Прекращение и возобновление договора.
Договор аренды, как и любой договор, может быть прекращен по общим основаниям, таким как надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в 1 лице, ликвидация ЮЛ и т.д.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику, во вступлении договора на оставшийся срок его действия в группе случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Переход права собственности иных вещных прав на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения/расторжения договора аренды.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора/назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более 2 раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату
не производит капитального ремонта, когда это является его обязанностью.
Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Если требование арендодателя будет исполнено в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору , либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с договором или назначением имущества
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора
арендодатель не производит капитального ремонта
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В отличие от арендодателя, арендатор до предъявления иска по расторжению договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако, он должен отправить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке.
Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор, либо не получение арендатором ответа в установленный срок.
Право арендатора на возобновление договора.
По истечению срока договора арендатору законом предоставлено право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий:
если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором
если арендатор исполнял свои обязанности надлежащим образом
если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам
для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно предупредить арендодателя о желании заключить новый договор.
Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, либо только возмещения убытков.