2. Жилое помещение как объект жилищных правоотношений

Впервые о жилом помещении как объекте гражданских (жилищных) прав говорилось в ст.673 ГК РФ (это жилой дом или часть жилого дома, квартира или часть квартиры)¹. По сути в ГК РФ, ЖК РСФСР² и ЖК РФ³ говорится об одном и том же объекте жилищных прав (жилищных правоотношений) – жилом помещении, которое может быть в виде жилого дома, квартиры или их изолированных частей. В ЖК РФ понятие жилищного фонда, жилого помещения, его назначение и пределы использования, а также общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, соответствие жилых помещений установленных требованиям определяются в главе 2 «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд».

В соответствии с ч.1 ст.15 ЖК РФ объектом жилищных прав признается только жилищное помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке (ст.18 ЖК РФ). Кроме того, оно должно отвечать установленным законодательством требованиям, которые содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ. Например, предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть, как правило, благоустроенным (ст.89 ЖК РФ).

Согласно ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами¹.

Жилое помещение – это обобщенное понятие, применяемое в законодательстве. В ст. 16 ЖК РФ впервые определены виды объектов жилищных прав. Новыми являются также нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» (жилого дома или квартиры) – в ЖК РСФСР данные понятия отсутствовали.

В ст.17 ЖК РФ воспроизведена норма п.2 ст.288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещение: они предназначены для проживания граждан. М.Ю. Тихомиров отмечает, что ЖК РФ в данном случае не делает акцент на то, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан².

Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч.2 ст.7 ЖК РСФСР, а затем соответствующий запрет был установлен в п.3 ст.88 ГК РФ). В ЖК РФ введена еще одна новелла – разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью – сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы и адвокаты. В законодательстве требует разрешения вопрос о том, какие виды деятельности возможно осуществлять при использовании жилого помещения, так как в настоящее время на это указано только в Законе об адвокатуре¹. Считаем, что слишком широкое понимание данного положения может привести к нарушению прав и интересов граждан.

В то же время некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что ЖК РФ не раскрывает понятие «промышленное производство» в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. По нашему мнению, в дальнейшем было бы полезно установить в ст.17 ЖК РФ (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ от 21.01.2006 №25².

В соответствии со чт.18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Законом о государственной регистрации прав³ и ЖК РФ. Указанная статья, касающаяся государственной регистрации жилых помещений как недвижимого имущества имеет отсылочный характер, поскольку данный вопрос находится в сфере правового регулирования гражданского законодательства.

Подводя итог вышесказанному, подчеркнем основное: специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение. Жилое помещение является объектом жилищных прав и обладает следующими признаками: 1) его недвижимый характер; 2) изолированность; 3) пригодность для постоянного проживания граждан. Жилые помещения подлежат государственной регистрации. В своей совокупности жилищные помещения образуют жилищный фонд, который подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Однако отметим, что и ряд других объектов гражданских прав имеет признаки, присущие жилому помещению. В частности, среди них каюты, расположенные на морских судах и судах внутреннего плавания, пространства внутри космических кораблей. В то же время на практике указанные помещения не подлежат учету не только в качестве жилых помещений, но и в качестве помещений вообще. Причина тому – отнесение бюро технической инвентаризации к числу помещений только тех объектов, которые представляют недвижимость, прочно связанную с землей. При этом вещи, относимые к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона, например, суда внутреннего плавания, в качестве содержащих помещения не рассматриваются. Представляется, что такого рода сужение сферы применения понятия «помещение» и соответственно «жилое помещение» не имеет какого-либо логического обоснования.

В ст.16 ЖК РФ среди видов жилых помещений в том числе указана и «комната». Считаем, что такой вид жилого помещения следует исключить, так как при оборотоспособности комнаты за ней следует часть общей собственности. Тем более что, определив понятие «жилой дом», «квартира» и «комната», ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п.1 ч.1 ст.16) и частью квартиры (п.2 ч.1 ст.16 ЖК РФ). По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать несколько комнат этого дома или квартиры, является объектом жилищных прав.