Роль и значение инвестиций в недвижимость и строительство

Значение инвестиций в недвижимость обусловлено прежде всего тем обстоятельством, что недвижимость – важнейшая часть мирового богатства, на долю которой приходится более чем 50% стоимости всех материальных ценностей (или, по другим оценкам, всего миро­вого богатства).

Никто не знает точно стоимости всей недвижимости. По некото­рым оценкам, стоимость всей имеющейся в Соединенных Штатах коммерческой и жилой недвижимости, соответствующей установлен­ным стандартам качества, находится в диапазоне от 815 млрд до 4,7 трлн долл. Аналогичные оценки по Российской Федерации, по всей видимости, станут возможны только после завершения создания общероссийского земельного ка­дастра и кадастра недвижимости.

Недвижимость занимает огромное место в портфеле разнообраз­ных активов. Более 50% всех физических лиц в развитых стра­нах – это домовладельцы, таким образом, недвижимость включена в их личные «инвестиционные портфели». Существенную долю имеет недвижимость и в структуре активов предприятий и организаций, федеральных и муниципальных государственных бюджетов

Значение инвестиций в недвижимость подчеркивается внуши­тельной стоимостью этой части инвестиционного рынка. Для оценки емкости рынка недвижимости как сферы инвестиций существует не­сколько подходов.

Оценка емкости ипотечного рынка. В середине 1970-х гг. общим способом оценки емкости рынка американской недвижимости было сравнение невыплаченных ипотечных долговых обязательств с други­ми долговыми обязательствами – правительственными ценными бу­магами и корпоративными облигациями. На основе данных о сум­марном количестве непогашенных обязательств можно сделать вывод о примерной стоимости недвижимости, для чего используется коэф­фициент ипотечной задолженности. Как правило, делается допуще­ние, что ипотечный кредит составляет не более 70% залоговой стои­мости предмета залога. Эти данные, конечно, не учитывают недви­жимость, свободную от залога. В условиях развитого рынка ипотека традиционно рассматривается прежде всего как средство приобрете­ния недвижимости, растянутое на 25-30 лет, поэтому подавляющая масса объектов может быть заложена. «Мизерность» российского ипотечного рынка не позволяет в полной мере применить этот спо­соб в отечественной практике.

Оценка емкости строительного рынка. Другим общим показате­лем размеров стоимости недвижимости является объем инвести­ций в новое строительство. Ежегодный объем нового строительст­ва (частного и государственного) в развитых странах оценивается из расчета 8-10% валового национального продукта и включает многое – от домов до плотин, новых магистралей и систем обра­ботки питьевых и сточных вод. Поэтому далеко не все может быть учтено как прямые источники роста стоимости недвижимой собст­венности. Но так или иначе, цифры показывают, что это значи­тельный ежегодный прирост стоимости в дополнение к сущест­вующей.

Методология использования этих данных для определения сум­марных показателей стоимости недвижимости статистически имеет слабости, поскольку используемые показатели суть оценочные вели­чины. Однако можно сделать вывод о существенном значении и роли инвестиций в недвижимость в общей инвестиционной актив­ности в развитых странах. Например, в США емкость рынка ком­мерческой недвижимости почти эквивалентна корпоративному и пре­вышает рынок государственных облигаций.

Необходимо отметить, что сделать однозначные количественные выводы о роли недвижимости в инвестиционных процессах в Рос­сии особенно сложно по ряду причин. Во-первых, в связи с более низкой активностью операций с недвижимостью. Во-вторых, в свя­зи с отсутствием учета земли (основополагающего вида недвижимо­сти) и отражения ее в структуре российских финансовых отчетов. В-третьих, в связи с отсутствием данных статистического и кадаст­рового учета, основанных на рыночной стоимости объектов недви­жимости.

Информация Госкомстата России представлена в основном дан­ными о доле зданий и сооружений в структуре основных фондов в промышленности, а также о структуре инвестиций в основной ка­питал. В частности, удельный вес недвижимости, учитываемой в формах статистической отчетности промышленных предприятий России, составляет примерно 50% от общей стоимости их основных фондов. Доля зданий и сооружений в основном капитале превышает в среднем за последние несколько лет 57% . При этом не­обходимо учитывать, что в совокупность основных фондов входит также земля, однако официальная статистика национального богатст­ва России представлена информацией лишь о составе земельной площади и объемах в натуральном выражении.

*****

Финансирование инвестиций в недвижимость. Формы и участники инвестирования в недвижимость. Инструменты инвестирования в недвижимость.