Вопросы к экзамену по дисциплине «Операции с недвижимым имуществом»

1. Недвижимое имущество как объект сделок.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

1. государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;

2. самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями - ассоциациями риелторов и Российской гильдией риелторов;

3. общественные воздействия - мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

4. управление определенным недвижимым имуществом; заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:

1. анализ, прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;

2. планирование и проектирование;

3. строительство или реконструкция;

4. регистрация, оценка и учет;

5. эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;

6. контроль и распоряжение, корректировка плана.

 Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости.  Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

• исходным моментом любых управленческих действий;

• основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;

• основой анализа проблем - несоответствия желаемого и достигнутого состояния - и выработки новых решений.

2. Наследование недвижимого имущества.

Наследуемое имущество Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам (наследникам) в установленном законом порядке. В состав наследства входят: имущество, находящееся в собственности граждан (в том числе, недвижимое имущество, транспортные средства, банковские вклады, предметы домашнего устройства и обихода, предметы личного потребления, подсобное домашнее хозяйство). В наследство могут быть включены предприятия, здания, сооружения, оборудование, имущественные комплексы в сфере производства товаров, торговли или иной предпринимательской деятельности. Ценные бумаги: акции, облигации, сертификаты, депозиты, чеки, векселя и др. также могут переходить по наследству. В наследство входит только то имущество, которое принадлежит наследодателю на законных основаниях, поэтому самовольно возведенные дом или гараж не являются объектами права собственности и не могут быть включены в состав наследственной массы. К числу объектов неимущественного характера, переходящих по наследству, принадлежат некоторые права в области интеллектуальной собственности. В силу ч.2 ст.1112 ГК РФ в состав наследственного имущества не входят: • Права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина; • Права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ и другими законами (к таким правам относится, например, право на получение пенсии); • Личные неимущественные права и другие нематериальные блага (например, права на жизнь, свободу, защиту чести, доброго имени и др.); • Государственные награды, которых был удостоен наследодатель и на которые распространяется законодательство РФ о государственных наградах.