22. Методика прямолинейного возврата капитала.

Или метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. R = ставка % + норма возмещения. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты по кредиту постоянно уменьшаются, что свидетельствует об убывающим потоке доходов и является характерным свойствам прямолинейного метода возмещения капитала. Таким образом, данный метод не должен использоваться для потока равновеликих доходов.

Для того чтобы капитализировать убывающий поток доходов, следует величину платежа за 1-й период разделить на коэффициент капитализации. R = ставка % + 100%/n, где n – число периодов погашения.

Данный метод на практике оправдан для стареющих объектов недвижимости (торговые центры, старые здания отеля)

23. Метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции.

Данный метод называют равномерно-аннуитетным возмещением капитала – метод Инвуда.

Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации = фактору фонда возмещения при той же ставке %, что и по инвестициям.

Часть суммарного потока дохода составляет чистый доход, а остаток потока обеспечивает возмещение капитала.

В случае 100% потери капитала часть дохода, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по ставке дохода на инвестиции, вырастет точно до первоначальной основной суммы. Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.

Реинвестирование – повторное дополнительное вложение капитала в форме наращивания ранее вложенных инвестиций за счет получения от них доходов.

R= ставка % + фактор фонда возмещения по той же ставке %.

Указанный способ возмещения капитала предусматривает 2 упущения:

1) ежегодный доход по ставке % может быть израсходован собственником и не повлияет на основную сумму;

2) ежегодные суммы возврата капитала должны быть реинвестированы под % с тем, чтобы основная сумма осталось неизменной.

24. Метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке %.

Данный метод используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что возможность реинвестирования по той же ставке %, что и первоначальные вложения, является маловероятным.

Для реинвестированных средств есть возможность получения дохода по более низкой безрисковой ставке. Этот безрисковый подход к возмещению инвестиций называется методом Хоскальда. Метод использует безрисковую ставку, как основу для расчета возмещаемой суммы.

R = ставка % + ФФВ по безрисковой ставке.

25. Капитализация потока дохода при частичной потере стоимости капитала.

Инвестиции могут терять стоимость частично, т.е. менее чем на 100%. При таком прогнозе норма возмещения капитала должна составлять лишь часть от полной нормы. Это позволит часть инвестируемой суммы вернуть за счет перепродажи актива, а не целиком за счет текущих доходов.

Разделение на составляющие.

Другой подход к частичному возмещению капитала заключается в разделении инвестиций на различные составляющие.

Инвестор платит за землю и здание в сумме 2 тыс.$ по 1тыс. за каждый. Ожидается, что ставка % = 12%. Известно, что срок износа здания составляет 4 года. После чего оно полностью обесценивается. Доход, приписанный зданию, будет постоянно снижаться, тогда как стоимость земли и доход по ней будет оставаться постоянными на протяжении неограниченного периода времени. Поэтому доля капитальных затрат на здание, подлежащих возврату, составляет 50% от суммарных инвестиций. Норма возврата инвестиций в здание = 25%.