3. Правовое регулирование прав и обязанностей собственника на жилые помещения

В широком смысле жилищным правам и обязанностям посвящена основная часть норм жилищного законодательства. Жилищное законодательство, в том числе ЖК РФ, в основном призвано дополнять и детализировать положения ГК РФ в жилищной сфере. В соответствии со ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Права и обязанности собственника жилого помещения, а также иных граждан, проживающих в таком помещении, регулируются статьями раздела II ЖК РФ. Здесь также определяются правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми.

Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 ЖК РФ¹. В ч.1 ст.30 ЖК РФ воспроизведена традиционная триада правомочий собственника в отношении принадлежащего ему имущества, а именно жилого помещения. В ней воспроизведены положения п.1 ст.288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В указанной статье речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

В ч.1 ст.30 ЖК РФ, устанавливая особый режим использования жилого помещения, ограничивает собственника во владении, пользовании и распоряжении принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением прежде всего назначением жилого помещения¹. С учетом требований гл. 3 и 4 ЖК РФ собственник вправе соответственно перевести жилое помещение в нежилое, осуществлять переустройство или перепланировку жилого помещения.

Одним из ограничений права собственника распорядиться принадлежащим ему жилым помещением является норма, содержащаяся в п.4 ст.292 ГК РФ: отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если пи этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Следует также помнить, что на основании ст.18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения полежат государственной регистрации.

В ч.2 ст.30 ЖК РФ перечислены отдельные полномочия собственника по использованию принадлежащего ему жилого помещения. Договор найма, о котором идет речь в указанной части, является договором коммерческого найма. Порядок заключения договора безвозмездного пользования урегулирован гл. 36 ГК РФ. Согласно п.2 ст.671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может сбыть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Часть 3 ст.30 ЖК РФ является иллюстрацией такой обязанности собственника в отношении жилого помещения. Пункт 4 ст.30 ЖК РФ устанавливает дополнительные обязанности собственника жилого помещения, помимо несения бремени содержания такого помещения. Собственник жилого помещения обязан: поддерживать данное помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии; под угрозой наказания не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями¹. В отличие от ранее действовавших Правил² новые Правила пользования жилыми помещениями (далее - Правила) регулируют отношения, связанные с пользованием не только жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, но и принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. Исполнение собственником жилого помещения обязательств по несению бремени содержания такого помещения осуществляется под угрозой наказания и обеспечивается нормами административного³ и гражданского законодательства.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Пункт 4 ст.30 ЖК РФ еще раз подчеркивает целевое назначение жилых помещений и вытекающие отсюда особенности их возможного использования. При этом в отличие от нанимателя жилого помещения за нарушение вышеперечисленных обязанностей Жилищный кодекс не предусматривает возможности прекращения права собственности и выселения собственника из принадлежащего ему жилого помещения.

В тех случаях, когда супруги являются участниками совместно собственности, согласно ст.253 ГК РФ и ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее СК РФ)¹ они сообща владеют, и пользуются общим имуществом. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. СК РФ, указывает на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилых помещений (п. 3 ст.35). Очевидно, что данная норма послужит защитой семьи от необдуманных решений супругов, при этом она (норма) не противоречит ГК РФ, поскольку в п.4 ст.253 говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.

На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит на праве собственности одному лицу (например, гражданину принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира, и он решил произвести отчуждение одной трети права на жилье). Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет. Комплексный анализ нормативных положений ГК РФ, содержащихся в п.2 ст.1: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора», в п.2 ст.421: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», а также в ст.209 и 288, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему законодательству. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ни обязаны зарегистрировать: во-первых, договор, во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.

В приведенном примере зарегистрированный в учреждении юстиции по регистрации прав договор будет представлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение лица приобретшего составляет 1/3.

На практике часто встает вопрос: может возникнуть у членов семьи собственника жилого помещения право проживания, если сам собственник в нем не проживает? Ведь отсутствует главный критерий - совместное про­живание, о котором указано в ст. 31, 69 ЖК РФ. Нам представляется справедливой позиция, в соответствии с которой если сам собственник не проживает в данном жилом помеще­нии, то отсутствуют и предпосылки для возникновения у заинтересованных лиц самостоятель­ного права на это жилое помещение¹.

ЖК РФ не относит к безусловным членам семьи собственника де­тей и родителей их супруга. Чтобы оценить справедли­вость данного закрепления, необходимо определить, чьи права необходимо защищать приоритетно: самого собственника или нанимателя либо их супругов и их родственников. Представляет­ся целесообразным отдать предпочтение первоначаль­ным правам на жилое помещение и защищать их обла­дателей, тем более что гражданское законодательство закрепляет различные основания приобретения права пользования жилым помещением, в том числе и в рам­ках договора коммерческого найма, долевого инвести­рования строительства, ипотечного креди­тования и т.д.

Если буквально толковать ст. 31, 69 ЖК РФ, то без согласия собственника или нанимателя нельзя наделить правом проживания в качестве члена семьи несовер­шеннолетних детей супруга собственника. Однако это не совсем согласу­ется со ст. 54 СК РФ, так как ребенок имеет право жить и воспитываться в семье, насколько это возможно.

Члены семьи собственника жилого помещения, в том числе супруг, имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не будет установлено согла­шением между собственником и членами его семьи. Представляется интересным вопрос о содержании данного соглашения, а также можно ли, давая согласие на реги­страцию нового члена семьи, оговорить срок действия права проживания. Например, в жилое помещение все­ляется несовершеннолетний ребенок супруга собствен­ника жилого помещения. Насколько допустимо ли ограничить его проживание в данном помещении достижением совер­шеннолетия. Так как мы придерживаемся позиции при­оритетной защиты первоначального права - права соб­ственности, то такое положение соглашения считаем допустимым. На дееспособных членов семьи собствен­ника жилого помещения возлагается солидарная с соб­ственником ответственность по обязательствам, выте­кающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собствен­ником и членами его семьи.

Самым сложным остается вопрос о возможности со­хранения или прекращения права пользования жилым помещением лицом, утратившим статус члена семьи собственника жилого помещения. Однако в исключительных случаях ЖК РФ преду­сматривает конкретную гарантию жилищных прав быв­ших членов семьи, в частности, предоставляет возмож­ность сохранить за ними право пользования жилым по­мещением на основании решения суда на определен­ный судом срок. Продолжительность срока законом не установлена, этот вопрос должен решаться судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. Нам представляется, что при такой формулировке кор­мы возможно злоупотребление правом. Но каково положение собственника, имеющего право на личную жизнь, в том числе и семейную, когда в его помещении проживает бывший супруг?

Суд также вправе обязать собственника жилого по­мещения обеспечить иным жилым помещением бывше­го супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Но и в таких ситуациях также возможно злоупотребление правом бывших членов семьи. Трудно представить, как эта норма будет работать на практике. Возможно, суд при решении вопроса, с кем будет про­живать несовершеннолетний ребенок после расторже­ния брака родителей, станет отдавать предпочтение не матери, которая не обеспечена жильем, а отцу - соб­ственнику жилого помещения при равенстве остальных условий. К тому же из Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»¹ можно усмотреть, что это норма будет регулировать те правоотношения, которые возникли после введения в действие нового ЖК РФ.

Следует отметить, что члены семьи, проживающие совместно с собственником в его жилом помещении, имеют лишь право пользования помещением, однако не имеют прав по распоряжению этим жилым помещением, не вправе как-либо препятствовать собственнику распоряжаться его жилым помещением до тех пор, пока собственник при распоряжении не предполагает нарушить требования закона (например, если в результате отчуждения будут ущемлены жилищные права лиц, о которых указано в п.4 ст. 292 ГК РФ).

Важное положение закреплено в ст. 19 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ: если в момент приватизации бывшие члены семьи имели равные с теперешним собственником права на жилплощадь, однако в силу каких-то обстоятельств не приватизировали часть квартиры на себя, то выселить таких бывших супругов и других членов семьи нельзя.

Законодатель внес важное изменение в содержание п.2 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому, чтобы избавиться от нежелательного соседства в виде бывших членов семьи, собственник вправе ее продать или иным образом ею распорядиться, правда, с учетом п.4 ст. 292 ГК РФ.

Право пользования новым жилым помещением ближайших родственников (родителей, детей, супруга), вероятнее всего, будет восстановлено из-за тесных семейных отношений с собственником. Намного сложнее положение других членов семьи, возникновение права пользования жилым помещением которых, полностью зависит от усмотрения собственника и которые не связаны с ним столь тесными родственными связями. Эти члены семьи, новым жилищным законодательством поставлены в наиболее уязвимое положение перед собственником.

Следует отметить, что членами семьи могут быть другие родственники, нетрудоспособные граждане, в отношении которых существует менее определенный порядок признания их права на пользование жилым помещением. Эти лица в отличие от первой группы не приобретают право пользования автоматически при вселении в жилое помещение собственника. В соответствии с п.1 ст.31 ЖК РФ они могут быть признаны членами семьи собственника в случае их вселения в жилое помещение собственника и при этом, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Установленный ЖК РФ порядок признания права пользования жилым помещением для данной категории членов семьи вызывает много вопросов и проблем. Прежде всего остается неясной формулировка «могут быть признаны членами семьи». Достаточно ли вселения для признания членом семьи собственника или для этого требуется выполнение каких-либо формальностей, устанавливающих такой статус? С одной стороны, можно предположить, что «используемая законодателем формулировка «могут быть признаны» не дает третьим лицам оснований произвольно полагать, что, например, несовершеннолетний внук, проживающий в жилом помещении, принадлежащем его деду, имеет право пользования этим жильем». В таком случае требуется разъяснение, в каком порядке будет осуществляться подобное признание. С другой стороны, недопустимы ограничения права собственника в признании членом своей семьи лица, с ним проживающего, без прямого указания об этом законе.

Многочисленные вопросы создает и юридический факт «вселения собственником в жилое помещение в качестве членов своей семьи». Данный юридический факт содержит два элемента: вселение лица в жилое помещение с согласия собственника, и оценка собственником вселяемого лица как члена своей семьи. Вызывает трудности в оценке использование термина «вселение», который несет в себе признак конкретного действия. В ЖК РСФСР содержалась формулировка «совместное проживание и ведение общего хозяйства», которая представляла собой длящееся отношение, имевшее объективное выражение и которое можно было относительно легко доказать. Что касается вселения как факта, остается непонятным, можно ли расценивать его как результат действий собственника, или же имеется в виду само конкретное действие. Если признать вселением само действие, тогда становится вопрос о его тесной связи с признанием вселяемого членом семьи, что создает дополнительные трудности. Во-первых, оценочный элемент создает огромные проблемы в квалификации – собственник может вселить лицо, не признавая его членом семьи, и в дальнейшем оспорить эту оценку собственника будет крайне сложно. Во-вторых, отсутствие устойчивого правового понятия «член семьи» делает оценку субъективным мнением собственника.

Таким образом, новеллой ЖК РФ является ограничение круга членов семьи собственника условием обязательного совместного их проживания с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Таким образом, ЖК РФ формально значительно ограничил число членов семьи собственника, имеющих однозначное право на пользование жилым помещением, исключив родителей и детей супруга-несобственника. Для лиц, которые могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, установлен такой порядок признания их права на пользование жилым помещением, который очень трудно однозначно истолковать. Сложности квалификации факта вселения в качестве члена семьи собственника создает ситуацию правовой незащищенности вселяемых лиц перед собственником.

Пункт 4 ст.292 ГК РФ сохранил некоторые ограничения в свободе собственника распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением. Находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника и оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), в силу своего наиболее уязвимого социального положения, имеют дополнительную гарантию их прав на жилище. Такой гарантией выступает обязательственное согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают вышеназванные категории лиц, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы. Можно предположить, что затрагиваться права таких лиц будут тогда, когда до отчуждения жилого помещения, где они проживают, они не будут переселены в другое жилое помещение, принадлежащее собственнику, в качестве членов его семьи.

Новое законодательство, как и прежнее, не решило вопрос о возможности отказа члена семьи от принадлежащего ему права пользования жилым помещением собственника. Судебная практика признает такой отказ (в том числе молчаливый, в случаях, когда член семьи покидает жилое помещение) основанием прекращения права пользования в случае, если член семьи выбыл на другое постоянное место жительства. Между тем законодательно такое основание прекращения права пользования не закреплено, что, в свою очередь, требует применения п.2 ст.9 ГК РФ, в соответствии с которым отказ гражданина от осуществления принадлежащего ему права пользования жилым помещением не влечет прекращения этого права, так как законом это не предусматривается.

Таким образом, новое жилищное законодательство увеличило число оснований прекращения права пользования жилым помещением, лишив право пользования жилым помещением свойства следования за жилищем, и лишив такого права бывших членов семьи. Эти изменения укрепили правовое положение собственника жилого помещения, который получил возможность лишить права пользования тех лиц, с которыми он не имеет особо тесных личных отношений (бывших членов семьи), и главное – теперь имеет возможность свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением, за исключением случаев, предусмотренных п.4 ст.292 ГК РФ.

Конституционное право на жилище предполагает, в частности, юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением¹. В связи с изложенным могут быть поставлены вопросы, насколь­ко обоснованы имевшие место изменения первоначальной редакции п. 2 ст. 292 ГК, действительно ли настолько динамичны те имущественные отношения, на регулирование которых направлена данная правовая норма, что в течение одного десятилетия законодателем были заявлены три различные позиции относительно сущности права пользования жи­лым помещением членами семьи прежнего собственника. Думается, что на поставленные вопросы может быть дан только отрицательный ответ. Нельзя не обратить внимание и на противоречие: право члена семьи прежнего собственника, лишенное свойства следования, перестало быть вещным, но оно по-прежнему регламентируется нормами главы 18 ГК, которая имеет название «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

Устранить сложившуюся ситуацию как противоречащую док­трине вещных прав, не соответствующую требованиям законодательной техники, нарушающую жилищные интересы значительного числа граждан – членов семьи прежнего собственника – моно только одним способом: вернуться к первоначальной редакции п. 2 ст. 292 ГК 1994 года, трактовавшей право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника в качестве ограниченного вещного права с присущим ему свойством следования. Права названных субъектов ограничены по сравнению с правом собственности, однако их ограниченность не лишает их социальной значимости. Разумеется, законодатель вправе изменять исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав, но для нынешней редакции п. 2 ст. 292 ГК ни теоретических, ни практических предпосылок нет.

Законодателем отдельно установлено право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме, правовой режим собственности такого имущества установлен в ст. 36 ЖК РФ¹. Таким образом, в отношении многоквартирного дома устанавливается особый правовой режим. В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии с требованиями, установленными ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом¹. Необходимо отметить, что раздел «Управление жилыми домами» впервые предусмотрен ЖК РФ.

Таким образом, следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.