Минимальная доля озелененных территорий земельных участков, предназначенных для рекреационных целей
* - нормативная минимальная площадь озелененной территории в квартале складывается из площади зеленых насаждений общего пользования и площадей озелененных территорий на земельных участках.
Машино-места для хранения индивидуального автотранспорта, необходимые в соответствии с настоящими Правилами, размещаются на земельном участке или на иных земельных участках (стоянках-спутниках), расположенных в пределах квартала и предназначенных для размещения гаражей и автостоянок. За пределами земельного участка может быть размещено не более 50 % необходимых машино-мест. Участки стоянок-спутников, допустимые для размещения машино-мест в соответствии с требованиями настоящей статьи и обоснованные при разработке документации по планировке территории, должны располагаться:
для жилых домов – в пределах пешеходной доступности не более 500 метров;
для жилых домов, возводимых в рамках программ развития застроенных
территорий - в пределах пешеходной доступности не более 1500 метров;
для прочих – на примыкающих земельных участках.
Размещение за пределами земельного участка основного объекта части машино-мест должно быть обосновано в документации по планировке территории наличием необходимого количества машино-мест или территории для их размещения в границах квартала.
Площади машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта определяются из расчета не менее 25 квадратных метров на автомобиль (с учетом проездов); при примыкании участков для стоянки к проезжей части улиц и проездов и продольном расположении автомобилей – не менее 18 квадратных метров на автомобиль (без учета проездов).
Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков многоквартирных домов, (код вида использования 10300) - 1 машино-место на 150 квадратных метров общей площади квартир в объекте капитального строительства, строящемся и (или) реконструируемом на земельном участке.
Инвесторы готовы вложить в проект сумму - 30 млн. долл.;
Требуемый уровень доходности проекта (год) - 20%.
ПРОЕКТ № 1. Гостиница «Уют»
В качестве освоения предложенного земельного участка была выбрана гостиница. На территории данного ЗУ предусмотрена открытая парковка и зона отдыха. Данный тип использования является разрешенным в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга.
Общая характеристика объекта
Адрес: Санкт-Петербург, Большой проспект, 98
Площадь земельного участка 6 601 кв. м.
Высотный регламент 40 м
Территориальная зона ТД1-1-1 Общественно-деловая подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенной на территории исторически сложившихся районов города с включением объектов инженерной инфраструктуры
Предполагаемый вариант использования
Гостиница с конференц-залом на первом этаже, с рестораном.
6 этажей. Общая площадь здания 12 000 кв. м.
Арендопригодная площадь 10 000 кв. м.
Площадь этажа: 2000 кв. м
Паркинг на 130 м/мест
Обеспеченность парковочными местами на каждый 100 кв м площади
Распределение площадей
Ресторан, 900 кв. м.
Конференц-зал 600 м.
Гостиничная площадь 8000 м.
Паркинг : 3000 кв. м.
Зона отдыха, озеленения, проезды, проходы 1600 кв. м.
Арендные ставки (за кв. м.)
Ресторан 60 дол.
Конференц-зал 70 дол.
Наземный паркинг 300 $ м/место (50 платных мест)
Издержки на строительство
Стоимость строительства 1 кв. м.
Здание 1000 $
Открытая парковка 50 $
Экономические показатели
NPV проекта при i = 20% составляет 1 650 922 $
Срок окупаемости инвестиций ≈ 4 г.
Рентабельность инвестиций 51,6 %
Внутренняя норма доходности 31 %
Размер инвестиций
Общий объем инвестиций 16,4 млн $
Чистый операционный доход в год от объекта в целом составит 7 200 800 $
Затраты на строительство составят 17 200 000 $
ПРОЕКТ № 2. Бизнес-центр «Сити»
Общая характеристика объекта:
Земельный участок расположен по адресу Санкт-Петербург, В.О., Большой проспект, 98.
Площадь земельного участка: 6601 кв. м.
Кадастровый номер участка: 78:6:2114:36:185
Кадастровая стоимость 1 кв. м.: 12 610 рублей
Вид права: собственность на земельный участок
Территориальная зона ТД1-1-1_1 Общественно-деловая подзона размещения многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенной на территории исторически сложившихся районов города с включением объектов инженерной инфраструктуры.
ПРЕДПОЛАГАЕМЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Бизнес-центр класса В
Площадь участка 6601 кв. м.
7 этажей. Общая площадь здания 23104 кв. м. Площадь одного этажа 3301 кв. м.
Арендопригодная площадь 18714 кв. м.
Открытая парковка на 132 м/место
Обеспеченность парковочными местами: одно парковочное место на 141, 75 кв. м. площади здания
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ
Кафе 200 кв. м.
Ресторан 200 кв. м.
Торгово-сервисные помещения 100 кв. м.
Офисные помещения 18214 кв. м.
МЕСЯЧНЫК АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Кафе 50 $/ кв. м.
Ресторан 50 $/ кв. м.
Торгово-сервисные помещения 51 $/ кв. м.
Офисные помещения 40 $/ кв. м.
Наземный паркинг 200 $/ м/место (100 платных мест)
СТРУКТУРА ДОХОДНОЙ ЧАСТИ
Назначение площади |
Сумма от годового дохода, % |
Удельный вес, % |
Кафе /ресторан |
240 000 |
2 |
Торгово-сервисные помещения |
61 200 |
1 |
Офисы |
8 742 720 |
94 |
Паркинг |
240 000 |
3 |
Итого |
9 283 920 |
100 |
ИЗДЕРЖКИ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
Стоимость строительства:
Здания 1191 $/ кв. м.
Открытая парковка 50 $/ кв. м.
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Год |
Сумма инвестиций |
NOI, генерируемый объектом инвестиций |
Настоящая стоимость будущий поступлений объекта инвестиций |
Денежный поток |
|
|
$27 681 914 |
$8 385 648 |
|
|
|
1 |
|
$4 792 560 |
$4 167 443 |
-$22 889 354 |
|
2 |
|
$6 589 104 |
$4 982 309 |
-$16 300 250 |
|
3 |
|
$9 283 920 |
$6 104 328 |
-$7 016 330 |
|
4 |
|
$9 283 920 |
$5 308 111 |
$2 267 590 |
|
5 |
|
$9 283 920 |
$4 615 749 |
$11 551 510 |
|
6 |
|
$9 283 920 |
$4 013 695 |
$9 283 920 |
|
7 |
|
$9 283 920 |
$3 490 169 |
$9 283 920 |
|
8 |
|
$9 283 920 |
$3 034 930 |
$9 283 920 |
|
Итого: |
|
$67 085 184 |
$35 716 735 |
|
NPV проекта при i= 15% |
$8 034 821 |
|||
Срок окупаемости инвестиций |
3,30 |
|||
Рентабельность инвестиций |
30,3 |
|||
Внутренняя норма доходности |
22,50% |
|||
РАЗМЕР ИНВЕСТИЦИЙ
Общий объем инвестиций 27,7 млн. $
ПРОЕКТ № 3: Офисный бизнес–центр «Фортуна»
В качестве освоения предложенного земельного участка был выбран офисный центр класса «В» с рестораном и столовой для работников бизнес-центра на первом этаже. На территории данного ЗУ предусмотрена открытая парковка и зона отдыха. Данный тип использования является разрешенным в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга.
Общая характеристика объекта
Адрес: Санкт-Петербург, Большой проспект, 98
Площадь земельного участка 6 601 кв. м.
Высотный регламент 40 м
Территориальная зона ТД1-1-1 Общественно-деловая подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенной на территории исторически сложившихся районов города с включением объектов инженерной инфраструктуры
Предполагаемый вариант использования
Бизнес-центр класса В
6 этажей. Общая площадь здания 12 000 кв. м.
Арендопригодная площадь 10 000 кв. м.
Площадь этажа: 2000 кв. м
Открытая парковка на 130 м/мест
Обеспеченность парковочными местами на каждый 100 кв м офисной площади
Распределение площадей
Ресторан, столовая 1000 кв. м.
Торгово-сервисные помещения 500 кв. м.
Офисные помещения 8 500 кв. м.
Открытая охраняемая стоянка: 2500 кв. м.
Зона отдыха, озеленения, проезды, проходы 1600 кв. м.
Арендные ставки (за кв. м.)
Столовая 30 $
Ресторан 53 $
Торгово-сервисные помещения 66 $
Офисные помещения 46 $
Наземный паркинг 300 $ м/место (50 платных мест)
Издержки на строительство
Стоимость строительства 1 кв. м.
Здание 1000 $
Открытая парковка 40 $
Экономические показатели
NPV проекта при i = 20% составляет 1 580 944 $
Срок окупаемости инвестиций ≈ 4 г.
Рентабельность инвестиций 43,6 %
Внутренняя норма доходности 27 %
Размер инвестиций
Общий объем инвестиций 12,1 млн $
Чистый операционный доход в год от объекта в целом составит 5 284 800 $
Затраты на строительство составят 12 100 000 $
ПРОЕКТ № 4. Торгово-развлекательный комплекс «Остров»
Общая площадь застройки: 6500,0 кв.м;
Земельный участок расположен по адресу Санкт-Петербург, В.О., Большой проспект, 98.
Кадастровый номер участка: 78:6:2114:36:185
Площадь земельного участка 6 601 кв.м;
Идея заключается в строительстве многофункционального торгово-развлекательного комплекса «Остров» с подземной автопарковкой, на земельном участке в соответствии с разработанной исходно-разрешительной документацией.
Площадь первого этажа: 6500, 0 кв.м;
Площадь второго этажа: 6 254,0 кв.м;
Общая площадь третьего этажа: 6 254,0 кв.м;
Высота этажа: 4,7 м; Общая площадь (GBA): 19008,0 кв.м;
Арендопригодная площадь (GLA): 14000 кв. м.
Срок ввода в эксплуатацию: 2013 год.
Сумма инвестиционных затрат: 146 173 648 руб.
Срок окупаемости 5 лет.
Уровень доходности 20%.