3. Роль экологического фактора в регулировании земельных отношений и экономической оценки земель города

Охрана окружающей среды, экология – эти понятия входят в наш быт и все больше начинают определять поведения людей.

Сегодня допустимы «рыночные» подходы к оценке состояния окружающей среды. Основным мерилом состояния окружающей среды могла бы быть стоимость земли, определенная с учетом всех ее факторов, в т. ч. и в первую очередь с учетом экологической обстановки. В этом случае можно было бы экономическими мерами воздействовать на снижение или повышение ее стоимости одновременно с конфискацией ее при нарушении установленных запретов. Роберт Парк справедливо отмечает, что «господствующим районом в любом обществе является, как правило, тот, где самые высокие цены на землю».

Наиболее распространенной и давней формой регулирования состояния природных компонентов является зонирование территории. Например, в США практика зонирования сложилась таким образом, что промышленным предприятиям отводились территории, непригодные для других видов использования. Резервные территории промышленных зон часто занимались жилой застройкой и торговыми предприятиями, что препятствовало дальнейшему расширению промышленных предприятий и значительно снижало эффект зонирования. На этом этапе зонирования слабо учитывались экономические и технологические особенности производства. Регламентировался только тип промышленных предприятий. Некоторые территории отводились только для легкой или тяжелой промышленности. Такое подразделение было недостаточно для определения степени вредности предприятия. Новым этапом зонирования городской территории стало создание специальных промышленных зон. Они представляли собой территории, обеспеченные сетями энерго- и водоснабжения, подъездными путями, стоянками для автомашин, иногда зелеными защитными зонами.

Для территориального развития городов определенное значение имело регулирование землепользования, и прежде всего регулирование отвода сельскохозяйственных земель под городскую застройку. Первая подобная программа включала прежде всего дифференцирование налогообложения землепользования. Затем подобная практика стала действовать во всех штатах США. В центральных районах для сохранения их социального, культурного или исторического значения были запрещены многие виды использования территории. Так называемое «право на развитие» определенной территории муниципалитет мог купить, продать или передать. Это давало городским властям дополнительную возможность стимулировать наиболее оптимальное использование территории, учитывая и особенности экологической обстановки.

Экологическая составляющая проявилась отчетливо и в налоговой политике при размещении промышленных предприятий в городах. Сокращение потенциальных площадей для промышленной застройки в них повысило ценность городских территорий. Это вызвало рост цен и налогов на землю. Необходимость соблюдения стандартов качества окружающей среды в городах также способствовала повышению налогов на землю.

Таким образом, экологический фактор обусловил изменение территориальной структуры городов. Это дало основание говорить о роли экологического фактора в развитии отдельных штатов и регионов страны. Но проведенный Стафордом опрос представителей промышленности о размещении 162 новых предприятий крупных и средних корпораций показал, что экологический фактор при всей его значимости все же не является ведущим.

Инфраструктурные изменения в городах США под влиянием экологического фактора в целом содействовали более компактной организации территории, укрупнению и более четкому разделению функциональных зон, рационализации транспортной структуры городов. (4)

Японская экологическая корпорация, созданная в 1965 году, помимо установки устройств контроля загрязнения, разработала серию мер, направленных на уменьшение уровня загрязнения. Например, она подготовила площадки вблизи аэропортов для перевода на них шумных предприятий; создала промышленный парк для мелких заводов, разбросанных вдоль района реки Токио, чтобы все они могли пользоваться очистными сооружениями для очистки используемой ими воды; помогла переместить гальванические заводы из плотно заселенных районов в индустриальные зоны, расположенные в отдаленных районах.

Сегодня наблюдаются значительные аномалии в использовании территории городов: однообразная и некачественная застройка в периферийных районах при недостаточном использовании земель центральной части города, переизбыток и неэффективное расположение промышленных зон, существенный дефицит зон качественного жилья и недвижимости коммерческого назначения. Исправить такую ситуацию способно развитие рынка недвижимости (земельного рынка), когда более производительные функционально определенные землепользователи смогут одержать верх над менее эффективными в борьбе за лучшие с их точки зрения участки городской земли. Следовательно, оценка земельных участков, учитывающая целевое использование, должна стимулировать наиболее прибыльные виды деятельности к наиболее эффективному и наилучшему целевому использованию конкретного места в конкретном городе. /23/

Современный опыт проведения земельно-оценочных работ свидетельствует о неуклонном росте экологических требований при определении критериев оценки и стоимостных показателей.

В соответствии с данными Минприроды и Госсанэпидемнадзора, ухудшение состояния окружающей природной среды носит глобальный характер: прослеживается тенденция резкого увеличения загрязнения вблизи объектов промышленного производства, крупных населенных пунктов и некоторое его ослабление на сельскохозяйственных угодьях. При ухудшении экологического состояния земельных участков, в соответствии с российским законодательством, если такое произошло по вине землевладельцев и землепользователей, на них накладываются штрафные и другие санкции, а использование земель обременяется многочисленными ограничениями. Все это снижает стоимость земли как средства производства и как объекта купли-продажи.

В сельскохозяйственном производстве земля является пространственным базисом и главным средством производства, в отличии от других отраслей народного хозяйства, где она выступает лишь как пространственный базис. Такая дифференциация вынуждает применять различные методики при оценке земель. Но при применении любой методики очевидна необходимость учета влияния экологических факторов на стоимостные характеристики земли, поэтому для повышения достоверности оценки необходимо вводить в результаты расчетов соответствующие поправочные коэффициенты. Таким образом, нужна единая методология учета экологических факторов, применимая к любым методикам оценки и связывающая воедино как нормативные, так и единые интегральные критерии количественной оценки экологического состояния территории.

В соответствии с критериями, утвержденными Минприроды РФ, при количественной оценке экологической ситуации территории должна использоваться система микро- и макропоказателей. Микропоказатели в виде значений концентрации вредных веществ в атмосфере, почве, воде, исчисляемых значениях ПДК. К макропоказателям относится интегральная оценка экологического состояния территории как системы медико-демографических показателей состояния здоровья, либо степени дегрессии природной среды в относительных показателях – баллах.

При сборе земельно-оценочных данных, учитывающих экологическое состояние территории, следует опираться на информацию различных уровней информативности: глобальный, региональный и локальный.

При выборе факторов по степени их влияния на экологическую обстановку городов и других населенных пунктов можно выделить основные группы:

1. Атмосферное загрязнение;

2. Загрязнение почв оксидами и солями тяжелых металлов;

3. Загрязнение водоисточников промышленными сбросами;

4. Радионуклидное заражение местности.

Атмосферное загрязнение промышленными выбросами представляет собой наиболее опасный вид загрязнения. Вредные вещества попадают в атмосферу в виде газов и пылеватых частиц. Из газов наибольшую опасность представляют те, которые вступают в химическую реакцию с атмосферной влагой образуют кислоты и выпадают в виде кислотосодержащих осадков. Из органических соединений наибольшую опасность представляют сероуглерод, фенол и т. п.

Промышленные предприятия в процессе производства используют воду для технических целей. В результате этого происходит химическое и термическое загрязнение воды, которое лишь частично задерживается очистными сооружениями, а затем попадает либо в канализацию, либо в гидрографическую сеть.

Вышеперечисленные факторы являются ведущими в формировании общей экологической обстановки города. Выявление зависимости между этими факторами и стоимостными характеристиками является важнейшей задачей учета экологических факторов в земельно-оценочном процессе. /10/

Экологический фактор может входить в состав всех групп факторов в зависимости от площади его воздействия. Влияние этого фактора во многом еще не изучено. При оценке его влияния нужно определить стоимость риска для здоровья людей и сохранности среды обитания. В этом вопросе необходимо учитывать несколько моментов.

Прежде всего при использовании результатов замера превышения ПДК в воздухе и почве по определенным элементам следует иметь в виду, что не все элементы определяются, а информация по некоторым из них вообще закрыта, поэтому приходится пользоваться статистикой заболеваний населения по группам болезней, а в некоторых случаях и данными о состоянии зеленых растений и животного мира. При этом возникают трудности количественного определения степени влияния экологического состояния окружающей среды на кадастровую оценку.

Степень риска для здоровья и жизни деятельности населения следует определять по возможности возникновения чрезвычайных ситуаций. Так, риск ЧС для внутрипромысловых, межпромысловых и магистральных нефтепроводов разный по величине и по площади воздействия. Здесь возникает ситуация, при которой земельный участок в этих зонах «дешевеет», а налогообложение при отводе земли для целей, порождающих этот риск, должно увеличиться, т. е. возникает плата за риск.

При оценке земли, под которой расположены горные выработки, например, добыча калийных солей, следует иметь в виду возможность оседания поверхности и возможность землетрясений. В Пермской области имелись случаи оседания поверхности 1,5 м в год.

При оценке земли в зонах добычи полезных ископаемых приходится учитывать и технологию их добычи. Например, при добыче нефти с применением метода заводнения возникают слишком высокие давления внутри пласта, которые приводят к нарушению цельности пород и продукты добычи могут попадать в водоносные пласты, почву, воздух.

При оценке в зонах, где производились подземные ядерные взрывы, несмотря на уверения в их экологической безопасности, по истечение ряда лет радиоактивные элементы выходят на поверхность. В этом случае требуется радиологический мониторинг. /24/

Выводы:

- трудность определения влияния экологического фактора на цену земли заключается в том, что его нельзя выразить количественно.

- необходимо проводить мониторинг рынка для определения влияния экологического фактора.

- снижение кадастровой стоимости земли под влиянием экологического фактора можно компенсировать в виде составляющей земельных платежей, которую должны вносить «загрязнители» окружающей среды.