(1) Земельный кадастр – это совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Государственный земельный кадастр РФ включает данные регистрации землепользователей, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель.

Феодальное государство вело кадастр земли как средства производства для налогообложения. При феодализме в системе земельного кадастра возникает земельная регистрация, которая узаконила право частной собственности на землю.

Первые описания земель в России появились еще в 9 в. первые переписи земель с характеристикой их количества и качества относятся к 12 в. Старейшие кадастровые документы – описания земель периода татарского ига. Первая татарская перепись была проведена в 1245 г., а повсеместная перепись русских земель – в 1273 г. Наряду с татарскими переписями описания земель вели русские князья, и земельно – кадастровыми документами в этот период являлись “Писцовые книги”.

(2)

1)Практически полностью из кадастровой оценки исключена экспертная составляющая. По имеющемуся опыту оценочных работ можно сделать однозначный вывод, что рыночная информация не позволяет построить приемлемые расчетные статистические модели без привлечения экспертных оценок специалистов.

2) завышение кадастровой стоимости на периферии крупных населенных пунктов создало серьезные проблемы для развития промышленности на этих территориях.

3) в регионе около 1 млн. земельных участков. Из них, по отдельным поселениям, до 30% земельных участков не поставлены на кадастровый учет.

4) кадастровая стоимость городских земель и земельных участков включает в себя как затратную, так и рентную составляющую и может быть положена в основу расчетов экономических нормативов землепользования.

(4)

Учетно-измерительная функция-цена показывает, во что обходится обществу удовлетворение потребности в той или иной продукции, сколько затрачено труда, сырья.

Распределительная функция цены проявляется в распределении и перераспределении доходов и ресурсов. На уровне экономики происходит перераспределение созданного национального дохода между отраслями, регионами.

Перераспределительная функцияосновным инструментом перераспределения прибыли и доходов: государство устанавливало уровень цен, определяло их соотношение между отраслями и сферами товарного обращения.

(6) Земельный кадастр-это правовые мероприятия по изучению, учету, описанию и экономической оценке земель ХМАО .

основных принципы земельного кадастра:

1) единство системы земельного кадастра

2) полнота сведений земельного кадастра

3) достоверность сведений земельного кадастра

4) непрерывность ведения земельного кадастра

5) совместимость и сопоставимость земельно-кадастровой информации с данными других природно-ресурсных кадастров.

Единство системы земельного кадастра подразумевает согласованность и единство методов и технологий ведения земельного кадастра,

Полнота сведений земельного кадастра. Совокупность земельно-кадастровой информации для различных административно-территориальных уровней и форм собственности.

Достоверность земельно-кадастровой информации Точность и детальность земельно-кадастровой информации.

Непрерывность ведения земельного кадастра сплошное или выборочное обновление информации.

Совместимость и сопоставимость земельно-кадастровой информации Выполнение этого принципа обеспечивается сбором информации для различных видов кадастров природных ресурсов по единой методике.

Земельный кадастр включает 4 элемента:

1) данные о распределении земель по субъектам и объектам на основании регистрации прав на земельный участки.

2) данные о распределении земель по категориям на основании их фактического состояния и использования (государственный учет земли).

3) данные о качественном состоянии земель в зависимости от их естественно-природных свойств.

4) данные о экономической оценке земель как средства производства и пространственного базиса.

(7)

Содержание права пользования землей образуют правомочия владения и пользования. Объем и содержание прав и обязанностей определяется в зависимости от целевого назначения земельного участка, категории земель и субъекта. Могут устанавливаться права и обязанности по договору, заключаемому сторонами при временном пользовании землей. Для обладателей всех титулов действует в основном одинаковая система правомочий в отношении земли.  К основным общим правам по использованию земель землепользователями относятся: • право самостоятельно хозяйствовать на земле (законодательство запрещает вмешательство в деятельность, связанную с пользованием землей, со стороны государственных и других органов); • право возводить строения и сооружения; • право собственности на посевы и насаждения; • и др.

Земельное законодательство предусматривает также специальные права и обязанности для землепользователей. К ним можно отнести: • право собственника земельного участка на получение стоимости участка в случае его изъятия (выкупа) для государственных и общественных нужд; • обязанность временного пользователя по приведению нарушенного им земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; • выполнение пользователем земельного участка в населенных пунктах мероприятий по благоустройству земель; • право пользователей земельными участками, предоставленными для огородничества, возводить временные постройки для отдыха, хранения огородного инвентаря и др. В необходимых случаях права и обязанности землепользователей могут быть ограничены. Как правило, это делается в целях создания необходимых условий для развития отдельных отраслей народного хозяйства, обеспечения безопасности населения, охраны окружающей природной среды.

(8)

В первую очередь необходимо обратить внимание на наличие правоустанавливающих документов для объекта, на котором планируется проведение тех или иных строительных работ. В соответствии с п.1 ст.263 ГК РФ ч.1.(1) собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Однако земля является особым объектом правовых отношений, и поэтому даже собственник земельного участка имеет некоторые ограничения в использовании принадлежащего ему земельного участка под строительство. Это связано с целевым назначением земель. В соответствии с земельным законодательством все земли подразделяются на категории, которые и определяют целевое использование земельного участка. В соответствии с п.2 ст.8 ЗК РФ(3) сведения о категории земельного участка указываются в: • актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; • договорах, предметом которых являются земельные участки; • государственном кадастре недвижимости; • документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; • иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

(9)

К  земельным платежам относятся арендная плата, нормативная цена земли, земельный налог.

Арендная плата-это систематические платежи за землю (её использование) по условиям договора аренды.

Земельный налог - это собираемый с землепользователей и землевладельцев ежегодный земельный платёж в пользу государства.

Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (логичная и вероятная цена продажи) земельного участка, свободного от улучшений, или цена участка, входящая в общую стоимость земельного участка с улучшениями и постройками.

Рыночная рента - ожидаемый рентный доход, который продиктован возможностями рынка земельных участков данной категории.

Льготы по земельному налогу - избавление (полное или частичное) некоторых юридических и физических лиц от необходимости платить земельный налог.

Рыночная цена - выведенная на договорной основе цена, которая устраивает и покупателя и продавца. Она является свершившимся фактом. Продавец и покупатель при совершении сделки свободны от давления, действуют независимо, но не обязательно хорошо информированы и представляют истинную цену.

Рыночная стоимость - цена, которая указана при договоре. При этом покупатель и продавец обязательно хорошо информированы и компетентны. Они действуют расчётливо и без принуждения. Осуществляется добровольная коммерческая сделка, результатом которой становится переход имущества или права на него из рук в руки.

Договорная цена земли - указываемая в договоре цена, устраивающая и продавца и покупателя. Зафиксированная в договоре купли-продажи сумма является окончательной.

Нормативная цена земли - стоимость участка, которую характеризуют его определённое качество и месторасположение, рассчитываемая с учётом потенциального дохода за исходный срок окупаемости. Она вводится для установления совместной долевой собственности на землю, дарения, передачи по наследству, получения банковского кредита под залог земли (участка).

Рыночная цена земли - стоимость участка, по которой его можно продать на открытом рынке, с соблюдением всех правил и условий продаж. Ведущий юрисконсульт УРЦСК и РСТ О.В. Васильева

(10)

Государственный Кадастр - это методологически упорядоченный государственный учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности.

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

государственного контроля за использованием и охраной земель;

мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

землеустройства;

экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

установления обоснованной платы за землю;

иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

(12)

Городской кадастр (кадастр населенных пунктов) является составной частью государственного кадастра страны и представляет собой систему государственных мероприятий по всестороннему изучению правового, природного и хозяйственного положения земель путем проведения регистрации землепользований, количественного и качественного учета земель, их экономической оценки в целях рационального использования территорий.

Исходя из того, что земля выступает пространственным операционным базисом для населенных пунктов, первоочередное значение приобретают характеристики земель, отвечающие строительным требованиям, а именно - геологическое строение, уклон местности, глубина залегания грунтовых вод, наличие инженерных сетей, характеристика существующих строений и другие. Кроме того, одной из главных задач земельного фонда населенных пунктов является удовлетворение жилищно-бытовых, культурных, производительных и других потребностей населения. Таким образом, объект изучения - земельный фонд населенных пунктов - имеет отличительные черты, которые следует учитывать при организации земельного кадастра на этих территориях.

Городской кадастр (ГК) создается как единая многоуровневая информационная система, включающая:

• земельные кадастры административных районов и городов;

• земельные кадастры муниципальных образований.

Кадастры всех уровней ведутся по единой системе, устанавливаемой законодательством Российской Федерации и законами местного самоуправления. Территории, обслуживаемые кадастрами, совпадают, как правило, с территориями соответствующих административных или муниципальных образований. Правила взаимодействия Государственного земельного кадастра федерального уровня и уровня города как субъекта Российской Федерации устанавливаются федеральным законодательством.

Городской кадастр ведется на принципах достоверности, полноты, юридической значимости и актуальности сведений об объектах кадастрового учета. Сведения, представляемые в городской кадастр, являются собственностью Российской Федерации или административных (муниципальных) образований. Эти сведения передаются в службу городского кадастра органами государственной власти и местного самоуправления, а также юридическими и физическими лицами при установлении (или изменении) правового статуса объекта недвижимости или его физических характеристик.

Существуют три основных типа кадастров:

• правовой (запись прав на недвижимость);

• фискальный (запись стоимости недвижимости и информации, необходимой для налогообложения и купли-продажи);

• многоцелевой (объединение правовой и фискальной систем с другой информацией, такой как планирование и землепользование).

(14)

Земельный баланс – система земельно-отчетных документов, которая охватывает земельный фонд. Он содержит характеристику земельного фонда по категориям. При составлении земельного баланса используют информацию предприятий, организаций, учреждений, граждан о состоянии землевладений и землепользовании с учетом:

• изменений в составе земель,

• данных съемок и обновления картографических материалов,

• данных земельно-кадастровых документов и книг,

• земельного баланса предыдущего года,

• материалов почвенного, агрохимического, мелиоративного, геоботанического обследований,

• бонитировки почв и экономической оценки земель,

• данных государственного контроля за использованием земель,

• решений соответствующих органов об изъятии (выкупе) земельных участков,

• передачи их в собственность и предоставлении в пользование,

• данных инвентаризации земель,

• актов государственных комиссий по приемке в эксплуатацию новых мелиорированных земель,

• материалов графического учета текущих изменений и т.д.

16)

Понятие водного и лесного кадастра.

Ответ:

Государственный водный кадастр включает в себя данные учета и использование вод, которые состоят из трех разделов:

1.поверхностные воды;

2.подземные воды;

3.использование вод.

Данные о поверхностных и подземных водах заносятся в каталоги по видам водных объектов. По разделу использования вод сведения ГВК заносятся в каталоги водопользований, которые составляются для главных рек, впадающих в моря, для водохозяйственных участков крупных рек, для совокупности малых рек.

В каталоги государственного водного кадастра включаются основные сведения о гидрографических морфологических характеристик водных объектов, сведения о пунктах наблюдения за режимом вод и прочих водохозяйственных сооружениях, их возможности и ведомственной принадлежности.

Данные государственного водного кадастра находят применение при составлении водохозяйственных балансов, схем комплексного использования вод, при проведении мероприятий, направленных на охрану водных объектов, для предупреждения и ликвидации вредного воздействия вод и при проектировании инженерных сооружений, связанных с использованием водных ресурсов.

Государственный лесной кадастр ведется по единым для всей страны требованиям. Он включает в себя:

1.Государственную регистрацию землепользователей (лесофондодержателей). Она осуществляется по лесохозяйственным предприятиям.

2.Количественный учет лесных ресурсов. Он производится путем инвентаризации лесного фонда, с последующим выявлением и отражением текущих изменений.

3.Качественная характеристика лесных земель. Она обеспечивается типологической классификацией лесных земель, которая представляет собой выделение сравнительно однородных типов, мест произрастания лесных насаждений. В основу типологической классификации лесных земель положим лесорастительный эффект, характеризуемый классами бонитета лесных насаждений (оценка природных качеств древесины, произрастающей в данной местности).

4.Экономическая оценка лесов. В зависимости от продуктивности лесов, размещенных в различных условиях, мест их произрастания проводят экономическую оценку, при этом выявляют сравнительную ценность количества, качества древесной продукции. А так же другие полезные свойства, которые могут быть получены в лесорастительных условиях различных типов к определенному возрасту.

Таким образом, экономическая оценка лесоземельных угодий производится по:

1.по эксплуатационной ценности леса;

2.по стоимости побочной продукции;

3.по средозащитной и рекреационной функции леса.

(17)

Ценная бумага – денежный документ, удостоверяющий имущественное право или отношение займам владельца документа к лицу, выпустившему такой документ.

Земля - Закладная (ипотечное свидетельство), земельный пай. Недвижимость - закладная, приватизационный чек, жилищный сертификат. Продукция - Коносамент, обращающееся складское свидетельство Деньги - облигация, банкнота, вексель, депозитный или сберегательный сертификат, чек и т.п. Фондовые ценности - Акции простые, привилегированные Производные ценные бумаги - деривативы : индексы, опционы, фьючерсы. 

ЗАКЛАДНАЯ-это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного держателя получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ПАЙ - участок земли, выделенный в собственность отдельным гражданам идеально или в натуре в общем земельном массиве.

ПРИВАТИЗАЦИОННЫЙ ЧЕК - государственная ценная бумага целевого назначе- ния, имеющая номинальную стоимость в рублях, являющаяся документом на предъявителя.

ЖИЛИЩНЫЙ СЕРТИФИКАТ — письменное свидетельство, удостоверяющее факт внесения его владельцем денежных средств, что дает ему право на получение в будущем, в оговоренный срок жилой площади.

(18)

КАДАСТР МЕСТОРОЖДЕНИЙ ПОЛЕЗНЫХ ИСКОПАЕМЫХ - систематизированный сводсведений о всех месторождениях и проявлениях полезных ископаемых, а так же о геофизических аномалиях и структурах различных полезных ископаемых, перспективных на поиск или рекомендованных для проверки.

Государственных кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых ведется в целях обеспечения разработки федеральных и региональных программ геологического изучения недр, комплексного использования месторождений полезных ископаемых, рационального размещения предприятий по их добыче, а также в других народно-хозяйственных целях.

Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых должен включать в себя сведения по каждому месторождению, характеризующие количество и качество основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых, содержащиеся в них компоненты, горно-технические, гидрогеологические, экологические и другие условия разработки месторождения, содержать геолого-экономическую оценку каждому месторождению, а также включать в себя сведения по выявленным проявлениям полезных ископаемых.

(20)

земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Таким образом, основным критерием отнесения земель к категории сельскохозяйственных является их назначение — использова­ние для ведения сельскохозяйственного производства

Земли сельскохозяйственного назначения — особая категория земель, в состав которой входят лучшие, плодородные земли, составляющие дос­тояние страны. Состав земель сельскохозяйственного назначения неоднороден. Лучшие, наиболее ценные из - них это сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства. Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения заши­ты земель от неблагоприятного воздействия негативных природных явлений. В состав земель сельскохозяйственного назначе­ния согласно формулировке ст. 77 ЗК входят как земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, так и предназначенные для этих це­лей.

(22)

В состав планово-картографических материалов входят чертежи, схемы, планы и карты, отражающие в графической форме сведения о границах земельного участка, с нанесением топографической основы, необходимой для однозначного определения его местоположения. Данные сведения и материалы отличаются точностью, детальностью, наглядностью и должны содержать достоверную и своевременную информацию об объекте.

Термин «чертеж» применяется в землеустройстве в большинстве случаев как чертеж границ. Чертеж представляет собой графическое изображение границ участка с указанием их линейных размеров, масштаба, взаимного расположения.

особое значение имеет план земельного участка, который представляет собой чертеж (в масштабе 1:10000 и крупнее), на котором изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка, его площадь и ориентирование относительно меридиана.

(23)

Основным тестовым документом Земельного кадастра является земельно-кадастровая книга предприятия, организации, учреждения. Она содержит совокупность достоверных сведений о правовом, природном и хозяйственном состояние земель, предоставленных предприятию, организации, учреждению в бессрочное и краткосрочное пользование

Земельно-кадастровая книга состоит из 5 разделов: первый- распределение земель по срокам пользования; второй - количество земель по угодиям; четвертый - показатели оценки земель; пятый - приусадебные земли личного пользования.

Данные о распределении земель по срокам использования и видам угодий вносят в земельно-кадастровую книгу один раз в год по состоянию на 1 ноября соответствующего года. Сведения о качестве и оценке земель отражают в книге 1 раз в пять лет. Записи приусадебных участков производят не позднее 15 дней после предоставления их землепользователям в установленном порядке. Итоговые данные по приусадебному землепользованию уточняются дважды в год - по состоянию на 1 июня и на 1 ноября каждого года.

(19)

Основа информационного обеспечения государственного земельного кадастра — закон РФ «Об информации, информатизации и защите информации» от 20 февраля 1995 г. В этом законе под информацией понимают сведения о лицах, предметах, фактах. В законе были приняты следующие понятия:

Документированная информация -информация с реквизитами.

Информационные ресурсы — отдельные документы и отдельные массивы документов

Информационные процессы — процессы сбора, обработки.

Конфиденциальная информация — документированная информация, доступ к которой ограничивают в соответствии с законодательством РФ.

(25)

Определяя рыночную стоимость земельных участков можно столкнулся с рядом проблем, которые затрудняют оценку рыночной стоимости земельного актива. В основном, сложности возникали с получением информации по тому или иному земельному участку:

• В случае оценки земельных участков филиалов Энергокомпании, - нет единого банка по учету земельных участков, поэтому правоустанавливающие документы на землю находились непосредственно в филиалах энергокомпаний, что в свою очередь, увеличивало время сбора исходной документации и существенно затрудняло оценку зданий и сооружений, находящихся на этих земельных участках,

• Правоустанавливающие документы на земельные участки находились на стадии переоформления, поэтому правовой статус земель не был определен,

• Некорректное отражение в правоустанавливающих документах на земельные участки обременений (сервитутов), что затрудняло выделение доли самого обременения,

• Неразвитость рынка земельных участков в регионах и проч.

(21)Проанализируйте применимость принципа наилучшего возможного использования к оценке сельскохозяйственной земли в целом.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки. Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли. Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений с значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков. Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не пре-высит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости. При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта не-движимости». Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: — на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным; — на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке. В практической оценочной деятельности могут возникнуть следующие инвестиционные ситуации: — необходимо приобрести свободный земельный участок; — пользователь ищет определенный вид земли; — инвестор осуществляет поиск оптимального сочетания земли и пользователя; — предприниматель стремится найти участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости, чтобы затем его продать. Решение двух первых из перечисленных выше ситуаций можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Однако решение двух последних инвестици-онных ситуаций возможно лишь при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В этом случае необходимо изучить различные варианты освоения и застройки земли, чтобы выбрать тот, который обеспечит наибольшую остаточную текущую стоимость. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка для данного анализа формулируется как «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли». Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности. Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить кафе, то земель-ный участок должен находиться на оживленных улицах; но если склад — необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д. При анализе выбранного варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства и/или негативные факторы и отметить их на карте. Инфор-мацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, в проектных институтах, а также в бюро технической ин-вентаризации и оценочных фирмах.