27. Методи оцінки будівель підприємства, як складових його потенціалу

Будівлі — інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовуються) приміщення для перебігу певних бізнес-процесів.

До найпоширеніших методів, які реалізують витратну концепцію, належить метод порівняльної одиниці. Він базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкта оцінки (1 м², 1 м³ тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м² цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їхню загальну вартість. Прибуток підприємця або включається в цю вартість, або підраховується окремо. За наявності потужної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, такий підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкта (чи вартості заміщення).

Експертні методи порівняння використовують думки експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об’єкта оцінки. Вони є найдешевшими, але й найсуб’єктивнішими. Використовуються за браком ринкової інформації, неможливістю формалізації зв’язків вартості об’єкта з основними параметрами ринку чи об’єкта-аналога через недостачу фінансових ресурсів або часу для проведення громіздких аналітичних розрахунків тощо.

Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об’єктів, що формують дохід.

• поелементний метод — рівень зносу визначається окремо за кожним елементом об’єкта;

• метод Брендта — зіставлення нормативного та фактичного строків служби об’єктів;

• метод на основі технічного огляду — узагальнений розрахунок на базі технічного огляду.

28. Методи оцінки земельних ділянок як складових потенціалу підприємства

Метод залишку для землі розглядає увесь дохід, що стосується земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується за оцінювання земельної ділянки з поліпшеннями чи вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. За сучасних умов метод є досить ефективним для оцінки земельних ділянок комерційного призначення порівняно невеликих за площею та розташованих у складі цілісних територій (ділянки під паркування автомобілів, сезонні торговельно-комер­ційні об’єкти, ділянки підсобного господарства і т. д.).

Метод визначення ренти в основному використовується для оцінки міських земельних ділянок та базується на визначенні показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Метод зіставного продажу ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами-аналогами, щойно проданими на ринку. За застосування цього підходу передбачається зіставлення кількох проданих об’єктів-аналогів, тому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжируваного ряду) або модальне (найпоширеніше) значення отриманих результатів.

Метод співвідношення (перенесення) в оцінці земельних ділянок полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують цю суму й отримують вартість земельної ділянки.

Метод витрат на освоєння використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки засновано на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До відпливу капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делімітацію ділянок, попереднє впорядкування масиву, витрати на продаж ділянок та прибуток первинного власника.