Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом (метод прямой капитализации).
Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Для оценки объекта недвижимости будет использован метод прямой капитализации.
Расчет потенциального валового дохода (ПВД). ПВД - это доход при условии, что целый год квартира будет сдаваться в аренду. Анализ рынка недвижимости (сегмент: аренда жилой недвижимости) показал, что аналогичные объекты в данном районе сдаются в аренду в среднем за 15500 руб. Тогда годовой ПВД составит:
ПВД = ((14000+17000+15000+16000)/4)* 12 = 186000 руб.
Расчет действительного валового дохода (ДВД) – это потенциальный валовой доход, скорректированный на недозагрузку (1 месяц).
ДВД=186000-15500=170500 руб.
Расчет операционных расходов (ОР). Коммунальные расходы для проживания 4ех человек: 2745 руб. в месяц. Налог на имущество (за год): 313 руб.
ОР=(2745*12)+313=33253 руб.
Расчет чистого операционного дохода (ЧОД).
ЧОД=ДВД-ОР
ЧОД=170500-33253=137247 руб.
Расчет ставки капитализации.
Для расчета коэффициента капитализации подбираются объекты – аналоги.
Таблица 4.
Расчет ор по объектам – аналогам.
Услуга |
Тариф |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
ХВС по счетчику |
18,45 |
178,05 |
185,12 |
198,25 |
162,25 |
Уборка прид. тер. |
1,51 |
62,32 |
52,15 |
53,47 |
41,26 |
Аварийное обслуживание |
1,13 |
45,14 |
30,02 |
38,91 |
46,12 |
Водоотведение по счетчику |
10,88 |
180,02 |
150,44 |
148,36 |
196,24 |
Горячая вода по счетчику |
44,06 |
201,86 |
216,97 |
284,36 |
198,99 |
Управление жил. фондом |
1,04 |
56,20 |
50,07 |
52,58 |
56,87 |
Освещение мест общ. пользования |
2,22 |
95,68 |
101,56 |
98,66 |
99,57 |
Антенна |
25,00 |
25,00 |
25,00 |
25,00 |
25,00 |
Домофон |
40,00 |
40,00 |
40,00 |
40,00 |
40,00 |
Крупногабаритный мусор |
0,25 |
10,85 |
9,65 |
7,58 |
10,68 |
Твердые бытовые отходы |
1,14 |
63,25 |
60,19 |
60,87 |
61,54 |
Лифт |
4,42 |
182,09 |
175,63 |
170,28 |
168,77 |
Освещение квартиры по счетчику |
1,28 |
251,23 |
296,22 |
260,01 |
284,64 |
Отопление |
23,15 |
995,77 |
1027,22 |
1103,98 |
987,45 |
Итого ОР (с учетом округления) |
2387 |
2420 |
2542 |
2379 |
|
Таблица 5.