предоставить справку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

2. Уровень кредитоспособности потенциального заемщика.

На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения.

3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.

Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заемщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

• комиссионные риэлторской фирме (если необходимо);

• плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);

• сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога);

• сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);

• сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;

• страховые сборы;

• банковский сбор за подачу заявления на кредит;

• плата за открытие ссудного счета;

• плата за выдачу кредита наличными;

• другие расходы.

Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками

являются:

• сбережения заемщика;

• собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;

• подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

• подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

• подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

3. Уровень обеспечения кредита.

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедится, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом КЗ (соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества).

(5)

Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80% оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может и доходить и до 95%.

Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:

• законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога;

• его физическое состояние.

Только при выполнении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

При решении о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска, основные из которых представлены в Таблице 4. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить; является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Таблица 4

Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

(6), где

п – число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i – процентная ставка за соответствующий период (в месяц);

П - максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентов.

Четвертый этап.

Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Пятый этап.

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.

1. Заключение кредитного договора и договора залога.

2. Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки[32, 160]. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.

3. Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношение сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

   • договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика);

   • договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры – предмета залога (имущественное страхование);

   • договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры – предмета залога (имущественное страхование).

А. Страхование жизни и здоровья заемщика

Объект страхования – имущественные интересы залогодержателя, связанные с невозможностью вернуть кредит в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности заемщика (установление инвалидности I и II групп). Заемщик может дополнительно застраховаться на случай потери работы на определенный период (для получения ипотечного кредита эта страховка не требуется). Этот вид страхования позволяет финансовой организации, выдавшей ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен даже в случае смерти или потери трудоспособности заемщика.

Страховая сумма по договору страхования соответствует размеру кредитной задолженности перед банком плюс 10% от этой суммы.

Базовый страховой тариф по этому виду страхования колеблется от 0,4 до 1,2%. Выплачивается ежегодно.

В случае смерти или потери трудоспособности застрахованного лица выгодоприобретатель 2-й очереди (например, супруг) совместно с банком (выгодоприобретателем 1-й очереди) подает заявление о выплате страхового возмещения. Размер выгоды выгодоприобретателю 1-й очереди определяется исходя из документов, предоставляемых банком и подтверждающих сумму невозвращенного кредита и процентов по нему. Оставшаяся часть страховой суммы выплачивается выгодоприобретателю 2-й очереди.

В. Риск утраты или ущерба объекту залога

Объект страхования – квартира заемщика, передаваемая в залог. А именно ее несущие и ненесущие стены, перекрытия, перегородки, окна, двери, электропроводка, трубопровод и сантехника.

Имущество может страховаться на случай следующих основных событий: пожар, залив, механические повреждения, противоправные действия третьих лиц. Страхование этого вида риска непосредственно предусмотрено в Гражданском кодексе РФ.

Базовый страховой тариф по этому виду страхования колеблется – 1,18-0,5%.

При повреждении (уничтожении) квартиры многие страховые компании выплачивают страховое возмещение только в случае полного уничтожения строения (затраты на восстановление превышают 70% действительной стоимости строения). Оставшаяся часть страхового возмещения после погашения кредиторской задолженности банку выплачивается страхователю.

С. Риск утраты права собственности на объект залога (титульное страхование)

Объект страхования – право собственности на квартиру, передаваемую в залог.

Данный вид страхования для России достаточно новый. Не все страховые компании имеют лицензию на его осуществление. Но он очень актуален в связи с имеющими до сих пор место юридически нечистыми сделками на рынке недвижимости. Например, сделка купли-продажи предмета залога недееспособным лицом, заключение сделки под влиянием заблуждения, насилия, обмана.

Страховой тариф зависит от степени риска сделки. Например:

• страхование первичного рынка недвижимости – 0,2%;

• страхование вторичного рынка при условии наличия не более двух сделок с квартирой – 0,25%;

• страхование вторичного рынка при условии наличия трех и более сделок – 0,3%.

При уплате права собственности на объект залога выплата страхового возмещения производится на основании решения суда о признании сделки с недвижимостью недействительной.

Все выплаты по страхованию производятся ежегодно на остаток долга.

Сегодня в России комбинированный пакет страховых услуг при заключении ипотечной сделки обходится страхователю в 1 – 2% от остатка долга ежегодно.

Теперь перейдем к самому процессу заключения договора ипотечного страхования. Рассмотрим основные этапы данного процесса:

1. Предварительно решив предоставить потенциальному заемщику ипотечный кредит, банк уведомляет его о необходимости заключения договора страхования с определенным страховщиком и передает данной страховой компании пакет документов заемщика.

   • Заемщик приобретает жилье на вторичном рынке.

Во-первых, заемщику необходимо пройти медицинское обследование в специализированных медицинских учреждениях и предоставить страховой компании множество справок (анализ крови, ЭКГ и т.д.) и документов. Объем медицинского обследования и другой требуемой информации зависит от страховой суммы и возврата застрахованного.

Во-вторых, при страховании квартиры (жилого дома) страхователь должен предоставить следующие документы, подтверждающие право собственности продавца на объект ипотеки:

• в случае покупки (мены) квартиры договор купли-продажи (мены), нотариально заверенный и зарегистрированный в установленном порядке;

• в других случаях могут потребоваться договор ренты или дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.

Дополнительно к ним требуется полная информация из Единого государственного реестра прав обо всех сделках с объектом недвижимости, документы, подтверждающие здоровье и дееспособность продавца.

• Приобретая жилье на первичном рынке недвижимости, заемщик обязан предоставить:

  • договор с застройщиком;

  • договор подряда;

  • генеральный план выполнения строительных работ;

  • свидетельство о регистрации и лицензии подрядчика;

  • договор клиента с риэлтером и т. д.

Итак, сбор необходимой документации требует от страхователя огромных временных и материальных затрат. Надо учесть также отсутствие четкой отработанной схемы по сбору данных документов в условиях устаревшей жилищной инфраструктуры.

2.Страховая компания проводит андеррайтинг заявления на страхование и предоставленных документов. В течение 7 дней страховщик уведомляет кредитора о принятом решении по ипотечному страхованию заемщика или отказе в заключении договора страхования с указанием причины отказа.

3.Заключение либо комбинированного договора ипотечного страхования, либо договоров личного и имущественного страхования отдельно.

Как правило, договор ипотечного страхования заключается сроком на 1 год и должен быть пролонгирован с пересчетом страховой суммы и годовой страховой премии на новый срок.

Шестой этап.

Последний этап – обслуживание ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:

• сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);

• составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);

• ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга, погашение основного долга и процентов);

• оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);

• создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);

• работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

Таким образом, операция в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

1.3 «Зарубежный опыт ипотечного кредитования»

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном – жилье.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны.

Формирование рынков долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства. Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависит от степени зрелости используемой модели от подхода, примененного к ее построению.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6-7%, благодаря программе значительного ее субсидирования. Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование привлекает сегодня внимание многих.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта залогового кредита и прежде всего ипотеки – ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России и Украины. Обращение российских кредитных организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе в жилищные ипотечные кредиты.

К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель. Одноуровневая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран – Дании, Германии, Франции и т. д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России и Украины. В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации – ипотечные банки. Они подлежат государственной регистрации в Центральном банке РФ, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций. Банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице – в банке.

С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников:

1) ипотечные банки или иные ипотечные организации;

2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества;

3) компании по работе с недвижимостью.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству. Будет ли работать она в России и Украины, пока неясно. В немецкой модели вкладчик заключает со специализированными кредитными учреждениями (ипотечно-сберегательный банк) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США – ссудо-сберегательные ассоциации, в Великобритании – строительные общества.

Применяемая модель в России и Украины внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеет принципиально иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома.

Двухуровневая модель. По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных» требований по ипотечным кредитам агентство формирует пул, на основе которого выпускает облигации. Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

1) переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотеки или же права участия в таких пулах;

3) выпустить и разместить ценные бумаги.

За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т. п., распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственно приобретателями участий в пуле.

Модель ипотечной компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, наличные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав заем, они продают его третьему лицу – инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, а их прибыль складываются из сборов за предоставления кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модель предполагает наличие развитого вторичного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. Для России и Украины в случае организации такой системы в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора и отсутствия развитого рынка ценных бумаг.

В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построения по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссию ценных бумаг государства. Несмотря на изложенное, в России и Украины все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

Выводы по главе.

1. Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

2. В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

3. Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

4. Ипотечный кредит имеет следующие отличительные особенности:

1. обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит);

2. длительность срока предоставления кредита;

3. большинство ипотечных кредитов носят целевой характер;

4. ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

5. Специфика ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов.

6. Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающий ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех этих элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

2. Анализ рынка ипотечного кредитования брянской области (на материалах оао «ипотечная корпорация брянской области»)

2.1. Общая характеристика и основные направления деятельности оао «Ипотечная корпорация Брянской области»

В Брянской области для подготовки областной целевой программы «Жилище» была создана рабочая группа и разработана концепция программы «Жилище», одобренная постановлением администрации Брянской области от 20.06.2011 г. № 546 «Об утверждении Порядка предоставления субсидий и Порядка предоставления займов участникам подпрограммы «Развитие ипотечного кредитования в жилищном строительстве области» долгосрочной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы»

В соответствии с данной концепцией главной целью территориальной программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающим доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Для реализации главной цели программы был поставлен ряд основных задач и показателей достижение ее результатов, в том числе:

создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями;

обеспечить годовой объем ввода жилья в 2015 году - 481,5 тыс. кв. м общей площади жилья;

количество молодых семей, улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) при оказании содействия за счет всех источников финансирования в 2011 - 2015 годах, - 388 семей;

количество семей, улучшивших жилищные условия в рамках подпрограммы ипотечного кредитования, - 556 семей.

Финансово-кредитный механизм реализации программы предусматривает использование рычагов государственной экономической, финансовой и бюджетной политики в сфере жилищного строительства с учетом интересов населения, проживающего на территории Брянской области.

Решением областных органов исполнительной и законодательной власти в Брянской области09 ноября 2006 года была создана ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области», для концентрации и эффективного использования рычагов, направляемых на жилищное строительство, утвержден Устав корпорации.

Устав корпорации определяет ее юридический статус, цели и предмет деятельности, порядок формирования и использования средств, организацию деятельности корпорации и управление ей.

По действующему на территории РФ законодательству корпорация является открытым акционерным обществом, имеет самостоятельный баланс, расчетный, валютный и иные счета, круглую печать с полным наименованием корпорации и изображением эмблемы. Корпорация имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде и арбитраже.

Основными задачами корпорации согласно Уставу, являются:

• создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу Брянской области;

• аккумуляция добровольных взносов предприятий, организаций и граждан, предназначенных на жилищное, социально-бытовое и коммунальное строительство;

• поддержка участия граждан в финансировании строительства или приобретения жилья;

• эффективное использование средств на формирование рынка жилья, как условия перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы;

• содействие развитию производственной базы жилищного строительства и обеспечения районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры;

• развитие конкуренции в сфере жилищного строительства.

Для обеспечения выполнения возложенных на него задач корпорация в установленном порядке:

• направляет средства на решение неотложных проблем строительства и других задач, определенных Уставом;

• осуществляет экспертизу документов, необходимых для осуществления кредитования и инвестиции в жилищное строительство;

• осуществляет деловые контакты в РФ и за рубежом с учреждениями, организациями и фирмами, любой формы собственности, по вопросам деятельности корпорации;

• приобретает и реализует ценные бумаги, осуществляет эмиссию жилищных сертификатов в установленном законодательством порядке;

• оказывает инжиниринговые, информационные, консультационные, экспертные услуги в жилищной сфере;

• осуществляет работы по обеспечению субсидирования граждан в соответствии с действующим порядком, в пределах полномочий определяемых соответствующим органом исполнительной власти;

• выступает в качестве заказчика по реализации федеральных, областных и местных программ жилищного, социально-бытового, коммунального строительства, капитального ремонта, технического перевооружения и т.д.;

• вправе создавать хозяйственные общества или участвовать в них.

Средства корпорации формируются за счет следующих источников:

• добровольных взносов предприятий, организаций, общественных объединений и граждан РФ, а также иностранных юридических и физических лиц;

• целевых кредитов под гарантии органов исполнительной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления в пределах их компетенции;

• дивидендов, получаемых от операций с ценными бумагами;

• платы за инжиниринговые, информационные, консультационные, экспертные и другие услуги, оказываемые службами корпорации;

• выпуска жилищных сертификатов в соответствии с законодательством РФ;

• иных доходов, получаемых в результате хозяйственной деятельности корпорации, осуществляемой в соответствии с законодательством РФ и Уставом;

• средств, выделяемых органами исполнительной власти для реализации федеральных, областных и местных программ жилищного, социально-бытового, коммунального строительства, капитального ремонта и технического перевооружения.

Основными направлениями использования средств корпорации являются:

• строительство жилищного фонда;

• инженерная подготовка территорий под новое жилищное строительство;

• строительство и ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства;

• строительство объектов социальной инфраструктуры;

• социальная поддержка населения в области строительства, приобретения жилья, путем выдачи ссуд на возвратной основе;

• развитие производственной базы жилищного строительства, внедрение новых прогрессивных технологий, строительных конструкций, изделий и материалов;

• приобретение ценных бумаг, с целью получения доходов, направляемых на развитие жилищного строительства;

• долевое участие в разработке и реализации имеющих областное значение программ и проектов, направленных на развитие жилищного строительства в Брянской области;

• финансирование федеральных, областных и муниципальных программ «Жилище», «Обеспечение жильем молодых семей» и других программных мероприятий;

• проектно-изыскательские работы, научно-технические исследования, разработка, внедрение новых технологий в строительстве;

• содержание аппарата корпорации и его генеральной дирекции;

• другие мероприятия, в т.ч. предпринимательская деятельность с целью получения прибыли, направляемой на реализацию жилищной программы.

Высшим органом управления корпорации является Совет директоров. Основная функция высшею органа управления - обеспечение соблюдения корпорацией целей, в интересах которой она создана.

Совет директоров корпорации осуществляет следующие функции:

• утверждает положение о генеральном дирекции;

• представляет в администрацию Брянской области отчет о результатах деятельности корпорации в истекшем году;

• утверждает бюджет корпорации, структуру инвестиций;

• утверждает положения о представительствах и филиалах корпорации;

• принимает решения о финансировании программ;

• определяет приоритетность предлагаемых для финансирования программ и проектов;

• принимает решения об изменении Устава корпорации.

По решению Совета директоров корпорации ими могут быть рассмотрены и иные вопросы деятельности корпорации.

Исполнительным органом корпорации является генеральная дирекция. Генеральный директор назначается Советом директоров корпорации.

Председатель Совета директоров корпорации:

• руководит деятельностью корпорации (генеральной дирекцией) и несет персональную ответственность за выполнение возложенных на него задач;

• согласовывает распределение обязанностей между руководителями структурных подразделений генеральной дирекции;

• вносит на рассмотрение попечительского совета проект бюджета корпорации;

• вносит на утверждение Совету директоров сводный финансовый отчет об использовании средств корпорации;

• разрабатывает совместно с заинтересованными комитетами и комиссиями и администрации Брянской области, Брянской областной Думы предложения по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства;

• с учетом мнения Совета директоров корпорации утверждает структуру и штатное расписание корпорации, сметы расходов (включая фонд оплаты труда и т.д.) и отчеты об их исполнении;

• руководит деятельностью корпорации по исполнению доходной и расходной частей бюджета корпорации и обеспечивает контроль за использованием средств корпорации;

• рассматривает итоги исполнения бюджета корпорации, вносит на утверждение Совету директоров корпорации годовые отчеты о деятельности корпорации;

• принимает необходимые меры по результатам ревизии и проверок по расходованию средств корпорации;

• издает в пределах своей компетенция постановления, распоряжения, утверждает положения, инструкции и другие документы, обязательные для исполнения всеми работниками корпорации;

• представляет интересы корпорации во всех организациях, без доверенности действует от имени корпорации;

• осуществляет в соответствии с законодательством прием на работу, в т.ч. на контрактной основе, и увольнение генерального директора;

• делегирует отдельные свои права и полномочия подчиненными ему должностными лицами;

• определяет направления международного сотрудничества в пределах компетенции корпорации;

• осуществляет иные действия в соответствии с постановлениями и распоряжениями администрации Брянской области, Совета директоров и Устава.

Ипотечный заем может быть предоставлен для долевого строительства или завершения строительства индивидуального жилого дома при условии, что объем выполненных работ незавершенного строительства, составляет не менее 30 процентов общей сметной стоимости строительства жилого дома.

Процесс выдачи ипотечных жилищных займов осуществляется в соответствии с действующим законодательством и при условии соблюдения основных принципов кредитования, а именно целевого использования, обеспеченности, срочности, платности и возвратности.

Заемными средствами могут являться материальные и нематериальные средства (денежные средства, ценные бумаги, строительные материалы, товары, услуги, квадратные метры жилья и др.)

Ипотечный жилищный заем может выдаваться на срок до 10 лет, при этом срок ограничивается возрастом заемщика (у мужчин и женщин - шестьдесят лет). Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо, достигшее возраста 18 лет. Заемщиков (созаемщиков) по договору ипотечного жилищного займа может быть несколько, в том числе и не состоящих в родственных отношениях.

Максимально допустимая сумма и срок займа, выдаваемого отдельному заемщику, определяется исходя из совокупного среднемесячного дохода семьи заемщика на момент подачи документов на получение ипотечного жилищного займа. Если заемщиков (созаемщиков) несколько, то предельный срок займа рассчитывается исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80 процентов.

Ипотечный жилищный заем предоставляется на основании решения кредитного комитета после проведенного региональным оператором андеррайтинга на основании представленных документов, предусмотренных настоящим Положением, путем заключения договора займа.

Корпорации была предоставлена возможность предоставления займа (кредита) под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости (ипотека) в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Разработка системы долгосрочного ипотечного кредитования физических и юридических лиц для предоставления ипотечных жилищных займов на приобретение или строительство жилья стало основной задачей работы ОАО «Ипотечной корпорации Брянской области».

Главной целью развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных займов.

Основой системы управления ипотечным кредитованием является дальнейшее развитие в регионе эффективной работы структуры первичного, а затем вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования, а также создание механизмов привлечения инвестиций в жилищный сектор.

Развитие указанной системы позволит:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

• активизировать рынок жилья;

• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

• обеспечить развитие строительного комплекса;

• оживить экономику региона в целом.

При формировании стратегии создания долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следовало учесть следующие аспекты:

• ориентация ипотечного кредитования в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном займе;

• возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья;

• предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного займа.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания займов является основой для надежного функционирования рынка ипотечных займов и привлечения средств инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные бумаги или облигации.

Анализ нового подхода в области жилищного финансирования

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а средства населения - лишь 14,6 процента (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

При общей тенденции к снижению объемов жилищного строительства из расчета на 1000 граждан строительство жилья за счет средств бюджетов всех уровней также неуклонно сокращалось. Начавшаяся в 1989 году приватизация явилась базой для формирования рынка жилья. По данным Росстата в области с начала приватизации и до 1 января 2008 года в личную собственность граждан передано 230,6 тыс. жилых помещений общей площадью 8967,0 тыс. кв. метров (76,0% от числа подлежащих приватизации).

В результате влияния этих факторов кардинальным образом изменилась структура собственности на жилье в Брянской области, и в настоящее время 77 процентов жилищного фонда находится в частной собственности (рисунки 1, 2, 3).

Рисунок 1– Ввод жилья в расчете на 1000 населения

Рисунок 2 – Структура вводимого жилья по формам собственности

Рисунок 3 – Структура форм собственности жилья, введенного ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области»

С другой стороны, проблема обеспечения жильем остается одной из острейших в области социальных проблем.

По данным Брянского территориального органа Федеральной службы государственной статистики число семей, состоящих на учете по получению жилья в Брянской области, на начало 2009 года составило 50 260 семей. Из них льготные категории составляют в абсолютном выражении 10617 семей, или 16,5 процентов.

Минимальная потребность в жилье составляет 3826 тыс. кв. метров общей площади жилья. Исходя из фактически сложившейся средней стоимости строительства в текущих ценах, на возведение такого объема жилья потребуется выделение капитальных вложений в размере 26706 млн. рублей.

Помимо этого на конец 2010 года 538 тыс. кв. метров жилья было зарегистрировано как ветхий фонд (Таблица 5).

Таблица 5

Состояние жилищного фонда и обеспеченность населения жильем

Наряду с этим заметно возрастает инвестиционная активность граждан, направленная на улучшение жилищных условий за счет собственных средств (Таблица 6).

Таблица 6

Число построенных квартир и их средний размер

Все вышеперечисленное свидетельствует о необходимости коренного изменения подходов к решению жилищной проблемы.

Новым подходом в области к этой проблеме стало решение ее программными методами путем стимулирования инвестиционной активности граждан с опорой на бюджет и развитие новых механизмов долгосрочного жилищного финансирования.

Финансовую основу деятельности корпорации составляет ежегодно утверждаемый правлением бюджет, принимаемый с учетом положений Устава о том, что он должен быть бездефицитным и предусматривать доходные, расходные статьи и средства на создание резервного фонда.

Изначально деятельность корпорации как заказчика и инвестора базировалась на достройке незавершенных жилищных объектов. Финансирование строительства жилья осуществлялось в основном за счет двух источников: средств областного бюджета на возвратной и безвозвратной основе и граждан-приобретателей жилья (рисунки 4, 5). Объемы освоенных капитальных вложений представлены на Рисунке 6.

Рисунок 4 – Динамика источников финансирования деятельности

корпорации в 2005-2010 годах

Рисунок 5 – Структура источников финансирования строительства

Рисунок 6 – Динамика освоения капитальных вложений в 2005-2010 годах

В результате деятельности введено в эксплуатацию 74 многоквартирных жилых дома общей площадью 1136,4 тыс. кв. метров (Рисунок 7).

Рисунок 7 – Динамика объемов жилищного строительства в 2006-2010 годах

Построенное жилье было реализовано за полную стоимость и с применением механизмов рассрочки. За указанный период деятельности корпорации выдано ипотечных займов 963 человекам на общую сумму 281 млн. рублей (Рисунок 8).

Рисунок 8 – Динамика объемов выданных кредитов в 2008-20011 годах

Результаты, представленные на диаграмме, свидетельствуют о следующем.

За 2005-2011 годы в корпорации имела место аккумулирование средств из бюджетных и внебюджетных источников. Доли бюджетных и внебюджетных средств в структуре источников финансирования в среднем примерно равны и составляют 51 и 49 процентов соответственно. Таким образом, на 1 рубль бюджетных источников было привлечено 96 копеек внебюджетных средств. Как правило, вливание бюджетных средств в реальный сектор экономики дает 4-5-ти кратный эффект. Невысокий показатель в нашем случае, по-видимому, связан с недостаточно эффективными мерами привлечения внебюджетных средств в отдельные периоды деятельности, а также низкой платежеспособностью граждан.

За прошедшие годы можно отметить стабильный рост объемов капитальных вложений. Пик по вводу жилья приходится на 2009 год, когда были сданы в эксплуатацию семь долгостроев в Жуковке (72 квартиры), Сельцо (48 квартир), Дятьково (59 квартир), Навля (60 квартир) и других районных центрах области.

Что же касается выданного количества займов и их объемов, то они несоизмеримы с количеством и стоимостью построенных квартир. Сумма предоставленных займов составляет в среднем 11 процентов от объемов освоенных капитальных вложений, а их количество – 32 процента от количества построенных квартир. Оставшееся жилье передано безвозмездно, реализовано за полную стоимость или осталось на балансе корпорации. Средняя сумма займа составила 150 тыс. рублей. Средний срок пользования займом – 8 лет.

2.2. Анализ технологий проведения операций ипотечного кредитования

Рассмотрим технологии проведения операций ипотечного кредитования на материалах ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области».

1. Целевой заем предоставляется сроком до 20 лет.

2. Заем предоставляется под 15 % годовых. Тенденция к снижению ставки возможна, при условии снижения ставки рефинансирования Банка России. Тенденция к повышению возможна при увеличении ставки рефинансирования Банка России более чем на 80 %.

3. Максимальный размер займа не может превышать 70 % от стоимости приобретенного жилья.

4. Заемщик должен внести первоначальный денежный взнос не менее 30 % от стоимости жилья

5. Величина ежемесячного платежа не должна превышать 35 % от совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период.

6. В качестве обеспечения исполнения обязательств корпорация принимает:

• поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода не менее дохода заемщика;

• поручительство платежеспособных предприятий и организаций;

• в залог принимается приобретенное жилье.

7. Для заемщика и поручителей устанавливается возрастной ценз:

заем предоставляется гражданам от 18 до 60 лет при условии, что срок возврата займа по договору наступает до достижения заемщиком пенсионного возраста (мужчина – 60 лет, женщина – 55 лет).

8. Сумма займа зависит от совокупного дохода семьи, который подтверждается справкой с места работы последние 12 месяцев.

9. Заемщик предоставляет документы согласно списка (Приложение №1)

Порядок по договору займа.

Заем предоставляется согласно договора займа строго по целевому назначению, т.е на приобретения квартиры (дома, достройку), проценты по займу рассчитываются аннуитетным платежом, при досрочном исполнении обязательств аннуитетный платеж пересчитывается.

Договором займа устанавливается временной период в размере 6 месяцев – (срок моратория на досрочное погашение) и считается с даты фактического предоставления займа.

После заключения договора займа заемщику выдается информационный расчет, в котором указывается: срок платежа, сумма к уплате процентов, сумма к уплате займа, остаток ссудной задолженности. При нарушении сроков возврата займа и процентов по займу заемщик платит пеню в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по займу (по процентам).

Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры.

После того, как заемщиком получено свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру данная квартира оформляется в ипотеку. Договор ипотеки оформляется нотариально.

Во-первых, что бы получить заем, требуется обратиться в ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» на консультацию, в ходе которой оценивается платежеспособность потенциального заемщика и проводится целый комплекс мероприятий.

«Андеррайтинг заемщиков» – комплекс мероприятий, направленных на отбор кандидатур заемщиков, платежеспособность, кредитоспособность и добропорядочность (Приложение № 2).

Все нижеприведенные процедуры и требования по андеррайтингу заемщика в равновеликой степени относятся и применяются к созаемщику и к поручителю – физическому лицу.

«Андеррайтинг жилого помещения» – комплекс мероприятий, направленных на отбор жилых помещений, выступающих в качестве предмета ипотеки, качество, потребительские свойства и рыночная стоимость которых отвечает требованиям, критериям и условиям, ипотечного кредитования.

«Закладная» – именная ценная бумага, составляемая залогодателем, а, если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству, и выдаваемая первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки на условиях и в порядке, установленном в соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Этап 1 – Предварительная квалификация заемщика (созаемщика).

На этапе предварительной квалификации заемщика, который проводится сотрудником корпорации в рамках первоначального собеседования, решаются следующие задачи:

– определяется, может ли данный клиент, с точки зрения критериев корпорации быть квалифицирован как потенциальный заемщик, доходы которого позволяют ему претендовать на жилищный ипотечный кредит (заем), и он имеет намерение приобрести в собственность жилье с использованием средств ипотечного кредита (займа);

– клиентам предоставляется необходимая информация относительно порядка и условий предоставления жилищных ипотечных кредитов (займов) населению по программе корпорации, включая:

1) требования корпорации к платежеспособности заемщика – коэффициент П/Д, устанавливающий максимально допустимую долю расходов клиента на жилье в его доходе в соответствие с установленными условиями;

2) требования корпорации к обеспечению возвратности кредита (займа)- залог недвижимого имущества с указанием максимального допустимого значения соотношения суммы кредита (займа) к стоимости залогового имущества, страховое обеспечение, поручительство супруга заемщика, не являющемся созаемщиком по кредитному договору (договору займа), и другие возможные дополнительные виды обеспечения кредита (займа) (коэффициент К/З);

3) список документов, необходимых для подтверждения информации о клиенте, и порядок использования этой информации корпорацией;

4) порядок и сроки заключения кредитного договора (договора займа), договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки жилого помещения, включая порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимость нотариального удостоверения отдельных документов, а также проводятся необходимые разъяснения и консультации, связанные с порядком и сроками предоставления и погашения жилищного ипотечного кредита (займа), права и обязанности сторон, устанавливаемые в результате совершения сделок;

5) порядок оформления закладной;

6) требования корпорации к оценке залогового имущества, его физическому состоянию и правовому статусу;

7) требования корпорации к страхованию залогового имущества, жизни и потери трудоспособности заемщика, а также к страхованию риска утраты права собственности на недвижимое имущество;

8) требования корпорации к наличию необходимых согласий органов опеки и попечительства на сделку при наличии в семье заемщика / созаемщика несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных граждан.

Осуществляется предварительный расчет максимально доступной суммы кредита (займа).

Сотрудником корпорации производится предварительный расчет:

0. максимально доступной суммы кредита (займа);

1. ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита (займа) и процентов по нему;

2. минимальной суммы наличных денежных средств, которыми должен располагать заемщик для внесения первоначального взноса, а также покрытия расходов, связанных с совершением ипотечных кредитных сделок: заключением договора займа, договоров страхования, договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки жилого помещения, а также по оформлению закладной.

Осуществляется информирование клиента о том, что предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита (займа), и, что положительное решение по заявлению о кредите (займе) принимается на основании результатов проверки достоверности представленной клиентом информации о своей платежеспособности.

Этап 2 – Сбор и подтверждение полученной информации. Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в корпорацию для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита (займа) на условиях, приемлемых для корпорации.

При необходимости эксперт по андеррайтингу имеет право запросить дополнительные документы.

Этап 3 – Оформление заявления о предоставлении жилищного ипотечного кредита (займа). Корпорация собирает подробную информацию о финансовом состоянии потенциального заемщика и оказывает помощь заемщику в заполнении «Декларации заемщика» (Приложение № 3). Заемщик подписывает «Декларации заемщика», при согласии с представленной в ней информацией.

Этап 4 – Проведение оценки вероятности погашения кредита (займа) потенциальным заемщиком. Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим основным направлениям анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщике.

4.1. Оценка платежеспособности потенциального заемщика – его способности своевременно погасить кредит (заем) на основе анализа его доходов и расходов.

4.2. Оценка кредитоспособности потенциального заемщика на основе анализа его кредитной истории, определяющей его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства.

4.3. Оценка достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам.

4.4. Проверка источников дохода заемщика. Расчет максимальной суммы кредита (займа), которая может быть выдана заемщику, производится только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен представить документы о получении стабильного дохода за последние 12 месяцев. Если супруг заемщика не является созаемщиком по кредитному договору (договору займа), то его доходы не могут включаться в семейный совокупный доход учитываемый при проведении андеррайтинга.

В каждом конкретном случае при расчете суммы кредита (займа) наряду с доходами заемщика/созаемщика, возможно рассмотрение доходов членов семьи заемщика/созаемщика. В данном случае указанные лица в обязательном порядке выступают в качестве, солидарных созаемщиков по кредитному договору (договору займа), кроме того, к ним предъявляются все требования в отношении заемщика.

Источниками получения дохода, которые учитываются корпорацией при расчете максимально допустимой суммы кредита (займа), являются:

0. заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

1. доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

2. доход в виде дивидендов;

3. доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат;

4. пенсионные выплаты и стипендии;

5. чистый доход в форме арендной платы;

6. алименты, пособия на детей.

Для оценки заработной платы по основному месту работы, используются сведения, предоставленные работодателем, - справка формы 2-НДФЛ (в отношении данных по доходам с 1 января 2009 года).

Прочие перечисленные источники дохода могут быть приняты во внимание, в случае, если заемщик представил документы, подтверждающие полученные им доходы в предыдущие периоды и дающие основание полагать, что будет получать их в дальнейшем. Список представляемых документов определяется экспертом по андеррайтингу.

В расчёт могут приниматься: заработная плата за сверхурочную работу, премии, заработная плата за неполный рабочий день и по совместительству, доход в виде дивидендов.

1. Проверка доходов в виде дивидендов заемщика, имеющего собственное дело.

К заемщикам, имеющим собственное дело, относятся лица, которым принадлежит не менее 25% участия в каком-либо предприятии. Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть такой долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.

Среднемесячный заработок (доход) предпринимателя, перешедшего на уплату единого налога на вмененный доход, определяется следующим образом.

По индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, – путем деления суммы вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.

Доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат (схемы выплаты вознаграждения сотрудникам используемые частными предприятиями) могут быть приняты во внимание, если заемщик получал такие выплаты в течение не менее последних 12 месяцев, и имеется основание для возможного получения их в будущем.

Пенсионные выплаты. Данные о пенсии могут использоваться, если ее получение подтверждено. Эксперту по андеррайтингу следует также установить, в течение какого срока заемщик будет получать пенсию.

Алименты и пособия на детей могут быть приняты во внимание, если заемщик получал такие выплаты в течение не менее последних 12 месяцев и имеет законное право на их получение в течение срока запрашиваемого кредита.

Коэффициент, определяющий платежеспособность заемщика при андеррайтинге. Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит (заем) агентство или Банк иная организация оценивает доходы заемщика на основе коэффициента П /Д.

Коэффициент П /Д (Платеж/Доход) – отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (займу) (включая страховые платежи) к среднемесячным доходам заемщика.

Коэффициент, показывающий отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (займу) (включая страховые платежи) к среднемесячным доходам заемщика. Расчет коэффициента П /Д осуществляется следующим образом.

Коэффициент П /Д равен отношению ежемесячных расходов заемщика по жилищному ипотечному кредиту, включающих:

– ежемесячный платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (займу);

– ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;

– ежемесячные платежи по страхованию жизни и потери трудоспособности заемщика (созаемщика);

– ежемесячные платежи по страхованию риска утраты права собственности владельца жилого помещения;

– ежемесячные совокупные доходы заемщика и созаемщика за вычетом налоговых удержаний («чистый» доход).

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по кредиту (займу) в совокупных доходах заемщика, исходя из критериев, устанавливаемых корпорацией. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита (займа) с точки зрения возможности заемщика своевременно и правильно погашать кредит (заем).

В соответствии с требованиями корпорации данные расходы заемщика не должны превышать 35 процентов от его совокупного дохода, т.е. коэффициент П /Д должен быть не более 0,35.

Применение более высокого коэффициента П /Д должно быть обосновано с указанием существенных компенсирующих факторов и вынесено на рассмотрение корпорации.

Андеррайтинг жилого помещения (предмета ипотеки).

Минимальные требования, предъявляемые к предмету залога. Агентство требует, чтобы все объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением приобретаемых корпорацией прав по закладным, удовлетворяли санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

• иметь отдельную квартиру (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

• быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

• быть обеспеченным горячим (в том числе с использованием газовых и электрических систем отопления) и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

• иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).¹

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

а) не находится в аварийном состоянии;

б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

г) иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия, за исключением деревянных.

Заемщик должен представить в корпорацию для проведения андеррайтинга жилого помещения документы, согласно перечню, указанному в списке документов (Приложение № 4). При этом эксперт может запросить иные необходимые документы.

1.1. Соотношение между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З).

После анализа и одобрения отчета о результатах оценки эксперт по андеррайтингу рассчитывает отношение суммы предоставляемого кредита (займа) к стоимости заложенного недвижимого имущества (залога), определяемой как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого имущества или оценочной стоимости этого имущества по результатам заключения оценщика. К/З определяет максимальный размер кредита (займа), который может быть выдан заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. К/З рассчитывается следующим образом:

Величина этого соотношения составляет 70 процентов, т.е. коэффициент К/З должен быть 0,70.

Корректировка коэффициента «К/З». Данный коэффициент оказывает наибольшее влияние на оценку уровня риска, который берет на себя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Чем выше К/З, тем выше и риск. Корпорация оставляет за собой право варьировать показатель К/З в зависимости от типа кредита (займа), процентных ставок, ликвидности квартир и других факторов.

Расчетный коэффициент К/З может изменяться в зависимости от следующих параметров жилого помещения – предмета залога (Таблица 7).

Таблица 7

Расчет коэффициента К/З в зависимости от параметров жилого помещения

Зависимость коэффициента П/Д в зависимости от значения коэффициента К /З:

– если коэффициент К/З меньше или равен 0,5 – предельное значение коэффициента П/Д составляет 0,40;

– если величина коэффициента К/З больше 0,5 – предельное значение коэффициента П/Д составляет 0,35.

Оценка предмета залога.

В случае, если заемщик не выполняет свои денежные обязательства по возврату кредита (займа) и уплате процентов на установленных условиях, для погашения задолженности корпорация имеет право в установленном законом порядке обратить взыскание на предмет залога. Корпорация должна убедится в том, что стоимость имущества достаточна для обеспечения кредита (займа). При оценке предмета залога эксперт по андеррайтингу должен проанализировать три фактора:

0. законность права собственности (совместно с юридическим подразделением);

1. соотношение стоимости имущества и суммы кредита (займа);

2. физическое состояние имущества.

Правоустанавливающие документы. Корпорация проводит проверку правоустанавливающих документов, законности права собственности на предмет залога, наличие или отсутствие прав третьих лиц на предмет залога, соответствие заключаемых договоров стандартам корпорации.

Наличие поручительства физического лица:

Наличие поручительства физического лица, имеющего достаточный уровень платежеспособности (не ниже уровня платежеспособности заемщика) оказывает влияние на уровень кредитного риска по конкретному заемщику и также может рассматриваться как компенсирующий фактор. При определении уровня влияния данного фактора на размер кредитного риска по конкретному заемщику эксперт по андеррайтингу должен провести отдельную процедуру оценки платежеспособности поручителя в соответствие с требованиями корпорации, предъявляемыми к заемщику.

Перечень документов, которые должен представить поручитель – физическое лицо соответствует перечню документов заемщика (Приложение № 1).

Поручительство супруга заемщика обязательно в том случае, когда он не выступает в качестве созаемщика по кредитному договору (договору займа).

Составление отчета по результатам андеррайтинга. Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче кредита (займа) по форме «Отчет о результатах андеррайтинга» (Приложение №2).

Кредитный комитет. Для рассмотрения рекомендаций экспертов по андеррайтингу, в корпорации создается кредитный комитет, действующий на основании положения о кредитном комитете, утвержденном приказом генерального директора корпорации.

Формы документов. Должны использоваться стандартные формы документов, одобренные корпорацией:

1) лист предварительной квалификации (Приложение № 5);

2. регистрационная форма;

3. заявление-декларация (Приложение № 3);

4) отчет о результатах андеррайтинга (Приложение № 2).

Взаимодействие банка и заёмщика. Расчёт платежей при ипотечном кредитовании.

После проведения кредитного комитета корпорация предоставляет заемщику заем. Заем предоставляется заемщику в безналичной форме, для исполнения обязательств заемщика перед продавцом по оплате части стоимости квартиры, согласно договора купли продажи, при условии оплаты заемщиком из собственных средств разницы между вышеуказанной стоимостью квартиры и суммой предоставляемого займа заемщику с предоставлением документа, подтверждающего получение Продавцом от заемщика.

Датой фактического предоставления займа и отсчета срока начисления процентов по нему является дата передачи денег займодавцем заемщику или от его имени и по поручению заемщика иному лицу в соответствии с заключенным договором.

Займодавец после подписания договора вносит сведения по выданному займу в соответствии с договором в карточку лицевого счета заемщика по установленной форме с присвоением ему определенного номера счета (далее- «лицевой счет»), на котором отражается остаток суммы займа, подлежащий возврату, и проценты на него, а также займодавцем осуществляется пересчет сумм, подлежащих возврату по займу и уплате процентов заемщиком.

Бухгалтерский учет займа ведется с точностью до двух знаков после запятой, при этом округление производится по математическим правилам. При расчете процентов за процентный период промежуточных округлений не допускается.

Порядок пользования займом и его возврата.

За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 15% годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно из расчета процентной ставки, установленным договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно, на остаток суммы займа, подлежащей возврату, учитываемой займодавцем на лицевом счете заемщика на начало операционного дня.

Временным периодом, за который начисляются проценты по займу, является месячный период, считая с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно (далее – «Процентный период»).

Базой для начисления процентов по займу является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно).

Заемщик погашает заем и уплачивает проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке:

Исполнение обязательств заемщиком осуществляется путем либо безналичного перечисления средств как разовыми, так и долгосрочными поручениями о перечислении средств на расчетный счет займодавца либо наличными деньгами в кассу займодавца.

Датой исполнения обязательств заемщика считается день зачисления поступивших денежных средств на расчетный счет займодавца в случае безналичных расчетов по указанным обязательствам заемщика или в кассу займодавца.

Ежемесячные платежи по возврату займа и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщик производит за процентный период с первого по последнее число каждого календарного месяца (т.е. не позднее последнего числа процентного периода).

Первый платеж заемщика включает только начисленные проценты за период времени, считая с даты фактического предоставления займа по последнее число расчетного процентного периода. Первый платеж подлежит внесению во второй платежный период и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй платежный период.

Заемщик производит ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:

(9), где

ОСЗ – остаток суммы займа на расчетную дату;

ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной в соответствии с договором (в процентах годовых);

К – количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата займа.

В случае, если размер последнего ежемесячного аннуитетного платежа, исчисленный на основании вышеуказанной формулы, превышает полный фактический объем обязательств заемщика, то вышеуказанный платеж определятся равным полному фактическому объему обязательств заемщика на дату платежа.

При этом данный платеж будет являться последним, последний платеж заемщика по возврату займа и уплате процентов подлежит внесению в течение месячного периода времени, считая с даты, отстоящей от даты фактического предоставления займа. Сроком окончательного и полного возврата займа и уплаты процентов является дата, отстоящая от даты фактического предоставления займа.

Последний платеж по займу включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы займа и платеж по уплате начисленных процентов. Проценты уплачиваются из расчета пользования всей оставшейся суммой займа за фактическое количество дней пользования за период времени, начиная с даты, следующей за днем окончания предпоследнего полного процентного периода, вплоть до даты окончательного возврата займа, причем обе даты включительно.

При истечении сроков платежей, установленных договором, и непогашении задолженности заемщиком, займодавец переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов.

При отсутствии просрочки в исполнении обязательств заемщиком из суммы ежемесячного платежа, полученного займодавцем, в первую очередь погашаются обязательства по выплате начисленных процентов за расчетный процентный период, а оставшиеся средства направляются в счет возврата суммы займа.

При наличии просрочки в исполнении обязательств заемщиком по договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов. Произведя необходимые расчеты, займодавец уведомляет заемщика об изменении размера ежемесячного платежа.

В случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований займодавца:

в первую очередность – издержки займодавца и пеня по получению исполнения обязательств заемщика;

во вторую очередь – требование по выплатам плановых процентов;

в третью очередь – требование по возврату суммы займа;

в четвертую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов;

в пятую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы займа;

в шестую очередь – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов;

в седьмую очередь – требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы займа;

в восьмую очередь – требование по выплате единовременных штрафов;

в девятую очередь – требование по досрочному возврату займа.

Выводы по главе

1. Для жителей Брянской области ипотека стала реальным инструментом в решении жилищной проблемы, в первую очередь благодаря деятельности ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области».

2. ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» оказывает помощь клиентам в анализе предложения на рынке недвижимости, а также в подборе жилья. Клиент имеет возможность подобрать квартиру самостоятельно.

3. В соответствии с данной концепцией главной целью данной региональной программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающим доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

4. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания займов является основой для надежного функционирования рынка ипотечных займов и привлечения средств инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные бумаги или облигации.

5. Анализ технологий проведения операций ипотечного кредитования ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» свидетельствует о налаженной работающей схеме предоставления клиентам ипотечных кредитов.

3 Перспективы развития ипотечного кредитования

3.1. Управленческие и финансово-экономические рекомендации по развитию ипотечного кредитования

Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Брянской области требуют реализации комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Включение задач формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в области. Реальная возможность заработать на достойное жилье для значительных групп населения будет способствовать активизации их экономической деятельности, а четкое определение групп, перед которыми общество несет обязательства по удовлетворению их жилищных потребностей, - преодолению иждивенческих настроений у значительной части населения области.

В результате реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" должна быть сформирована модель обеспечения жильем основных групп населения, достигнуты существенные результаты по улучшению жилищных условий граждан.

Областная целевая программа "Жилище" на 2011 – 2015

годы отражает единый замысел и механизм комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающим доступность жилья для населения области, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Для дальнейшего развития системы ипотечного кредитования ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» была разработана концепция развития жилищно-ипотечного кредитования населения Брянской области.

Согласно данной концепции основными направлениями, обеспечивающими комплексное решение жилищной проблемы, являются:

• долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

• кредитование жилищного строительства;

• государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Долгосрочное ипотечное кредитование населения.

Основные положения предлагаемой стратегии состоят в следующем:

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном займе. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных займах, значительна и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части стоимости нового жилья старым жильем. Граждане, получившие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному займу.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения и номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10-15 лет, иметь низкую процентную ставку (7-10% годовых). Такие условия, как показал опыт, становятся сильным стимулом принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что, даже 30-40% доли ипотечного кредитования в покупке жилья дает увеличение спроса на жилье, намного превышающее предложение.

Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, эти дополнительные доходы и могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с бюджетными источниками финансирования жилья.

Система ипотечного кредитования должна ориентироваться на население, имеющее постоянный источник дохода и социальную поддержку со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления, а именно:

• семьи, доходы которых не позволяют получать займы на коммерческих условиях от банков, но позволяют пользоваться займами с льготными условиями, предоставляемые ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области»;

• семьи с ограниченным достатком, но получающие жилищные субсидии (военнослужащие, уволенные в запас, северяне, чернобыльцы, молодожены и другие);

• семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие жилье, которое можно использовать для оплаты нового жилья.

Система строится комплексно для разных слоев и категорий населения и учитывает тенденции изменения доходов и сбережений населения, постепенно сокращая долю ипотечного рынка с льготными или субсидируемыми условиями кредитования.

Она разворачивается на основе программы ипотечного кредитования при непосредственном участии администраций области и районов — участников программы.

На первом этапе ключевым элементом организационной схемы, определяющим возможность ее обеспечением финансовыми ресурсами, является ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области», предоставляющая займы населению непосредственно.

Источником финансовых ресурсов корпорации являлись в основном средства областного бюджета, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, задолженности бюджету.

Представленные бюджетные средства компенсируются дополнительными доходами от налогов, поступающими в бюджет от промышленно-строительного комплекса, деятельность которого активизируется в связи с дополнительными инвестициями.

На первом этапе происходило развитие инфраструктуры рынка жилья и строительно-промышленного комплекса, ориентированных на частного покупателя, отработка механизмов ипотечного кредитования, направленное на эффективную работу системы и стимулирование ее участников.

На втором этапе должны последовательно расширяться масштабы ипотечного кредитования, возрастать значение вторичного рынка ипотечных займов.

В дальнейшем организационная схема предусматривает взаимодействие корпорации и коммерческого банка, либо создание регионального ипотечного банка. Имеется ввиду, что по мере создания условий для кредитования населения все больший объем кредитования будет идти через этот банк, а корпорация будет сокращать объемы кредитования, выполняя другие функции, а именно:

• предоставление гарантий ипотечного кредитования;

• субсидирование ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан;

• финансирование строительства жилья и развития стройиндустрии;

• финансирование расходов на развитие территории застройки (строительных участков) и ее инфраструктуры;

• аккумулирование денежных средств из местных источников;

• взаимодействие с Федеральным агентством ипотечного кредитования.

Стандарты ипотечных займов обеспечивают их надежность, однако условие доступности кредитов для широких слоев населения (срок 15 лет, ставка 7% годовых) делает их низкодоходными, и, следовательно, низколиквидными. Поэтому на втором этапе развития системы в качестве финансовых инвесторов должны выступать бюджеты всех уровней.

Ключевая роль в становлении и развитии ипотечного кредитования принадлежит органам исполнительной власти.

Основными задачами органов законодательной и исполнительной власти области и органов местного самоуправления в системе управления ипотечным кредитованием являются:

1. формирование источников финансирования ипотечного кредитования;

2. совершенствование местной законодательной и нормативной базы для развития первичного рынка ипотечного кредитования и рынка жилья;

3. информационная, рекламная и социальная работа с населением;

4. привлечение прямых инвестиций для осуществления инвестиционных проектов по жилищному строительству.

Кредитование жилищного строительства.

Классическая схема кредитования строительства отличается, прежде всего, тем, что кредитные средства предоставляются заемщику лишь по частям, по мере строительства, а не в виде единовременного перечисления, как в случае жилищной или коммерческой ипотеки.

В результате кредитор получает возможность контролировать ход строительства и перечислить средства кредита в объеме, соответствующем стоимости произведенных строительных работ. Контроль за кредитными средствами повышает уровень защищенности прав кредитора, обеспечивая использование средств именно на строительство, а также постоянное наличие выделенных по кредиту средств для завершения строительства. Кредитор не только предоставляет средства для строительства, но и становится как бы финансовым соисполнителем строительного проекта.

Вследствие этого в начале строительства размер долга является перспективным, а не действительным. Действительная составляющая долга изменяется по мере осуществления строительства.

Договор ипотеки заключается после окончания строительства.

Государственная бюджетная поддержка приобретения (строительства) жилья населением.

Основными путями государственной поддержки заемщиков в получении ипотечных займов для приобретения (строительства) жилья являются:

• снижение процентной ставки по займу;

• снижение выплат по займу.

Снижение процентной ставки по займу.

Анализ работы корпорации на рынке жилья и возможности его приобретения гражданами по ипотечным займам показывает, что оптимальный и доступный процент ставок по займу не должен превышать 10-12% годовых. Корпорация работала с клиентами со ставкой в 10% годовых. Однако, учитывая социальный аспект программы, предлагается градация в зависимости от ставки рефинансирования Банка России:

• работники бюджетной сферы в области культуры, образования и здравоохранения, а также работающие в сельском хозяйстве и проживающие в сельских районах – 1/3 ставки рефинансирования;

• для остальных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий – 1/2 ставки рефинансирования.

Снижение выплат по займу (система целевых адресных субсидий).

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов, – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного займа. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных займов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные займы, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного займа (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер займа. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем – 20-50% и оставшаяся часть – на ипотечный заем, повысит доступность ипотечных займов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Субсидии предоставляются в соответствии с возможностями бюджета в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

Обеспечение жильем молодых семей.

В Российской Федерации 80% детей рождаются в семьях в возрасте до 30 лет.

Региональная помощь молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может осуществляться в виде:

• предоставления безвозмездных субсидий;

• предоставления целевых жилищных (ипотечных) займов;

• предоставления жилья с рассрочкой оплаты;

• предоставления социального жилья.

Основными видами региональной и муниципальной помощи станут:

1. ипотечный заем:

• под 7% годовых при приобретении квартиры или строительстве жилого дома для семьи;

2. безвозмездная бюджетная субсидия:

• при рождении (усыновлении) каждого ребёнка в размере 9 кв. метров, второго - в размере 12 кв. метров, третьего и более - в размере 18 кв. метров общей площади жилья по цене Госстроя России на момент предоставления субсидии, или в размере 150-200 МРОТ (определяется подпрограммой);

3. прочие возможные средства:

• работодатель уплачивает 10% от стоимости дома;

• субсидии из местного бюджета - 10% от суммы субсидий областного бюджета.

Детский накопительный фонд

Одним из способов стимулирования рождаемости и защиты молодого поколения может стать детский накопительный фонд, в рамках которого каждому родившемуся ребёнку у жителей Брянской области открывается именной счёт, на который из средств областного бюджета зачисляется 2,5 тыс. рублей и средств муниципальных образований – 1,0 тыс. рублей. Данные средства передаются в управление корпорации для дальнейшей поддержки и развития жилищного строительства, при этом ежегодно на лицевой счет ребенка начисляются проценты.

По истечении 18 лет средства, аккумулированные на накопительном счете, направляются исключительно на приобретение жилья. Недостающая часть средств предоставляется в виде ипотечного займа.

Кадровое обеспечение специалистами бюджетной сферы

(Отраслевое ипотечное кредитование).

Кадровое обеспечение специалистами бюджетной сферы (врачей, учителей, работников культуры, работников милиции) в г. Брянске и районных центрах области остаётся неоднородным. В отдельных муниципальных районах отсутствие тех или иных специалистов заставляет население искать необходимое обслуживание в областном центре. Одним из существенных рычагов привлечения и закрепления в отраслях бюджетной сферы специалистов, является система отраслевого ипотечного кредитования.

В качестве примера приведём систему ипотечного кредитования департамента здравоохранения Брянской области.

Руководитель департамента (учреждения) осуществляет персональный поиск необходимого специалиста и заключает срочный трудовой договор, на основании которого готовится распоряжение департамента и направляется в корпорацию о выделении специалисту субсидии в сумме 30% от необходимой для приобретения (строительства) жилья в соответствии с социальными нормами (первоначальный взнос). Оставшуюся часть необходимой суммы корпорация выделяет за счет субсидии из областного бюджета на эти цели. Специалист заключает с корпорацией договор ипотечного займа на 70% стоимости жилья сроком на 10-15 лет под 7% процентов годовых.

Переселение граждан из ветхого жилья.

Одной из проблем в городах и посёлках области является последовательный снос старого, в том числе ветхого жилищного фонда, возведения на его месте новых домов, с переселением в них жильцов из снесённого жилищного фонда. Особенность переселения семей, проживающих в старом или ветхом жилье, состоит в том, что, как правило, это семьи с низкими доходами, не имеющие возможности самостоятельно, без помощи бюджетных субсидий решить свои жилищные проблемы. Кроме того, в ветхом и старом жилье, зарегистрировано (прописано) жильцов значительно больше, чем предусматривается по нормам.

Одним из вариантов решения данной проблемы, является приобретение (заказ) социальных квартир в домах строящихся фондом с применением метода ипотечного кредитования.

Переселяемая семья в качестве бюджетной субсидии получает то количество метров общей площади, которое она имела в старом или ветхом жилье до переселения, на остальную предоставляемую площадь в новой квартире, ей должен быть предоставлен заем, в соответствии с утверждённым положением о предоставлении займа.

Участие органов местного самоуправления в ипотечных займах.

Органы местного самоуправления заинтересованы в строительстве жилья на подведомственных территориях не только как одного из рычагов снятия социальной напряжённости, но и как экономического инструмента способствующего оживлению экономики муниципального образования, увеличения налогооблагаемой базы.

Для повышения ответственности органов местного самоуправления в вопросах развития ипотечного кредитования, необходимо их превратить из сторонних наблюдателей в полноправного партнёра.

Корпорация заключает договор об инвестиционной деятельности с одним из находящихся на их территории муниципальных предприятий (ЖКХ), которое выступает в роли заёмщика. Органы местного самоуправления выступают в роли поручителя и выдают корпорации муниципальную гарантию. Таким образом, для уменьшения объема гарантийных обязательств, возникающих, в полной мере после окончания строительства, органы местного самоуправления будут вынуждены вести системную, совместно с корпорацией работу по привлечению средств населения, жилищных сертификатов, средств предприятий и организаций в качестве дольщиков в процессе строительства жилья, тем самым минимизировать объем гарантийных обязательств.

Привлечение средств коммерческих банков.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Вместе с тем данный вариант развития системы долгосрочного жилищного кредитования не приведет к существенному росту масштаба ипотечного кредитования населения, так как это обусловлено высокой стоимостью долгосрочных коммерческих кредитов и низкой привлекательностью их для заемщиков с недостаточным уровнем личных доходов.

Тем не менее для привлечения инвестиций в программу возможно использование средств коммерческих банков.

Разница в процентной ставке корпорации и коммерческого банка должна компенсироваться бюджетом.

Для развития ипотечного кредитования необходимо укреплять экономику и подавлять инфляцию. Снижение темпов инфляции до целевого показателя -4-5% в год позволит довести средние ставки ипотечных кредитов до 5-6%.

3.2. Совершенствование технологий проведения операций ипотечного кредитования оао «Ипотечная корпорация Брянской области»

Успешное развитие ипотечного кредитования становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.

Ипотечные кредиты выдаются физическим лицам, выступающим в качестве заемщиков.

Процедура выдачи ипотечных кредитов должна включать:

1. оценку платежеспособности заемщика;

2. проверку дохода заемщика;

3. расчет максимальной суммы кредита;

4. формы документов, применяемых при выдаче ипотечного кредита.

Главной целью программы «Жилище» является обеспечение поддержки платежеспособного спроса граждан на приобретение (строительство) жилья. Поэтому она должна ориентироваться на экономически активный слой граждан, имеющих собственные средства для оплаты части стоимости жилья, а также стабильный доход, позволяющий осуществлять ежемесячные выплаты по жилищному займу в течение достаточно продолжительного периода времени.

Для реализации главной цели программы необходимо решить следующие основные задачи:

• произвести отбор платежеспособных граждан из числа очередников;

• разработать пакет нормативных актов, обеспечивающих стандартную процедуру оказания помощи гражданам;

• сконцентрировать все возможные виды ресурсов у одного оператора программы;

• использовать различные кредитно-финансовые схемы, адекватные складывающейся ситуации: коммерческий кредит, льготные займы, купля-продажа жилья с рассрочкой платежа, накопительные схемы и т.д.

Для того, чтобы программа была реалистичной и действенной, в основу ее построения и реализации должны быть положены четыре принципа.

1. Использование механизмов долгосрочного ипотечного кредитования. При этом под ипотечным займом (кредитом) понимается заем (кредит), предоставляемый в соответствии с требованиями главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечением исполнения которых служит залог недвижимого имущества (ипотека).

В состав названных займов (кредитов) входят:

• ипотечные займы;

• ипотечные товарные кредиты;

• коммерческие кредиты, предоставляемые во исполнение обязательств по договору о продаже жилья в кредит с условием о рассрочке платежа;

• ипотечные кредиты, предоставляемые банками и иными кредитными учреждениями.

Обеспечением исполнения указанных обязательств служит приобретаемое или имеющееся жилье участника программы.

2. Обеспечение принципа возвратности финансовых ресурсов, вложенных субъектом федерации и соответствующими муниципальными образованиями в качестве стартового капитала в программу с целью ее запуска и расширения. Величина этого капитала, прежде всего, влияет на скорость вхождения системы в стабильный режим работы.

3. Вовлечение в программу как вновь построенного жилья, так и жилья, освобождаемого участниками программы при улучшении жилищных условий. Жилье с вторичного рынка (не участников программы), привлекается только в исключительных случаях в виде единичных объектов.

4. Реинвестирование заемных обязательств, обеспеченных ипотекой, посредством выпуска ипотечных эмиссионных ценных бумаг. Соответствующая программа на своем уровне в обязательном порядке должна предполагать возрождение российского ипотечного рынка.

Долгосрочное ипотечное кредитование посредством представления займа или кредита на приемлемых условиях позволит существенно увеличить возможность гражданина по улучшению жилищных условий за счет:

• привлечения накоплений на цели улучшения жилищных условий;

• использования имеющихся денежных доходов;

• вовлечения в рыночный оборот принадлежащей гражданину на праве собственности недвижимости;

• использования заемных средств, представленных гражданину под залог приобретаемого жилья на достаточно длительный срок.

Все указанные механизмы и схемы абсолютно равноправны и каждая имеет право на свое становление и развитие. Однако использование в практических целях того или иного механизма зависит от возможностей и потребностей граждан – участников программы, конкретной ситуации и времени.

В целях осуществления поставленных задач необходимо разработать и осуществить ряд мероприятий по совершенствованию действующей системы, которые изложены в Таблице 8.

Таблица 8

Пути совершенствования системы ипотечного кредитования

Продолжение Таблицы 8

Продолжение Таблицы 8

В ходе реализации указанных путей совершенствования ипотечного кредитования в рамках программы «Жилище» должен быть создан и совершенствоваться максимально упрощенный, недорогой и надежный механизм улучшения самими жителями своих жилищных условий.

Действия оператора региональной программы должны быть направлены на определенный сегмент рынка и потребителей, охватывая все большее население области и обеспечивая соответствующим группам благоприятные условия для самостоятельного решения своих жилищных проблем.

Для обеспечения массового участия граждан в программе необходимо выработать варианты субсидирования, направленного на повышение платежеспособности, а также использовать накопительную-кредитную схему, учитывающую инфляционные механизмы и позволяющую соблюсти принципы бюджетной эффективности.

Для нормального развития рынка ипотеки необходимо сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью, быстрая и эффективная регистрация пулов закладных, привлечение инвестиций в строительство нового жилья, усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций.

Выводы по главе.

1. Областная целевая программа "Жилище" на 2007 - 2010 годы отражает единый замысел и механизм комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающим доступность жилья для населения области, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

2. Система долгосрочного кредитования строится комплексно для разных слоев и категорий населения и учитывает тенденции изменения доходов и сбережений населения, постепенно сокращая долю ипотечного рынка с льготными или субсидируемыми условиями кредитования.

3. Ключевая роль в становлении и развитии ипотечного кредитования принадлежит органам исполнительной власти.

4. Для развития ипотечного кредитования необходимо укреплять экономику и подавлять инфляцию. Снижение темпов инфляции до целевого показателя -4-5% в год позволит довести средние ставки ипотечных кредитов до 5-6%.

5. Для обеспечения массового участия граждан в программе необходимо выработать варианты субсидирования, направленного на повышение платежеспособности, а также использовать накопительную-кредитную схему, учитывающую инфляционные механизмы и позволяющую соблюсти принципы бюджетной эффективности.

Заключение

В дипломном проекте сделана попытка систематизировать знания по теме исследования, проанализировать существующее положение вещей и попытаться найти пути для развития ипотечного кредитования на региональном уровне.

Анализ позволил выяснить проблемные вопросы и акцентировать внимание на недостатках существующей системы.

Ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном займе. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения и номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10-15 лет, иметь низкую процентную ставку (7-10% годовых). Такие условия, как показал опыт, становятся сильным стимулом принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

Для развития ипотечного кредитования необходимо укреплять экономику и подавлять инфляцию. Снижение темпов инфляции до целевого показателя -4-5% в год позволит довести средние ставки ипотечных кредитов до 5-6%.

Долгосрочное ипотечное кредитование посредством представления займа или кредита на приемлемых условиях позволит существенно увеличить возможность гражданина по улучшению жилищных условий за счет:

• привлечения накоплений на цели улучшения жилищных условий;

• использования имеющихся денежных доходов;

• вовлечения в рыночный оборот принадлежащей гражданину на праве собственности недвижимости;

• использования заемных средств, представленных гражданину под залог приобретаемого жилья на достаточно длительный срок.

Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования позволяют расширить круг потенциальных участников, сделать систему эффективной как с точки зрения бюджета, так и с точки зрения решения проблемы обеспечения жильем граждан.

Предложенные мероприятия по совершенствованию механизмов рефинансирования ипотечных кредитов дадут новый импульс развитию системы, обеспечат ее необходимыми финансовыми источниками.

Одной из проблем реализации программы является недостаток финансовых ресурсов, связанный с ограниченными возможностями бюджета, на средства которого она ориентирована.

Невысокий потенциал программы объясняется низким уровнем доходов населения, то есть неспособностью за всю жизнь накопить средства, достаточные для покупки квартиры, а тем более в дополнение к этому уплатить проценты по кредиту.

Однако почти четверть опрошенных заявила об активной позиции в решении жилищной проблемы: «накопить и купить», «купить в рассрочку», «обменять с доплатой». Вовлечению средств этой категории населения в программу мешает высокий порог первоначального взноса на приобретение жилья.

Для обеспечения массового участия граждан в программе необходимо выработать варианты субсидирования, направленного на повышение платежеспособности, а также использовать накопительную-кредитную схему, учитывающую инфляционные механизмы и позволяющую соблюсти принципы бюджетной эффективности.

Для нормального развития рынка ипотеки необходимо сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью, быстрая и эффективная регистрация пулов закладных, привлечение инвестиций в строительство нового жилья, усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций.

Таким образом, рекомендации по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования, нашедшие отражение в представленной работе, позволяют частично решить проблему возобновления ресурсов, расширить круг потенциальных участников, сделать систему эффективной, как с точки зрения бюджета, так и с точки зрения решения социальной проблемы обеспечения жильем.

Реализация указанных предложений представляется реалистичной уже сегодня. А степень достижения поставленных задач напрямую зависит от активности позиции и степени влияния государства в лице органов власти на эти процессы.

Список источников и литературы

Нормативные акты и источники

1. Конституция Российской Федерации. – М.: Юрайт, 1998.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая): Гражданский кодекс РСФСР (действующая часть): По состоянию на 1 мая 2007 года. – Новосибирск.

3. Закон РФ от 24.12.1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции Федерального закона от 12.01.1996 г. № 9-ФЗ).

4. Федеральный закон от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.).

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.).

7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.).

8. Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

9. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

10. Федеральный закон от 08 февраля 2003 года № 25-ФЗ «О бюджете Фонда социального страхования Российской Федерации на 2003 год».

11. Постановление Правительства РФ от 15.06.1994 г. № 664 «Об утверждении примерного порядка формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства».

12. Постановление Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 12 апреля 2000 г. № 269-III ГД «О Комиссии Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по развитию ипотечного кредитования» (с изм. и доп. от 4 июля 2001 г.).

13. Постановление ВС РФ от 29 мая 1992 г. № 2871-1 «О тексте Закона Российской Федерации «О залоге».

14. Постановление ВС РФ от 16 января 1992 г. № 2190-1 «О порядке введения в действие Закона Российской Федерации «О залоге».

15. Постановление Брянского городского Совета народных депутатов от 22.02.2002 г. № 190 «О Порядке предоставления из бюджета города Брянска долгосрочного кредита ОАО «Ипотечной корпорации Брянской области»». Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000г., №9.

16. Постановление администрации Брянской области от 29 ноября 2006 года. № 882 «Об утверждении областной целевой программе «Жилище» на 2007-2010 годы.

Специальная литература

1. Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспетивы»//Деньги и кредит, 2000г., №9.

2. Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита» // Деньги и кредит, 2000г., №9.

3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2007г. -208с.

4. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы разви-тия // Деньги и кредит.- 2004.-№3.- С. 53-57.

5. Рыжов О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок цен-ных бумаг. -2005. —№ 18.-С.48-51.

6. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. -с.186- 191.

7. Сивкова Л.А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. - М.: Библиотека Журнала «Бюллетень предпринимателя», 2004.

8. Сиротина И. А. Кредит под залог: Техника получения. - М.: Стрикс, 2002.

9. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 2003.-с. 112.

10. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. - 2003. -№ 8.-с.147-160.

11. Соколов В.Н. Инвестиции в производство и строительство через механизм ипотечного кредитования// Проблемы эффективной организации производства и приоритеты инвестиционной политики. Материалы к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: НГТУ, 2000. - с.309-310.

12. Соколов В.Н., Патокина М.А., Горбунова И.В., Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование в жилищную сферу. Проблемы и пути их решения // Геомониторинг на основе современных технологий сбора и обработки информации. Научно-техн. конф., посвященная 90-летию К.Л. Проворова. Тез. Докл.- Новосибирск: СГГА, 2004.-с.174.

13. Стеньков А.П. Ипотечное кредитование: Организационные аспекты//Деньги и кредит. - 2005.-№8.-с. 44-52.

14. Страпк Р.К., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. - 2005. -№ 8. -с.52-59.

15. Стюньков В. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. – 2006.-№8. –с.44-52.

16. Субраманиан Р. Порядок организации и обслуживания ипотечных займов.- М.: Строительная газета, 2005.

17. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПб., 2003. Терковская Е. Ипотека: Проблемы и перспективы // Хозяйство и право. – 2004. - № 9. -с. 16-26.

18. Таранков В.И. Нестандартные подходы Ипотечного Стандартбанка // Деньги и кредит. -2000. -№ 4. -с. 28-29.

19. Финансы, денежное обращение, кредит. / Под ред. Г.Б. Поляка.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007.

20. Финансы: Учебник – 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. В.В. Ковалева. –М.: ТК Велби, 2003 г. – 634 с.

21. Финансовое право: Учебник / Под ред. проф. О.Н. Горбуновой. М.: Юристъ, 2002. – 485 с.

22. Черняк В.З. Оценка бизнеса. - М., 2003.

23. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М., 2003.

24. Чиненков А.В. Основы ипотечного кредитования // Деньги и кредит.2004. - № 6. -с.52-61.

25. Чиненков А.В. Банковские кредиты и способы обеспечения кредитных обязательств // Бухгалтерия и банки. - 2004. - № 4. - с.51 -60.

26. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. - 2005. -№6.-с.2-5.

27. Шадрин В. Ипотечное кредитование: Первые шаги // Экономика и жизнь.- 2004. - № 8.

28. Щербаков А.И., Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях // Известия вузов «Строительство». - 2005. -№ 7 (487). - с.88-93.

29. Шипкова О.Т., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели// Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции.- Новосибирск: МАН, 2000. -с. 101-102.

Приложения

Дипломный проект на тему: «Перспективы Развития ипотечного кредитования в Брянской области»

Выполнила: Воликова Е. П.

ФиК-10 5 курс

1 в случае приобретения заемщиками квартир во вновь построенных домах, допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки жилого помещения на момент ее приобретения заемщиком, при условии оценки квартиры оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.