Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения); 2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке; 3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.; 5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта; 6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; 7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

(11)Кадастр застроенных территорий, его структура и содержание, виды информации об объектах и явлениях городской среды.

Понятие и содержание кадастра застроенных территорий

Одной из важнейших задач государственной политики переходного периода является поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации. Данная политика ориентирована на рыночную экономику и развитие свободной хозяйственной деятельности. Переход к экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью требует в первую очередь создания полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости. Данная информация содержится в государственном земельном кадастре. А если речь идет о городских землях и объектах недвижимости в городах, то информация содержится в кадастре городских земель и застроенных территорий.

Кадастр застроенных территорий является частью Государственного земельного кадастра Российской Федерации (ГЗК). Кадастр городских земель – является составной частью государственного земельного кадастра, что и определяет его основное содержание, цели и задачи. Кадастр городских земель представляет собой систематизированный свод сведений о природном, экономическом, хозяйственном, правовом и экологическом положении городских земель.

Рассматривая город как сложную градостроительную, социальную и природную системы, а также учитывая сложность функциональной организации его территории, кадастр городских земель представляет собой конгломератов видов и подвидов кадастров. В первую очередь следует выделить виды кадастра городских земель:

• кадастр застроенных территорий;

• кадастр незастроенных территорий;

• градостроительный кадастр.

Подвиды кадастра определяются составом городских земель, территориальными зонами, формами собственности и по-своему формируют тот или иной тип кадастра городских земель. В настоящее время в рамках кадастра городских земель могут быть сформированы следующие подвиды:

• кадастр земель жилой застройки;

• кадастр земель общественно-деловой застройки;

• кадастр земель общего пользования;

• кадастр земель историко-культурного и природоохранного назначения;

• кадастр земель рекреационного и оздоровительного назначения;

• кадастр земель предприятий промышленности, строительства, энергетики и обороны;

• кадастр земель транспорта и связи;

• кадастр земель лесохозяйственных предприятий;

• кадастр земель водохозяйственных предприятий;

• кадастр земель сельскохозяйственного использования;

• кадастр земель незадействованных в градостроительной деятельности (резервных территорий);

• кадастр земель с проявлением негативных физико-географических и антропогенных процессов;

• кадастр земель, находящихся в федеральной собственности;

• кадастр земель, находящихся в собственности субъектов федерации;

• муниципальный кадастр;

• кадастр городской среды.

С технической точки зрения содержание кадастра городских земель, а также застроенных территорий представляет собой строго установленный порядок действий (шагов, операций) по сбору, анализу, обработке, учету, систематизации, хранению и предоставлению пользователю кадастровой информации.

В информационном отношении кадастр городских земель характеризует упорядоченную совокупность сведений, обеспечивающих:

• административное и структурное деление городской территории;

• создание единой системы идентификации объектов, единой системы координат и высот;

• создание единой унифицированной системы документов;

• создание единой для поселений системы классификаторов.

С технологической точки зрения различают два вида кадастра застроенных территорий: основной и текущий. Основной кадастр представляет собой процесс первоначального формирования информационной базы, текущий - поддержание ее на современном уровне, см. рис.5.1.

При ведении кадастра застроенных территорий получение данной информации возможно через комплекс (или систему) кадастровых работ в городах.

Кадастровые работы, обеспечивающие ведение кадастра застроенных территорий представляют собой совокупность различных мероприятий и действий, благодаря которым создается единая информационная система недвижимой собственности, формируется банк земельно-кадастровых данных.

Земельно-кадастровые данные о землях городских поселений содержат общие и специфические сведения.

Общие сведения:

• земельно-учетные;

• о правовом режиме использования земель;

• об оценке и плате за землю.

Специфические сведения:

• характеристика состава земель;

• характеристика территориальных или функциональных зон;

• ландшафтные и эстетические особенности территории;

• местоположение земельных участков и объектов недвижимости (адресное, в геодезической координатной системе, логико-описательное относительно организационно-планировочной структуры);

• общая площадь, конфигурация;

• социально-правовое состояние земельного участка (объекта недвижимости) – вид права, срок действия, разрешенное использование;

• градостроительное состояние участка;

• инженерно-геологические и гидрогеологические условия (инженерно-геологические характеристики грунтов, расчетные показатели свойств грунтов, характеристики подземных вод, размеры и характеристики подземных источников и водной поверхности);

• характеристика рельефа;

• санитарно-экологические условия (содержание в городской среде загрязняющих веществ, источники и ареалы загрязнения, характеристики источников загрязнения);

• характеристика лесонасаждений на территории (назначение, размер, состояние);

• характеристика инженерного оборудования территории (виды, назначение, технические характеристики, протяженность, плотность, обеспеченность и т.д.);

• характеристика зданий и сооружений (вид, тип и этажность застройки, этажность, габариты, характеристика конструкций материала);

• уровень соответствия градостроительным регламентам;

• ограничения и обременения.

Кадастровые работы в городах разделены по содержанию, технологии, методам получения и обработки данных. Земельно-кадастровая организация территории города и инвентаризация городских земель являются теми видами земельно-кадастровых работ, которые создают основу для решения вопросов экономической и кадастровой оценки земель города. Это говорит о безусловной значимости кадастра застроенных территорий, как составной части государственного земельного кадастра, занимающего особое место в регулировании земельных отношений.

Объектом кадастра застроенных территорий являются все земли в пределах городской (поселковой) черты, а также земли, переданные в ведение администрации вне границ населенного пункта.

Сведения об объектах кадастра застроенных территорий формируются в процессе выполнения кадастровых работ. Среди различных видов кадастровых работ особое место занимают земельно-кадастровые работы, обеспечивающие формирование различных форм собственности на земельные участки и объекты недвижимости, а также реализацию платного землепользования.

Острота проблемы управления земельными отношениями, а также совершенствования учета и регистрации городских земель обуславливает создание и ведение кадастра городских земель и в том числе кадастра застроенных территорий.

Создание кадастра застроенных территорий включает в себя:

• разработку концепции, программы его создания;

• правовое, нормативное и методическое обеспечение;

• организацию функционирования кадастровых служб;

• формирование программно-технических комплексов;

• информационное обеспечение;

• формирование информационно-коммуникационной системы;

• кадровое обеспечение.