отраслей материального производства строи­тельство объекта недвижимости осуществляется строительной орга­низацией на договорных условиях по заказу предприятия-застройщи­ка или другого инвестора, за счет средств которого выполняются строительные работы. Предприятия-застройщики вправе выполнять необходимые строительно-монтажные работы и собственными сила­ми (хозяйственным способом), однако на практике застройщики привлекают специализированные подрядные организации на основе договора строительного подряда.

В свою очередь подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать для выполнения всего комплекса или части работ (элек­тромонтажных, водопроводных и канализационных, по газификации, благоустройству территории и др.) другие организации — субподряд­чиков, заключив с ними договора субподряда. В данной ситуации подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерально­го подрядчика, а перед субподрядчиками – в роли заказчика. В этом проявилось одно из нововведений российского законодательст­ва – закрепление института посредников, которых заказчики строи­тельной продукции могут наделить статусом заказчика. Многие предприятия и организации, а также граждане не имеют соответст­вующих служб и не могут квалифицированно исполнять функции заказчика. Поэтому все заказчики, не имеющие у себя профессиона­лов в области строительства, вправе заключить договор с посредни­ческой организацией и передать ей свой статус заказчика. Посред­ник, действуя от имени заказчика, совершает все необходимые опе­рации, начиная от заключения договора подряда и заканчивая приемкой готовой продукции.

В документах, составляющих нормативно-правовую базу строи­тельного рынка, регламентированы следующие основные аспекты. Все взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком, в том чис­ле определение цены строительной продукции (работ, услуг), поря­док расчетов, взаимная ответственность, а также сроки строительства объектов (выполнения работ) являются их исключительным правом. При производстве строительной продукции по заказу основным до­кументом, регламентирующим отношения между заказчиком и подрядчиком, становится договор подряда (контракт). Основные требования к договорам строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ определены в части второй Граж­данского кодекса РФ.

Согласно ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыска­тель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую доку­ментацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Согласно ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключа­ется на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пуско-наладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда распространяются также и на работы по ка­питальному ремонту зданий и сооружений.

Другой важный элемент – имущественная ответственность сторон на всех этапах инвестиционного цикла. Так, генеральный подрядчик, подписавший протокол о намерениях, но отказавшийся от заключе­ния договора подряда, должен возместить убытки заказчику. Убытки возмещает и сторона, расторгнувшая договор подряда, в том числе и по причине банкротства.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта несет подрядчик. Если же объект строительства до его приемки заказчиком погиб или повреж­ден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполне­ния ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оп­латы всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что обязанности по договору со своей стороны им были выполнены.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, либо ответствен­ность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. Сторона, на которую возлагается обязанность застраховать имущественные риски, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. При этом страхование не освобождает со­ответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры по предотвращению наступления страхового случая.

Важным элементом инвестиционно-строительного процесса является институт гарантий и поручительств. Заказчик должен иметь га­ранта, который в случае финансовых затруднений произведет расче­ты с подрядчиком по выполненным обязательствам. В свою очередь, заказчик не застрахован от банкротства подрядчика и невыполнения им своих обязательств по договору. Поэтому генеральный подрядчик должен иметь поручителя, принимающего на себя ответственность за обязательства генподрядчика.

Особенности ценообразования в строительстве на основе сметной стоимости и действующий порядок оплаты работ оказывают сущест­венное влияние на оценку инвестиционной привлекательности инве­стиций в строительство.

Подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем и содержание работ, и со сметой, определяющей цену работ.

Затраты на строительно-монтажные работы состоят из прямых и накладных расходов. Размер данных затрат определяется по каж­дому объекту путем составления сводной сметы – основного доку­мента, определяющего полную сметную стоимость стройки. Она яв­ляется основанием для финансирования стройки и осуществления расчетов с заказчиком. Вместе с прямыми затратами и накладными расходами сметная стоимость включает плановую прибыль.

Для ведения гибкой системы ценообразования целесообразно ис­пользовать различные виды договоров между заказчиком и подряд­чиком: (а) проектно-строительный договор по фактической стоимо­сти; (б) проектно-строительный договор на основе максимальной га­рантированной цены; (в) договор на основе твердой цены.

Для проектно-строительного договора на основе соглашения о строительстве объекта при возмещении расходов по фактической стоимости и гарантированной суммы прибыли договорная цена опреде­ляется исходя из: (а) затрат по смете в действующих ценах; (б) суммы оправданных перерасходов; (в) гарантированной суммы прибыли.

В данном варианте цена заранее оговаривается на основе сметы. Заказчик обязуется оплатить подрядчику фактические перерасходы проектных и строительных работ, а также гарантированную сумму прибыли. Коммерческий риск заказчика при этом значителен.

При установлении договорной цены на основе проектно-строитель­ного договора с возмещением издержек до максимально гарантирован­ной цены риск заказчика уменьшается. В этом случае цена может быть определена исходя из затрат по смете в действующих ценах или суммы оправданных перерасходов, но не более установленного преде­ла. Заказчик контролирует ход работ, оплачивает только оправданные и отклоняет неоправданные перерасходы, допущенные по вине под­рядчика, но лишь до максимальной их суммы, оговоренной при за­ключении договора.

Для небольших типовых объектов приемлем договор на основе твердой цены, неизменной до конца строительства.

Возникновение необходимости проведения дополнительных работ, не предусмотренных сметой, – достаточно рядовая ситуация в сфере строительства. Однако связанные с нею риски могут быть частично Минимизированы за счет аккуратного выполнения соответствующих требований законодательства к обеим сторонам договора строитель­ного подряда. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не Учтенные в технической документации работы, ведущие к увеличению сметной стоимости строительства, и которые, по его мнению, следует выполнить, обязан сообщить об этом заказчику. При неполу­чении от заказчика ответа в течение 10 дней (если договором не предусмотрен иной срок) подрядчик обязан приостановить работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. За­казчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет от­сутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

С другой стороны, подрядчик несет ответственность перед заказ­чиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической доку­ментации показателей объекта строительства. При реконструкции (реставрации) здания или сооружения на подрядчика возлагается от­ветственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, на­дежности здания, сооружения или его части. Подрядчик не несет от­ветственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие от­ступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта. Главное, что подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической доку­ментации показателей и возможность эксплуатации объекта в соот­ветствии с договором строительного подряда на протяжении гаран­тийного срока. Кроме того, подрядчик несет ответственность за де­фекты и недостатки, образованные по его вине и обнаруженные в течение гарантийного срока, предельная величина которого по рос­сийским нормам составляет 5 лет.