1.2. Внешняя среда компании: основные факторы и тенденции

На развитие и рост компании существенное воздействие оказывают факторы внешней среды. К факторам рынка девелопмента можно отнести действия как уже присутствующих на рынке компаний, так и тех, которые могут или планируют на него прийти, действия инвесторов и банков, а также арендаторов и покупателей площадей. Кроме того, как и на любой рынок, на рынок девелопмента оказывают влияние политическая, социальная и правовая сферы.

История российского рынка девелопмента сравнительно короткая, так как до последнего времени состояние российского рынка недвижимости не располагало к активному развитию этого вида деятельности. В условиях наличия большого количества неосвоенных земель и большого спроса не было необходимости для развития на малоценных участках прибыльных проектов, кардинально меняющих стоимость земли.

С зарождением девелопмента в России первыми участниками рынка становились компании, образованные из советских строительных комбинатов и трестов, и компании, у которых основная добавленная стоимость сформировалась благодаря наличию сильного административного ресурса. Но подобные компании не являются наиболее конкурентоспособными, так как первые концентрируются на уменьшении себестоимости строительства, а вторые не всегда могут успешно взаимодействовать с потребителем. Есть небольшие отличающиеся грамотным руководством компании, масштабы бизнеса которых весьма незначительны. В основном, это индивидуальный бизнес. Не так давно на российском рынке появились компании западного образца: технологичные, рыночно ориентированные, с западным менеджментом. Именно к этой группе можно отнести компанию Jensen Group.

Санкт-Петербург – второй город в России по значению и по экономическому развитию после столицы. После Москвы в Санкт-Петербурге наиболее перспективный и привлекательный для вложения финансов рынок недвижимости. Но этот рынок в Северной столице еще не так насыщен, как в Москве. Поэтому в этот город приходят либо западные инвесторы, которые столкнулись с некоторыми трудностями в столице, либо московские инвесторы, желающие расширить поле своей деятельности.

В целом за 2007 год, по словам заместителя директора АН «Бекар», Николая Лаврова, рынок недвижимости Санкт-Петербурга увеличился на 15% . Спрос на различные виды жилья был неравномерным, но постоянным и возрос к концу года, особенно на элитное жилье. [3]

Как отмечают специалисты, [3] самый значительный рост цен отмечен в сегменте эксклюзивного жилья. Следует отметить, что это главным образом касается квартир, расположенных в исторической части города, где и сосредоточены объекты компании Jensen Group. По данным специалистов [4], цены на недвижимость в центральном районе наиболее стабильные. Это объясняется тем, что в центре сейчас строится всего около 5 домов [15], есть ограничения по высотности и свободные площади для точечной застройки практически отсутствуют. Таким образом, на данный момент предложение скудно и нет возможностей для его увеличения: только некоторое количество проектов может быть реализовано после внесения изменений в закон о генплане города. Спрос же на эксклюзивное жилье в городе остается стабильно высоким. Поэтому, по мнению экспертов [15], наиболее перспективными, с точки зрения долгосрочного вложения денег, на сегодня становятся квартиры в историческом центре города.

С начала нынешнего года рост цен, по словам Марианны Бельковой, руководителя ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», составил уже 10-25% и на рынке недвижимости в зависимости от объекта. Многие эксперты ожидают еще более динамичного роста цен, особенно на элитное жилье. [4]

Что касается рынка загородной недвижимости, на котором также присутствует компания, то все больше и больше людей сейчас стремятся жить не в городской квартире, а в загородном доме. «Активный спрос на загородную недвижимость объясняется конечностью земельного ресурса. Особенно острый дефицит земли ощущается в 20-50 километровой зоне от Санкт-Петербурга», считает Михаил Васильев, руководитель отдела маркетинга ЦАН. Рынок загородной недвижимости растет очень быстро [5]. Объем предложения на нем за последние два года вырос почти в три раза. По оценкам экспертов [3], особенно популярными в данном сегменте становятся проекты комплексного освоения территории. Наибольший интерес вызывает северная часть Ленинградской области. Проектов здесь становится все меньше и меньше, потому что привлекательные места заканчиваются. Участки на расстоянии до 60 км от города уже почти выбраны, а те, что за 80 км от города уже не пользуются таким спросом. [5].

Одна из проблем данного рынка, по мнению специалистов [3], в том, что в 2007 г. предложение развивалось очень активно, а спрос рос не очень быстро. Поэтому сейчас существует большое количество бизнес-проектов по продаже загородной недвижимости.

Тенденции развития этого рынка таковы, что современная загородная недвижимость все сильнее будет конкурировать по ценам и доступности с жильем в городе.

Что касается офисной недвижимости, то на данный момент в Санкт-Петербурге наблюдается значительное увеличение объема бизнес-центров, Это обусловлено стабильным ростом спроса на качественные помещения классов «А» и «В». На конец 2007 года площадь всех качественных офисных помещений (классы «А» и «В») на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга оценивалась в 650 тыс [12]. кв. м. Около 2 млн. кв. м [12] составляет класс «С». В будущем экспертами прогнозируется появление крупных проектов по строительству  офисных центров, реализация которых приведет к увеличению объема рынка [9]. К таким планируемым сооружениям относятся проекты компаний: «Теорема» на Свердловской наб., «Возрождение Санкт-Петербурга»      на Смольной наб., «РГС-Недвижимость»   на Ушаковской   наб..

На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга прослеживается тенденция постоянного улучшения качества торговых и офисных центров, а также увеличивается доля многофункциональных центров. В середине 2007 г. в Петербурге общее предложение площадей в торговых центрах составило 2,1 млн. кв. м. [12] Наиболее развитые торговые центры расположились на таких проспектах, как Невский, Владимирский, Загородный и Большой на Петроградской Стороне. Вложения в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по сравнению с регионами остаются наиболее прибыльными. Их доходность составляет 15-17 %. [12]

Средняя стоимость коммерческой недвижимости сильно варьируется в зависимости от района расположения объекта. Так квадратный метр стоит от 15 до 85 тысяч рублей [12]. Наиболее дорогие объекты находятся в Центральном и Адмиралтейском районах, самые дешевые площади – на периферии. Средние цены на коммерческую недвижимость в Петербурге можно наблюдать в Василеостровском, Красногвардейском, Красносельском и Невском районах. Основными тенденциями рынка коммерческой недвижимости можно считать увеличение сроков аренды помещений и увеличение арендуемой одной компанией площади.

Что касается конкурентов компании Jensen Group, основными игроками на рынке девелопмента являются следующие компании: RBI-development (элитный жилой комплекс «Дом Ле Грандъ» на Невском Проспекте, 152), Systema-halls (торговый центр «Лето» по дороге в Пулково – ,по словам руководства компании Jensen Group, прибыльное вложение в район около аэропорта) «Пик» и «Сенная» (компании недвижимости, акции которых продаются на лондонской и российских биржах). Именно эти компании являются основными конкурентами, так как у них похожая бизнес-модель и такой же сегмент рынка.

Помимо перечисленных компаний, в области коммерческой и офисной недвижимости, конкурентами компании являются Холдинг «Империя» (БЦ под маркой «Сенатор»), Фонд имущества Санкт-Петербурга (владеет более чем половиной всех офисных помещений), УK «Теорема» (3 готовых проекта и 3 в ближайших планах), Ruric АВ (БЦ Gustaf, Magnus, Oscar и др.), Банк ВТБ Северо-Запад (Промышленно - Строительный Банк), Строймонтаж (Mirax Group). В то же время рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга становится весьма привлекательным для иностранных инвесторов, идущих из Москвы на рынок коммерческой недвижимости регионов. В городе уже присутствуют такие компании, как ЕРН , Meinl European Land, Raven Russia, London & Regional Properties. Некоторые инвесторы планируют войти на рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в ближайшее время. Это компании Fleming Family & Partners и Deutsche Bank.

Такое стремление компаний на рынок недвижимости Санкт-Петербурга объясняется его высокой доходностью, которая составляет примерно 10% по офисам класса «А» и 14% по классу «В», в сравнении с Москвой, где она не превышает 7,5% и 9,5%, и с Европой - 5% и 7% соответственно. [12]

Что касается основных арендаторов офисных площадей, то в городе представлены в основном местные организации. Крупные международные компании пока не размещают в Санкт-Петербурге штаб-квартиры, ограничиваясь представительствами. Однако в городе зарегистрированы такие крупнейшие российские компании, как Совкомфлот, ВТБ, Сибур, Газпромнефть. Компания Газпром заявила о планируемом переезде в Санкт-Петербург.

Общие тенденции рынка девелопмента сводятся к развитию многофункциональных проектов, предоставляющих возможность жить, работать, развлекаться и совершать покупки в пределах одной территории или комплекса зданий. К таковым относятся так называемые проекты Mixed-use и планы комплексной застройки жилых микрорайонов [18].

Идея проектов Mixed-use - возведение единого комплекса, объединяющего три или более самостоятельных объектов недвижимости: жилые дома, офисы, торговые и развлекательные центры. В мировой практике девелопмента можно найти несколько ярких примеров воплощения Mixed-use комплексов: Kuala Lumpur City Center в столице Малазии, японский Canal City Hakata, Jin Mao Tower в Шанхае, английские Canary Wharf и Mailbox. Комлексная застройка территории подразумевает строительство на земельных участках площадью несколько десятков гектар целых микрорайонов с проведением коммуникаций и инфраструктуры, а также строительством торговых и развлекательных центров. В России осуществление таких масштабных проектов компаниями-девелоперами пока минимально, но, как показывает общемировая практика, комплексные проекты, соединяющие в себе несколько составляющих и обладающих высокой добавленной стоимостью, очень перспективны [18].

Большое влияние на деятельность компании оказывает инвестиционная ситуация как в мире, так и в России. Сложившееся положение дел в американской и в целом в западной банковской сфере, характеризующееся как кризис ликвидности, уже начинает отрицательно сказываться на инвестиционной деятельности в нашей стране.

Резкое ослабление ряда крупнейших западных банков, масштабный кризис ликвидности западных финансовых институтов уже привели к тому, что практически прекратилось поступление сравнительно дешевых заемных средств из западных источников, ранее казавшихся очень надежными [16]. А по оценке экспертов из Высшей школы экономики в Москве, не менее трети инвестиций, поступающих в российскую экономику, - это кредиты, имеющие зарубежное происхождение [16].

По мнению Марии Головановой, директора по инвестициям компании IMG, наблюдающийся в начале 2008 года перерыв в увеличении объемов капиталовложений российских застройщиков посредством первичного размещения акций и более высокая стоимость финансирования путем привлечения заемного капитала приводят к разделению российских девелоперов, давая преимущества более крупным игрокам.

В общем, эксперты [19] сходятся во мнении, что западный кризис затронул российскую инвестиционную деятельность, но потенциал российского рынка все еще остается настолько масштабным, что западное влияние минимально. Это объясняется тем, что российская финансовая система менее интегрирована в мировую, а цены на ее экспортные продукты остаются высокими.