45. Договор купли-продажи недвижимости: понятие, содержание, элементы.

Согласно договора купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную покупную цену.

Особенностями договора купли-продажи недвижимого имущества являются:

- Большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

- Недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли-продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей.

- Законодательством РФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.

- Недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. По просьбе сторон, нотариус также может удостоверить договор купли-продажи недвижимости и придать договору более квалифицированную форму.

Несмотря на то, что нотариальное удостоверение указанного договора не является обязательным, наиболее часто стороны обращаются к нотариусу для удостоверения именно этого договора. В случае удостоверения договора продажи недвижимости, согласно ст.60 Основ законодательства РФ о нотариате, составляется три экземпляра, два из которых выдаются сторонам договора, а третий экземпляр хранится в архиве нотариуса постоянно, а затем передается в государственный архив (срок хранения 75 лет).

Предметом договора купли-продажи могут быть находящиеся в долевой или частной собственности граждан или юридических лиц — квартиры, доли квартир, жилые/садовые/дачные дома, земельные участки, нежилые помещения, здания, сооружения.

Важно! В случае, если объект недвижимости находится в совместной собственности нескольких собственников (доли не определены), то для продажи части такого объекта необходимо заключить между ними соглашение об определении долей в праве собственности, а затем договор купли-продажи. Такие документы удостоверяются нотариусом одновременно в один и тот же день.

Кроме того, в случае продажи доли в праве собственности (комнаты) постороннему лицу, учитываются правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки сособственников этого объекта недвижимости. В случае добровольного отказа от преимущественного права покупки, нотариус удостоверит такой отказ, а в случае невозможности присутствия сособственников, составит уведомление о передаче заявления о продаже доли в праве (комнаты), которое отправляется по почте сособственникам.

И еще одна особенность, в случае продажи объекта недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Здесь необходимо получить разрешение на продажу органов опеки и попечительства в соответствующем муниципальном округе Санкт-Петербурга. Для получения такого разрешения можно получить запрос нотариуса.

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.