19

Тема 3. Инвестиции в недвижимость и строительство (4 часа)

Недвижимость как объект инвестиций. Понятие недвижимости: недвижимость как материальный объект; недвижимость как объект правовых отношений; недвижимость как объект экономических отношений. Особенности недвижимости как объекта инвестиций. основные инвестиционные характеристики недвижимости. Роль и значение инвестиций в недвижимость.

Финансирование инвестиций в недвижимость. Формы и участники инвестирования в недвижимость. Инструменты инвестирования в недвижимость.

Подрядные отношения в строительстве. Организация подрядных отношений в строительстве. Договор подряда и его содержание.

Литература:

Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал. – М.: Экзамен, 2002.

Вахрин П.И. Инвестиции: Учебник. – 2-е изд. перераб. и дополн. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2004.

Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб. пособие / Под ред. д-ра эконом. наук, проф. В.А.Слепова. – М.: Юристъ, 2002.

Игошин И.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учеб. для вузов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

Инвестиции: Учеб. / Под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М.: Проспект: ООО «ТК Велби», 2003.

Управление инвестициями: В 2 т. / В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. – М.: Высшая школа, 1998.

Недвижимость как объект инвестиций. Понятие недвижимости: недвижимость как материальный объект; недвижимость как объект правовых отношений; недвижимость как объект экономических отношений. Особенности недвижимости как объекта инвестиций. основные инвестиционные характеристики недвижимости. Роль и значение инвестиций в недвижимость.

Понятие недвижимости

В литературе существует несколько определений понятия «недви­жимость» в зависимости от того, под каким углом зрения рассматри­вается эта категория – с точки зрения материально-вещественного содержания, норм гражданского права или с экономических позиций.

Недвижимость как материальный объект. С точки зрения мате­риально-вещественного содержания недвижимость – это земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней) (Харрисон). Это классический подход к определению недвижи­мости, принятый во многих странах. Соответствующие толкования даны во многих зарубежных изданиях, посвященных операциям с недвижимостью; при этом основное внимание уделяется, как пра­вило, смысловому и правовому различиям ряда широко употребляе­мых терминов, таких, как: «земля» (land), «недвижимость» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). Несмотря на то, что эти понятия часто используются для описания одних и тех же вещей, на самом деле они существенно различаются.

Термин «земля» относится не только к поверхности земли, он включает и предметы, постоянно закрепленные на земле, но только природного происхождения, такие, как деревья и вода. Земельная собственность включает также полезные ископаемые и другие суб­станции под поверхностью земли наряду с воздушным пространст­вом над данной поверхностью.

Термин «недвижимость» шире, чем термин «земля», и включает все постоянно закрепленные улучшения – здания на земле, улицы, сооружения и другие выполненные человеком элементы. Термин «недвижимая собственность», в свою очередь, еще шире и включает пакет прав на собственность».

В широком смысле недвижимость часто представляют в виде пи­рамиды, имеющей вершину в центре земли, лучи которой проходят сквозь ее поверхность по пограничным линиям конкретного участка, и которая включает все неотделимые от земли объекты — как при­родного происхождения (растительные и водные), так и созданные человеком (здания, сооружения), а также воздушное пространство над участком (см. рис. 6.1).

Таким, образом, недвижимость – это комплекс материальных объ­ектов, образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно связанными с ним элементами, включая здания и сооружения.

Недвижимость как объект правовых отношений. В российском законодательстве данное понятие определяется ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подле­жащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество».

Соответственно вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом и в ре­гистрации прав на них (как на «движимость») не нуждаются.

Недвижимость как объект экономических отношений. Недвижи­мость – это объект экономического оборота, выполняющий множест­во функций. Исторически недвижимость рассматривалась только как фактор производства, а не как среда для инвестиций, и в этом смыс­ле она характеризовалась лишь потребительской ценностью.

Недвижимость является товаром, причем как потребительским товаром длительного пользования, так и товаром инвестиционного характера.

Многие авторы сходятся во мнении относительно двойственной природы недвижимости как вещи и как объекта права, вследствие чего под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость, а не недвижимости как таковой.

Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то, исходя из деления всех активов на материальные и нематериальные, недвижимость относится к классу материальных активов.

По другой классификации активы подразделяются на реальные и финансовые. Наиболее полное определение категории «финансо­вый актив» приведено в Международных стандартах финансовой от­четности (МСФО). Согласно МСФО-32 к финансовым активам от­носятся: денежные средства; контрактное право требования денеж­ных средств или другого финансового актива от другой компании; контрактное право на обмен финансовых инструментов с другой компанией на потенциально выгодных условиях; долевые инструмен­ты другой компании. В стандарте отмечается, что физические (запа­сы, собственные основные средства, арендованные активы) и немате­риальные активы (патенты и торговые марки) не являются финансо­выми активами, а контроль за такими активами обеспечивает лишь потенциальную возможность поступления денежных или других ак­тивов, но не приводит к возникновению действительного права на получение денежных средств или других финансовых активов.

Большинство отечественных и зарубежных специалистов не счи­тают недвижимость финансовым активом. Например, С. Джильберто и С. Голдберг отмечают: «Недвижимость как класс активов отлича­ется от финансовых активов тем, что она должна не только обеспе­чивать эффективную, скорректированную с учетом риска ставку до­хода на рынках капитала, но и обеспечивать арендаторов физиче­ским пространством»