1. Понятие и правовое регулирование

Статья 583. Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Правовая природа:

Возмездный – встречным предоставлением является выплата ренты. Ренту нужно отличать от процентов по договору займа за переданные заемщику родовые вещи. Договор ренты всегда возмездный, нельзя отказаться от выплаты или получения рентных платежей. Нужно отличать от прибыли, полученной субъектами предпринимательской деятельности. Рентные отношения не являются предпринимательскими, для заключения договора не требуется иметь статус предпринимателя. Полный размер заранее неизвестен. Выплачивается бессрочно либо пожизненно.

Плата за передаваемое имущество. Имущество может передаваться бесплатно или за плату. Презюмируется бесплатная передача.

Договор носит рисковый характер (пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением). Заранее неизвестна дата прекращения обязательства.

Реальный договор.

Иоффе считает, что консенсуальный.

Одностороннеобязывающий.

Обязанность получателя ренты исполняется в момент заключения договора, связана с передачей имущества. Ответственность по договору получатель не несет.

Отношения сторон носят длящийся характер.

Носит фидуциарный характер – является доверительной сделкой. Заключается чаще всего между знакомыми или родственниками.

Обязанности плательщика переходят по наследству.

Регулирование: нормы о конкретно виде договора ренты, общие положения о ренте. Если имущество передается за плату, то субсидиарно применяются правила о купле-продаже (которые регулируют порядок оплаты). Если передается бесплатно, то субсидиарно применяются правила о договоре дарения. Постольку, поскольку не противоречат нормам о ренте.

сравнение данного договора со смежными договорами (с дарением, купли-продажи, мены, с арендой, с завещанием).

2. Элементы договора

Стороны: плательщик ренты и получатель ренты.

К плательщику специальных требований не установлено – могут быть любые субъекты гражданского права. ППО в качестве плательщика не участвуют.

Получатель:

• должен иметь право собственности на имущество

• получателями могут быть только граждане, по договору постоянной ренты – некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности.

Не могут быть получателями ренты: учреждения, коммерческие организации, ППО.

Получатель по договору – слабая сторона, более защищен по закону. Наличие требований к способу обеспечения обязательств, особые основания прекращения (если плательщик нарушает обязательства по выплате). Получатель ренты сразу же передает право собственности на имущество.

Предмет договора – любое движимое или недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Договор пожизненного содержания с иждивением – предметом является только недвижимость.

Если предметом является недвижимость, то рента обременяет данное имущество. Если имущество отчуждается другому лицу, то обязанность уплачивать рентные платежи тоже переходит к новому собственнику. Бывший плательщик ренты будет нести субсидиарную ответственность наряду с новым, если законом или договором не установлена солидарная ответственность.

Получатель ренты получает право залога на недвижимое имущество, являющееся предметом ренты.

Если предметом является движимое имущество, то плательщик также должен предоставить способ обеспечения исполнения обязательств по своему выбору, либо застраховать риск ответственности в пользу получателя.

Страховым риском является невыполнение плательщиком ренты своих обязательств.

Помимо предмета существенным условием является предоставление обеспечения исполнения обязательств.

Форма договора: письменная + обязательно нотариальное удостоверение самого договора, если недвижимость, то гос регистрация самого договора и перехода права собственности.

Момент заключения: с момента нотариального удостоверения. Договор будет ничтожным.

Содержание договора – обязанности плательщика ренты, которые переходят к его наследникам. Договор не связан с личностью плательщика, связан только с личностью получателя. Переход прав получателя ренты к наследникам невозможен в договоре пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. В договоре постоянной ренты это возможно.

Обязанности плательщика могут переходить к другим лицам и по иным основаниям. Например, при передаче объекта недвижимости по какому-либо договору третьему лицу.

Пожизненная рента может быть установлена не только в пользу собственника имущества, но и в пользу третьего лица на период его жизни. Не является стороной договора ренты, выгодоприобретатель.

Обязанности плательщика:

1. выплачивать ренту в размере и сроки, установленные договором. Если не установлены, то будут действовать диспозитивные нормы ГК, зависящие от вида договора:

• при постоянной ренте – рента выплачивается всегда в денежной форме, презюмируется. Но договором может быть предусмотрена выплата путем передачи вещей, выполнения работ, оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Выплачивается рента ежеквартально по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором. Размер ренты не зависит от МРОТ. Должен увеличиваться пропорционально МРОТ. Размер – существенное условие.

• при пожизненной ренте – выплачивается только в денежной форме в размере не менее 1 МРОТ. Данный размер подлежит увеличению с учетом уровня инфляции по ст. 318 ГК, выплачивается ежемесячно.

• при пожизненном содержании с иждивением – рента выплачивается не только в виде денег, но может также включать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг. Должен быть указан общий объем содержания гражданина, который не может быть менее 2 МРОТ в месяц. Меньшее распространение, чем пожизненная рента.

Ответственность за просрочку выплаты ренты – уплата процентов, установленных договором, либо по ст. 395. При нарушении плательщиком своих обязательств получатель может потребовать и расторжения договора (ст. 605). Существенный характер – системное невнесение платежей.

2. обеспечить исполнение обязательства любым из способов по ст. 587 ГК

Получателю ренты предоставлено право требовать выкуп ренты – ст. 593, 599.

Плательщик ренты выплачивает выкупную стоимость ренты, и договор прекращается.

3. виды

Бр, Витр – два вида ренты – постоянная и пожизненная. Пожизненное содержание с иждивением – пожизненная рента

Садиков – два вида

Толстой, Сергеев – три вида: постоянная, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением.

Сравнительная таблица по трем видам договора. Критерии – понятие, регулирование, стороны и требования к ним, возможность правопреемства (наследники), участие третьих лиц в качестве выгодоприобретателей, предмет договора, форма договора, форма ренты и срок ее выплаты, возможность выкупа ренты, риск случайной гибели, основания прекращения договора.

Аренда. Общие положения.

1. понятие и признаки

2. элементы договора аренды

3. особенности расторжения договора (основания, способы, порядок)

НПА: глава 34 ГК, ФЗ №122 – регистрация договоров аренды, ИП Президиума ВАС 11.01.2002 №66, ИП от 01.06.2000 №53

1. понятие и признаки

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606).

Известен со времен римского права. Римское право – три вида найма. Найм работ, услуг, вещей. Могли передаваться как движимые, так и недвижимые. Континентальное право.

В англо-саксонском – отдельно найм движимых вещей и недвижимости.

Советский период – был закреплен во всех ГК. За нанимателем – статус титульного (законного) владельца. Были ограничения по объекту – не могли передаваться предприятия, жилые помещения, земли с/х назначения, средства производства. Ограничения по субъектам – физические лица не могли выступать в качестве наймодателей на постоянной основе – нетрудовые доходы.

Гл. 34 ГК. ГК как синонимы использует термины аренда и имущественный найм.

Общие положения, об отдельных видах.

Виды аренды – пять. Прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовая аренда (лизинг). Общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно.

Специальные правила, п. 1 гл. 34, ч. 1 ГК, специальные законы и подзаконные акты.

Особенности:

1. относится к группе договоров по передаче имущества.

• в отличие от купли-продажи, мены, дарения, ренты имущество передается не в собственность, а во владение и пользование или только пользование

• плоды, продукция, доходы, полученные от используемого имущества, поступают в собственность арендатора

• арендатор является титульным владельцем имущества, но только если ему переходят владение и пользование. Если только пользование, то вообще не является владельцем

• характерно право следования – можно рассматривать как обременение имущества

2. диспозитивный характер.

613 – право следования, императивная норма

3. виды аренды выделены в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества, за исключением проката и лизинга

Правовая природа: консенсуальный, передача имущества – исполнение заключенного договора.

Возмездный – вносится арендная плата. Если не вносят плату – безвозмездное пользование имуществом. Двусторонне-обязывающий. Взаимный – обязанности сторон носят взаимный характер.